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Trouvez le bon avocat pour la rédaction d’un bail commercial! Bail brut, bail net ou bail super net?

Les baux commerciaux font partie intégrante du monde des affaires au Québec.Quelle que soit l’industrie dans laquelle votre entreprise opère, il y a de fortes chances que vous ayez conclu un bail commercial afin d’exploiter celle-ci. En effet, que ce soit pour installer des bureaux, opérer un commerce ou même une usine, la location commerciale est omniprésente auprès des entreprises du Québec.

Ceci dit, connaissez-vous réellement vos droits et vos obligations lors de la signature d’un bail commercial? Savez-vous de quelle façon celui-ci sera renouvelé et à quel prix? Avez-vous le droit de céder le bail ou de sous-louer le local commercial si les circonstances vous forcent à déménager?

Avant de vous embarquer dans un bail commercial à long terme, assurez-vous d’être adéquatement informé sur les obligations légales qui en découlent! La meilleure façon de protéger les intérêts financiers de votre entreprise, c’est de confier la rédaction et l’analyse de votre bail à un avocat spécialisé en droit des affaires!

Quels sont les services d’avocats en matière de bail commercial?

Le domaine du louage commercial est une véritable spécialité en droit. Alors qu’on entend fréquemment parler des problèmes de location résidentielle en matière de logement, les litiges entourant des baux commerciaux ont tendance à passer sous silence. C’est d’ailleurs pourquoi les services d’avocats en la matière sont souvent méconnus, alors qu’en réalité, ils s’avèrent indispensables pour les entreprises québécoises.

Tout commence avec lanégociation du bail commercial! Mentionnons d’entrée de jeu que le bail commercial diffère complètement du bail de logement. En effet, dans le cadre d’un bail de logement, le locataire bénéficie de plusieurs protections légales d’ordre public visant à le protéger contre l’éviction indue et autres sévices du locateur. Autrement dit, la législation entourant le bail résidentiel a tendance à protéger le locataire, ce qui n’est pas le cas dans le domaine commercial.

Étant donné que les parties au contrat, soit le locateur propriétaire de l’immeuble et le locataire des locaux, sont tous deux des entreprises, il existe un rééquilibre des forces entre ceux-ci, ce qui leur confère une plus grande discrétion lors de la rédaction du bail.

D’ailleurs, la rédaction des baux fait partie intégrante des services de l’avocat! Étant donné que ce type de bail peut comprendre un large éventail de clauses concernant la durée, le renouvellement, le loyer ainsi que la cession du contrat, l’intervention d’avocats spécialisés dans le domaine est tout indiquée afin de protéger le locateur comme le locataire.

Advenant que le locataire fasse défaut à ses obligations, l’avocat pourra également procéder à la réclamation de loyers en défaut. Lorsqu’une telle situation s’avère récurrente, la résiliation du bail peut devenir la seule solution envisageable et c’est à ce moment que vous aurez besoin de l’avocat pour vous représenter lors de litiges commerciaux en matière de louage.

Finalement, votre avocat s’avère surtout un conseiller juridique pour votre entreprise, intervenant à toutes les étapes de la conclusion de votre bail, de la négociation jusqu’à la signature!

Rédaction d’un bail commercial valide, tout ce que vous devez savoir!

Le bail commercial est un contrat consensualiste. Expliqué dans un langage courant, cela signifie qu’il s’agit d’un type d’entente adhérant à la théorie des obligations qui stipule qu’un contrat se forme par le seul échange des consentements entre les parties. Ainsi, le bail peut être conclu de façon verbale, sans en affecter la validité.

Cependant, comme le veut la théorie des obligations, le contrat ne se formera que si le cocontractant accepte une offre contenant tous les éléments essentiels d’un contrat projeté. C’est donc dire que le bail devra désigner le local loué, lemontant du loyer ainsi que la durée du bail afin d’être conclu validement.

