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La reprise du logement par le propriétaire : à quelles conditions?

Les histoires de reprise de logement ont récemment fait les manchettes au Québec en raison d’agissements peu scrupuleux de la part des propriétaires.

Reprises sous de faux prétextes, évictions de mauvaise foi et autres manœuvres illégales de la sorte ont été rapportées dans les grands titres.

Et c’est ce qui prompte la question suivante : à quelles conditions un propriétaire peut-il effectuer une reprise de logement dans le respect de la loi?

Il s’agit d’une excellente question, car en temps normal, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux – un droit très difficile à contourner.

Toutefois, il existe des exceptions qui permettent au locateur d’effectuer une reprise du logement dans les règles de l’art si certaines conditions sont satisfaites.

C’est précisément ce que JuriGo vous explique en détail dans les lignes qui suivent! En prime, on peut même vous mettre en contact avec un avocat spécialisé en droit du logement pour vous conseiller.

Qu’est-ce qu’une reprise de logement?

La reprise de logement survient lorsque le propriétaire de celui-ci souhaite « évincer » le locataire afin de s’y loger lui-même, ou pour loger un de ses proches. Bien que cette manœuvre soit légale et même prévue au Code civil, elle est encadrée très strictement!

Voici ce que le Code civil du Québec précise concernant la reprise d’un logement par le propriétaire!

De la reprise du logement et de l’éviction

Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.

Code civil du Québec

Article 1957

Pourquoi est-il si complexe de reprendre un logement et d’évincer un locataire?

Parce que le locataire possède un droit légal au maintien dans les lieux. C’est donc dire qu’un locataire qui a signé un bail de logement est en droit de demeurer dans ce même logement pour toute la durée du bail.

Il a également droit à la reconduction de celui-ci tant qu’il souhaite y rester et seuls les motifs légitimes de reprise de logement peuvent venir faire échec à ce droit.

Pour effectuer une reprise de logement dans le respect de la loi, le propriétaire devra respecter les critères suivants :

  • Reprendre le logement pour une personne autorisée
  • Envoyer un préavis d’une durée correspondant à la durée du bail
  • Envoyer un préavis complet et conforme à l’article 1960 C.c.Q.
  • La reprise du logement doit se faire de bonne foi

De plus, pour reprendre un logement, le locateur doit être le seul propriétaire de l’immeuble, ou en être copropriétaire indivis avec son ou sa conjointe (mariés, de fait ou unis civilement). Toute autre situation de copropriété indivise pourrait empêcher la reprise du logement.

Advenant que le locateur soit propriétaire d’un autre logement vacant, similaire au logement repris, et qui se situe dans les mêmes environs, il ne pourra aller de l’avant avec une reprise de logement.

Il ne s’agit là que des obligations générales du propriétaire à l’égard du locataire visé par une reprise de logement. Des conditions encore plus précises doivent être respectées si vous souhaitez aller de l’avant avec la reprise du logement.

À quelles conditions un propriétaire peut-il reprendre un logement?

La reprise du logement doit être effectuée dans le but se loger soi-même, ou de loger un proche mentionné à l’article 1957 du Code civil.

Vous ne pouvez pas reprendre un logement pour loger n’importe quel membre de votre famille ou pour des amis. La loi s’est déjà chargée de préciser les individus pour qui une reprise de logement peut être effectuée.

Un logement en location pourra donc être repris pour que le propriétaire:

  • S’y loge lui-même
  • Pour y loger un conjoint (Qui demeure à sa charge après un divorce)
  • Pour loger un parent à charge

Pour loger un ascendant au premier degré ou un descendant au premier degré (Parents et enfants)

Pour être certain de respecter les exigences au niveau du contenu de l’avis, il est important de se référer au modèle d’avis de reprise de logementdu Tribunal administratif du logement.

Un avis qui ne respecte pas les conditions prévues par la loi ne pourra être opposé au locataire, et ce dernier aura le droit de demeurer dans son logement. Il en va de même pour les délais d’envoi de ce même avis de reprise.

