Au cœur du système juridique québécois se trouve le concept fondamental du droit de la propriété.
Le droit de la propriété n’est pas souvent abordé, mais il s’agit de l’un des domaines de droit qui affecte le plus de personnes : eh oui, chaque personne possède différents biens! Le droit de la propriété confère aux individus des prérogatives sur les biens qu'ils possèdent.
Lorsqu’on parle de la relation entre une personne et un bien, on parle d’un droit réel. Parmi les différents droits réels prévus par la loi, on peut compter l'usufruit, qui occupe une place intéressante en droit de la propriété puisqu’il offre des avantages et des responsabilités uniques.
Dans cet article, JuriGo explore en détail le concept d’usufruit au Québec, en commençant par ce que cela signifie en droit québécois, en discutant de ses applications et enfin en abordant la question de l'abandon d'usufruit!
Un aperçu général du droit de la propriété
Avant de se lancer dans le vif du sujet, il est important de se rappeler de certains concepts clés en droit de la propriété au Québec. Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien, peu importe que celui-ci soit un bien immobilier ou un bien meuble, votre propriété sur ce bien repose sur 4 attributs essentiels :
- L’usus : L’usus fait référence à l’usage du bien, c’est-à-dire que le propriétaire a le droit d’utiliser son bien, d’en profiter et de l’exploiter, dans la mesure où il ne l’aliène pas et il ne porte pas atteinte aux lois ou aux droits des tiers.
- Le fructus : Le propriétaire a le droit de récolter les fruits et les revenus générés par son bien. Par exemple, il peut être question de loyers, d’intérêts, de dividendes ou de toute autre forme de profit qui provient du bien.
- L’abusus : Il s’agit du droit d’aliéner le bien. En d’autres mots, le propriétaire a le droit de disposer du bien comme bon lui semble. Ainsi, par exemple, le propriétaire peut vendre le bien, le donner, le louer, etc.
- L’accessio : Le droit d’accession se définit comme le droit de s’approprier tout ce qui s’incorpore au bien. Il existe deux types d’accession, l’accession immobilière et l’accession mobilière. La loi distingue également entre l’accession artificielle et l’accession naturelle.
Dans le plus simple des scénarios, on peut imaginer que le propriétaire du bien détient les 4 attributs de la propriété sur son bien. Cependant, ce n’est pas toujours aussi simple!
Effectivement, les attributs peuvent être transférés à une autre personne, c’est ce qu’on qualifie de démembrement du droit de propriété.
Par exemple, lorsque le propriétaire d’un immeuble décide de louer un appartement à un locataire, il lui confère l’un des attributs de la propriété : l’usus, ou le droit d’usage du bien. Il conserve toutefois les autres attributs, comme le fructus, qui lui permet de percevoir un loyer en contrepartie de la location de l’immeuble.
L’usufruit : de quoi s’agit-il?
Vous n’avez peut-être jamais entendu parler d’usufruit en droit des biens, et ce n’est pas pour rien. Pourtant, l’usufruit fait bel et bien partie des droits réels prévus au Code civil du Québec, alors il importe de se familiariser avec le concept!
L’usufruit est défini comme suit à l’ article 1120 C.c.Q. :
« 1120. L’usufruit est le droit d’user et de jouir, pendant un certain temps, d’un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. »
Ainsi, l’usufruit confère à une personne, qu’on appelle l’usufruitier, le droit de jouir et d’utiliser un bien appartenant à autrui, qu’on appelle le nu-propriétaire, tout en respectant les droits de ce dernier. L’usufruit est un droit temporaire et limité dans le temps, ce qui signifie qu’il s’éteint à la fin d’une certaine période ou à la survenance d’un évènement prédéfini.
Rappelons-nous des attributs de la propriété : l’usus, le _fructu_s, l’abusus et l’accessio. L’usufruit constitue un démembrement du droit de propriété, parce qu’il confère certains droits à l’usufruitier, tandis que le nu-propriétaire en conserve d’autres.
Voici comment se démembre le droit de propriété entre ces deux acteurs :
- L’usufruitier est la personne qui va jouir des droits d’usus et de fructus sur le bien. À titre d’exemple, l’usufruitier d’un immeuble de logement va pouvoir louer le bien l’immeuble (usus) et garder les loyers générés par le bien (fructus).