Est-ce que cela signifie qu’une entente verbale suffit? Absolument pas! Le bail commercial est un contrat complexe et qui met en jeu d’importantes sommes d’argent à long terme. Dans l’optique de protéger votre entreprise d’un litige avec votre propriétaire, il est nettement préférable de rédiger le tout dans une entente écrite, claire et exhaustive.

Ce même bail écrit devrait également contenir certaines clauses essentielles qui devraient toujours dans l’entente! Voici les principales clauses que votre bail commercial devrait contenir!

  • Coût du loyer
  • Type de bail (Brut, bet, supernet, hypernet, etc.)
  • Durée du bail commercial
  • Modalités de renouvellement
  • Possibilités de cession ou de sous-location
  • Clauses d’usage
  • Cautionnement
  • Obligations d’assurance
  • Clause de non-concurrence
  • Améliorations locatives

En cas d’ambiguïté dans le bail, comment interpréter les clauses?Comme personne n’est à l’abri d’un malentendu sur le sens à donner à un contrat, il se peut que le locateur et le locataire se méprennent quant à la portée d’une clause du bail. Dans un tel cas de figure, comment déterminer qui a raison entre le locateur et le locataire?

Encore une fois, ce sont les règles générales d’interprétation des contrats qui entreront en jeu. Cela signifie notamment que le contrat s’interprètera en faveur de celui qui y a adhéré et contre celui qui l’a stipulé. En contexte de bail commercial, cela implique donc que le contrat s’interprètera contre le locateur et en faveur du locataire, à moins que ce dernier n’ait lui aussi stipulé des clauses contractuelles.

Évidemment, cette analyse du bail implique le respect de nombreuses autres règles d’interprétation, mais il vaut mieux tout simplement éviter d’avoir à y recourir en sollicitant un avocat qualifié dès le départ!

Celui-ci sera en mesure de rédiger un bail sans équivoque et contenant des clauses claires, ce qui diminuera grandement le potentiel de litige entre le locateur et le locataire d’un local commercial!

Bail brut, net et super net : quelles différences entre les différents baux commerciaux?

En matière de louage commercial, il existe plusieurs types de baux,lesquels font grandement varier l’étendue des obligations des parties. Tandis que le loyer résidentiel se contente de stipuler une durée et un montant de loyer à acquitter, le loyer commercial peut inclure des obligations financières plus importantes pour le locataire.

Il est donc essentiel de distinguer le bail brut du bail net, supra net et hyper net!

Le bail brut consiste en la forme la plus simple que peut prendre le bail résidentiel. Lors d’une telle entente, le locataire n’assume comme loyer que le paiement d’un montant fixe, en plus de prendre à sa charge les menues réparations d’entretien que prévoit le Code civil du Québec.

Quant au bail net, cette entente prévoit le paiement d’un montant fixe en guise de loyer, auquel sera ajoutée une somme additionnelle servant à payer les taxes municipales et scolaires. D’autres dépenses peuvent être ajoutées selon les négociations des parties, et sachez que la répartition des dépenses entre les différents locataires commerciaux se fait généralement en proportion de la superficie occupée dans l’immeuble.

Le bail net net (supra net), quant à lui, oblige le locataire aux mêmes engagements que le bail net, mais en y ajoutant la charge des grosses réparations au locataire. Un exemple concret serait le changement du toit, des fenêtres ou d’une autre procédure dispendieuse.

Le bail net net net (hyper net), finalement, assume l’ensemble des obligations d’un bail supra net, auxquelles les frais d’assurance, de chauffage, de climatisation et de conformité règlementaire seront ajoutés.

Comme vous le voyez, le bail commercial peut prévoir des obligations pour le locataire qui le rapprochent davantage de celles qu’assumerait un propriétaire. Il est donc important de négocier le type de bail qui avantage aussi vos intérêts.

Mais comment négocier le type de bail commercial qui convient à votre entreprise?Vous obtenez les judicieux conseils d’un avocat d’expérience en la matière, lequel se fera un plaisir d’analyser votre situation financière ainsi que vos projets commerciaux pour vous proposer un type de bail qui vous convienne!

Résiliation de bail, cession et sous-location, les droits du locateur et du locataire!