Quels sont les délais à respecter pour envoyer l’avis de reprise du logement?

Même en invoquant un motif légitime de reprise du logement, on ne peut évincer un locataire de son logement du jour au lendemain. C’est pourquoi le Code civil du Québec a pris soin de préciser les délais à respecter pour l’envoi d’un avis de reprise.

Voici un résumé des délais OBLIGATOIRES à respecter pour effectuer une reprise de logement dans le respect de la loi!

Durée du bail

Délai de l’avis

Bail de 6 mois et moins

1 mois avant la fin du bail

Bail de plus de 6 mois

6 mois avant la fin du bail

Bail à durée indéterminée

6 mois avant la date de reprise

ATTENTION– La reprise du logement ne permet pas au propriétaire de résilier le bail en cours de route. La reprise d’un logement permet seulement d’éviter la reconduction du bail lorsque celui-ci vient à échéance, alors qu’en temps normal, le locataire aurait droit à une reconduction automatique.

Évidemment, comme le bail à durée indéterminée n’a aucune date de fin, il faudra envoyer un préavis de 6 mois avant la date prévue de reprise du logement.

Ces délais sont obligatoires, est leur non-respect entrainera une reprise illégale du logement qui pourra justifier le refus du locataire de quitter. Si celui-ci quitte malgré un préavis trop court, il conservera un recours contre le propriétaire qui a effectué une reprise illégale.

L’avis de reprise du logement : tout ce qu’il doit contenir!

Le contenu de l’avis de reprise de logement est précisé dans le Code civil à l’article 1960. Pour que le propriétaire respecte son obligation d’aviser le locataire par écrit, ce préavis doit obligatoirement contenir TOUS les éléments prévus par la loi.

C’est pourquoi le préavis de reprise du logement se DOIT de contenir les éléments suivants :

  • L’intention du propriétaire de reprendre le logement

  • La date prévue de reprise de logement (Conformément aux délais imposés)

  • L’identité du ou des locataires visés par la reprise

  • L’identité des personnes qui habiteront le logement après la reprise

  • Une mention du lien de parenté qui relie le propriétaire aux individus qui habiteront le logement.

D’ailleurs, l’avis de reprise du logement doit être remis individuellement à chacun des locataires visés par la reprise.

Une copie doit d’ailleurs être conservée par le propriétaire, et celui-ci se doit également d’obtenir une preuve de réception signée par le locataire.

Les étapes d’une reprise de logement expliquées!

La reprise d’un logement signifie que le locataire doit quitter l’endroit qu’il considère comme son domicile. Il s’agit d’un geste peu banal, et c’est pourquoi la loi prévoir autant de balises afin de prévenir les abus. Un processus en quelques étapes doit notamment être respecté par le propriétaire-repreneur.

La reprise d’un logement au Québec s’effectue en 3 grandes étapes – les voici!

L’envoi de l’avis de reprise

La réponse du locataire

Le recours au Tribunal administratif du logement

Avis envoyé 1 mois avant la fin d’un bail de 6 mois ou moins.

Avis envoyé 6 mois avant la fin d’un bail de plus de 6 mois et plus.

Le locataire a 1 mois pour répondre à l’avis de reprise.

L’absence de réponse équivaut au refus du locataire.

En cas de refus, le TAL devra décider si la reprise est légitime.

Le propriétaire a 1 mois pour s’adresser au TAL suivant le refus.

Si le locataire refuse la reprise du logement, que se passe-t-il?

Le locataire est en droit de répondre à l’avis de reprise par un refus de quitter les lieux. Tel qu’indiqué ci-haut, le locataire a 1 mois pour manifester ce refus après réception de l’avis, et son silence sera assimilé à un refus.

Dans un tel scénario, le propriétaire qui souhaite reprendre le logement doit intenter un recours au Tribunal administratif de logement (anciennement la Régie du logement). L’objectif de ce recours sera d’obtenir l’autorisation du tribunal d’aller de l’avant avec la reprise, malgré le refus du locataire.