- Le nu-propriétaire, lui, conserve les droits d’abusus et d’accesssio liés au bien. En d’autres termes, il peut vendre le bien et acquérir tout ce qui est attaché, y compris les ajouts qui ont été réalisés pendant la période d’usufruit. Cependant, le nu-propriétaire n’aura pas le droit d’utiliser le bien pendant la période d’usufruit. Les droits d’usus et de fructus lui reviendront à la fin de l’usufruit.
Quelles sont les obligations de chaque partie pendant l’usufruit?
L’usufruitier va être tenu à certaines obligations avant, pendant et à la fin de la période d’usufruit :
- Tenue d’un inventaire : D’abord, avant d’entrer en possession du bien, il va devoir établir un inventaire, à moins que le propriétaire lui retire cette responsabilité.
- Préservation du bien : Pendant l’usufruit, l’usufruitier est tenu de préserver le bien, de ne pas le vendre et de l’utiliser conformément à son usage prévu. Par exemple, si l’usufruit concerne un immeuble résidentiel, il ne serait pas approprié pour l’usufruitier de louer la maison, car cela contreviendrait à l’usage résidentiel du bien.
- Restitution du bien : À la fin de l’usufruit, l’usufruiter doit restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu.
Quant au nu-propriétaire, ces obligations sont assez simples : il se doit de ne pas utiliser le bien pendant l’usufruit et de ne pas percevoir les fruits et revenus provenant de ce bien, puisque ces prérogatives appartiennent à l’usufruiter. Les droits de fructus et d’usus lui reviennent à la fin de l’usufruit.
Comment mettre fin à un usufruit?
L’usufruit va généralement avoir une durée spécifique et prédéterminée. Cependant, si ce n’est pas le cas, on va considérer que l’usufruit et viager, c’est-à-dire que ce droit va durer toute la vie de l’usufruitier et s’éteindre au décès de celui-ci.
Si vous souhaitez qu’il en soit autrement, il faut fixer une période d’usufruit : la fin de l’usufruit peut se faire à une date spécifique, à l’écoulement d’un délai, ou bien à la survenance d’un certain évènement.
À quoi sert l’usufruit en droit québécois?
L’usufruit n’est peut-être pas un droit réel très populaire dont on entend souvent parler, mais il trouve toutefois son utilité dans certains scénarios!
Le plus souvent, on retrouve l’usufruit en droit des successions dans les testaments, particulièrement lorsqu’il existe des dynamiques familiales plus complexes.
Pour illustrer cela, imaginez une situation où un défunt lègue dans son testament l'usufruit de sa résidence à sa conjointe (qui n'est pas la mère de ses enfants), tandis que la nue-propriété de la résidence est transmise à ses enfants.
De cette façon, la conjointe peut continuer à habiter la maison, mais à son décès ou à la fin de l'usufruit, les enfants en deviendront les propriétaires légitimes.
Qu’est-ce que l’abandon d’usufruit?
Même s’il s’agit d’un droit qui présente de nombreux avantages, l’usufruit peut parfois devenir problématique pour l’usufruitier pour diverses raisons. Dans de tels cas, l’usufruiter peut envisager l’abandon d’usufruit.
Cependant, cette démarche se doit d’être entreprise avec prudence et sous l’assistance d’un avocat spécialisé en droit des biens. Un avocat peut aider l’usufruiter à naviguer les implications juridiques et fiscales de l’abandon d’usufruit.
Il peut également aider l’usufruiter dans la rédaction de la lettre d’abandon d’usufruit, c’est-à-dire le document juridique qui permet à l’usufruiter de renoncer volontairement à ses droits sur le bien.
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Pour finir, l'usufruit joue un rôle moins connu, mais très important dans le système de droit de la propriété au Québec. Son utilité s'étend à plusieurs domaines, de la planification successorale à la protection des personnes vulnérables.
Cependant, il est important de se rappeler que l'usufruit est un droit réel complexe et que toute décision concernant l'abandon d'usufruit devrait être prise avec l'aide d'un avocat expérimenté. En effet, ce concept plutôt abstrait est beaucoup plus simple à comprendre et à gérer avec l’aide d’un juriste qualifié!
Un avocat en droit immobilier peut vous aider à rédiger de manière claire les différents documents juridiques en lien avec l’usufruit, par exemple l’acte constitutif d’usufruit ou la lettre d’abandon d’usufruit.
Mais comment faire pour trouver un avocat en droit des biens? C’est très simple, faites appel à JuriGo! Vous n’avez qu’à remplir le formulaire de demande ci-bas et le tour est joué!
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