Le bail commercial est un contrat permettant au locataire et au locateur de prévoir entre eux les modalités de résiliation du bail. Ce faisant, une clause pourra être ajoutée afin d’énumérer les situations lors desquelles le locataire ou le locateur sera justifié de mettre fin au bail.

En l’absence d’une clause de résiliation, quels motifs peuvent justifier la résiliation du bail commercial?Lorsque les parties ont fait défaut de rédiger une clause, celles-ci seront liées par le bail jusqu’à échéance, à moins qu’une ou l’autre fasse défaut de respecter ses obligations! Ce serait notamment le cas d’un locataire qui ne paie pas son loyer ou d’un locateur qui remet un local en mauvais état de réparation ou encore qui trouble la jouissance paisible de son locataire.

Qu’en est-il de la cession et de la sous-location en matière commerciale?Sachez d’abord que la cession et la sous-location du bail sont deux mécanismes différents, ce qui a un impact sur les possibilités au locataire qui souhaite se défaire su bail.

Lors d’une cession de bail commercial, le locataire cède son bail et les droits qui en découlent à une tierce personne, laquelle se retrouve désormais à assumer les obligations du locataire vis-à-vis du locateur. La relation juridique entre ces derniers est désormais rompue.

En revanche, dans le cas d’une sous-location, le locataire transfert les droits et obligations de son bail au sous-locataire, mais il demeure toujours personnellement responsable à l’égard du locateur. De ce fait, il demeure parti au contrat et en cas de défaut de paiement du sous-locataire, le locateur sera justifié de se tourner vers lui. Mieux vaut faire attention dans un tel scénario.

Avez-vous le droit de sous-louer ou de céder votre bail commercial? Tout dépend des termes du contrat!En fait, les parties sont libres de limiter, d’encadrer ou encore d’interdire complètement le droit à la cession ou à la sous-location des lieux. Ces clauses limitatives sont parfaitement valides et le locataire ne pourra se défaire de son bail.

Toutefois, lorsque le bail est silencieux, c’est le Code civil qui dictera les droits du locataire.La loi prévoit donc que le locataire est en droit de céder ou de sous-louer son bail et que le locateur en pourra refuser qu’en présence d’un motif sérieux. Qui plus est, en cas d’absence de réponse de la part du locateur, ce dernier sera réputé avoir accepté la cession ou la sous-location.

La publication d’un bail commercial est-elle indispensable?

Trop peu de locataires commerciaux sont au courant de ce fait, mais la publication du bail commercial est l’un des aspects les plus importants pour protéger votre entreprise.Au Québec, la publication du bail commercial n’est pas obligatoire.Ce faisant, le bail demeure parfaitement valide même si vous le signez pour ensuite le ranger dans un tiroir. Le problème ne se situe toutefois pas au niveau de sa validité, mais bien de son opposabilité!

En effet, la publication est indispensable pour vous protéger en tant que locataire et préserver votre droit au maintien dans les lieux en cas de vente de l’immeuble!Expliqué sommairement, advenant que votre locateur décide de vendre l’immeuble dans lequel vous louez des locaux et que le bail n’a jamais été publié au Registre foncier, le nouvel acquéreur pourra vous expulser et refuser d’honorer le bail. Rien ne sert de vous faire un dessin, cela pourrait faire très mal à votre entreprise.

Ceci étant dit, advenant que vous ayez pris soin de publier le bail commercial au Registre, le nouvel acquéreur sera tenu de le respecter jusqu’à échéance, puisque le contrat lui était opposable au moment de l’achat. Voilà pourquoi la publication d’un bail est bien plus qu’une simple formalité, il s’agit d’une étape indispensable qui protégera votre entreprise en cas de changement de propriétaire.

Tout ce que vous devez vérifier avant de signer un bail commercial pour votre entreprise!

Juste parce que vous louez au lieu d’acheter ne signifie pas que vous devriez considérer les vérifications diligentes comme optionnelles. Bien au contraire, vous avez tout intérêt à miser de prudence avant de signer un bail afin de vous assurer que l’exploitation de votre entreprise pourra se dérouler tel qu’anticipé.