Sur la base de quels critères le Tribunal administratif du logement rendra-t-il sa décision?

Le tribunal voudra s’assurer que la reprise du logement est effectuée conformément aux dispositions de la loi. Il vérifiera si la reprise se fait pour un bénéficiaire autorisé et si l’avis de reprise est bien complet et a bien été envoyé dans les délais prescrits par la loi. Bref, le tribunal veut s’assurer qu’il ne s’agit pas d’une reprise de mauvaise foi et que le propriétaire respecte les droits du locataire.

Toutefois, le tribunal peut exiger le versement d’une compensation lors de la reprise du logement!

Une reprise de logement n’est pas une situation en noir et blanc. Même si le tribunal confirme la légalité de la reprise, il sera tout de même en droit d’exiger du propriétaire le versement d’une indemnité compensatoire au locataire évincé.

Avez-vous besoin d’un avocat en droit du logement pour accomplir ces étapes?

Une reprise de logement qui se bute au refus d’un locataire devient une situation très délicate. Tout propriétaire placé dans une telle situation devrait s’allier d’un avocat compétent en droit du logement afin de recevoir des conseils sur la marche à suivre.

Et justement, JuriGo est en mesure de vous référer aux avocats compétents en matière de logement – il suffit de nous contacter et on s’occupe du reste.

ATTENTION – La reprise de logement possède certaines limites!

Malgré ce qui précède, la reprise d’un logement n’est pas toujours possible au Québec, même si les conditions sont respectées.

Les principales limites à la reprise d’un logement surviennent lorsque le locataire occupant est lui-même une personne âgée ou vulnérable.

Notamment, il est interdit de reprendre un logement si celui-ci est déjà occupé :

  • Par une personne âgée de 70 ans et plus
  • Par un locataire qui habite le logement depuis 10 ans et plus
  • Par un locataire dont le revenu est égal ou moindre au revenu admissible aux logements à loyer modique

Encore une fois, il existe des exceptions à ces principes!Un propriétaire pourra reprendre son logement, quelles que soient les caractéristiques du locataire, si le propriétaire est lui-même :

Âgé de 70 ans et plus et souhaite reprendre le logement pour y habiter

Le bénéficiaire de la reprise est âgé de plus de 70 ans

Le propriétaire est un occupant de l’immeuble qui souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire de moins de 70 ans

Comme vous le voyez, il existe de nombreuses nuances en matière de reprise de logement, et la moindre subtilité peut affecter la légalité de la manœuvre.

Avant de se mettre les pieds dans les plats en tentant de reprendre un logement, obtenir les conseils d’un avocat compétent est généralement une excellente initiative.

Quelles sont les conséquences d’une reprise illégale de logement au Québec?

Le mécanisme de reprise du logement est une exception au maintien du locataire dans les lieux. Cette exception doit donc être exercée de bonne foi et pour les raisons prévues par la loi.

Alors, quelle sont les conséquences d’une reprise de logement illégale ou de mauvaise foi?

Un propriétaire de logement qui effectue une reprise illégale s’expose à une poursuite en dommages-intérêts de la part du locataire lésé. Ce dernier dispose de 3 ans à partir de la connaissance de son droit pour intenter cette poursuite.

Pour réclamer de tels dommages-intérêts, il sera nécessaire de s’adresser au Tribunal administratif du logement!

Consultez un avocat en droit du logement avec l’aide de JuriGo!

Vous êtes un propriétaire d’immeuble et vous souhaitez reprendre votre logement?

Au contraire, vous êtes un locataire visé par un avis de reprise que vous jugez illégal ou de mauvaise foi?

Dans un cas comme dans l’autre, JuriGo est en mesure de vous aider en vous référant à des avocats compétents en droit du logement dans votre secteur.

Tout ce qu’il vous reste à faire, c’est remplir notre formulaire au bas de la page, et JuriGo assure une mise en contact rapide et gratuite avec un avocat spécialisé.

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