Cela signifie notamment de vérifier les aspects suivants avant de conclure le bail!

-L’état des lieux loués. L’inspection prélocation peut faire partie des conditions du bail afin de vous assurer que le local est en bon état, qu’il ne contient pas de moisissure, qu’il est exempt de vices et qu’il permet bien d’accueillir votre entreprise.

-Les règlements municipaux permettent-ils l’exploitation d’un commerce.Les règlements municipaux et ceux en matière de zonage peuvent tous deux restreindre votre droit d’exploiter un commerce dans certains secteurs de la ville. C’est à vous qu’il revient à vous de vérifier si des limitations d’ordre public empêchent l’exploitation d’un commerce dans le local envisagé.

-L’acquittement des taxes municipales et la solvabilité du locateur.Bien que vous ne soyez pas responsable des dettes du propriétaire, vous pourriez tout de même vous retrouver mêlé à un processus de faillite si votre locateur devient insolvable et que le syndic de faillite obtient la saisine de l’immeuble. Mieux vaut s’assurer que tout est en ordre du côté du locateur avant d’officialiser l’entente.

Par ailleurs, en engageant un avocat en droit des affaires pour la rédaction d’un bail commercial, ce dernier ne manquera pas de procéder à l’ensemble des vérificationsdiligentes requises pour vous assurer d’obtenir un bail sécuritaire et optimal.

Comment le bail commercial se renouvelle-t-il? Demandez conseil à un avocat qualifié!

Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement et contrairement au bail résidentiel, le locataire n’a pas un droit au maintien dans les lieux! Étant donné que le bail commercial se rapproche davantage d’un contrat conclu de gré à gré dans le cours des activités commerciales courantes, il revient donc au locataire et au locateur de négocier eux-mêmes les modalités du renouvellement!

Ainsi, la clause de renouvellement est donc une clause essentielle du bail commercial!Faites toutefois attention de stipuler le bon type de clause de renouvellement. En effet, une clause stipulant seulement l’obligation de négocier le renouvellement avec le locataire ne protègera pas ce dernier, puisque le locateur aura l’opportunité d’exiger de nouvelles conditions, à défaut de quoi il se tournera vers un nouveau locataire.

En revanche, une clause de renouvellement prévoyant d’avance les modalités du nouveau bail – ou du moins la façon de les déterminer – jouera en faveur du locataire qui pourra demeurer dans les lieux loués ainsi qu’au bénéfice du locateur qui s’assurera de garder un locataire à long terme.

Qu’est-ce que la clause de renouvellement avec renégociation de loyer?Il s’agit d’une clause prévoyant que le bail sera effectivement renouvelé à échéance, mais à condition que les parties puissent s’entendre sur le montant du nouveau loyer, lequel pourra être renégocié.

La meilleure solution est de prévoir d’avance comment seront déterminées les clauses du bail plutôt que de les stipuler exhaustivement. Par exemple, stipuler que certains indices économiques serviront à déterminer un nouveau montant de loyer équitable pourrait être équitable pour les deux parties.

JuriGo vous réfère aux bons avocats pour la rédaction d’un bail commercial!

Vous avez certainement constaté que le bail commercial est un contrat plus complexe qu’il n’y parait, surtout lorsqu’on le compare au bail résidentiel! Le coût du loyer, la durée du bail, les modalités de renouvellement et le large éventail de clauses additionnelles pouvant être insérées justifient certainement l’intervention d’un juriste qualifié pour vous épauler!

Le professionnel dont vous avez besoin, c’est l’avocat en droit des affaires spécialisé dans la rédaction de baux commerciaux. Fort d’une longue expertise en matière de louage commercial, votre avocat sera en mesure de non seulement de rédiger votre bail, mais il pourra également en négocier les clauses afin que vous intérêts soient protégés.

Profitez d’une telle démarche personnalisée à votre réalité commerciale et confiez votre recherche d’avocats en droit des affaires à JuriGo!

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