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Acheteur qui se désiste : comment faire pour forcer la vente?

Vous vendez votre propriété immobilière et un acheteur vous fait une offre d’achat. L’offre d’achat est une étape clé dans le processus de vente. Cependant, parfois, même si un acheteur a signé une offre d’achat et accepté les termes de la vente, il change d’avis et décide de ne plus acheter le bien immobilier que vous alliez lui vendre.

Que se passe-t-il par la suite? Avez-vous des recours? La réponse est oui. En droit québécois, la signature d’une offre d’achat a des effets juridiques importants. Ainsi, si vous êtes lésé par le désistement de l’acheteur, il existe deux types de recours qui s’offrent à vous : (1) l’action en passation de titre et (2) la demande en dommages et intérêts

L’action en passation de titre : une façon de forcer la vente

L’action en passation de titre permet de forcer l’autre partie à acheter, à condition que certains critères soient remplis. Il faut d’abord savoir que lorsqu’une offre de contracter est acceptée, les parties sont obligées de conclure le contrat.

C’est la raison pour laquelle des effets juridiques s’attachent à l’offre d’achat. Le fondement de l’action passation de titre se trouve à l’article 1712 C.c.Q, qui prévoit que : « le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu ».

Comme l’indique cette disposition, si l’acheteur refuse de procéder à l’achat de la propriété après avoir formulé une offre d’achat, vous pourrez tenter d’obtenir un jugement du tribunal qui exigera la passation de titre, c’est-à-dire l’exécution forcée de la vente. Ce recours permet de contraindre un acheteur qui se désiste à de remplir ses obligations telles que convenues dans l’offre, malgré son changement d’avis.

Attention, ce n’est pas dans tous les cas qu’il est possible d’obtenir un jugement ordonnant la passation de titre. Il faut commencer par prouver qu’il existait une promesse de vente valide et exécutoire. Si vous intentez ce recours, ce sera à vous qu’incombera le fardeau de prouver qu’une offre conclue en bonne et due forme et que les conditions qui s’y rattachent ont été respectées. Une fois que cette preuve a été faite, il y aura quatre conditions additionnelles à démontrer pour faire exécuter la vente :

  • Transmettre une mise en demeure formelle à l’acheteur qui refuse de procéder à la vente: La mise en demeure est une étape très importante dans vos procédures en passation de titre. Elle vous permet d’aviser votre voisin que s’il ne s’exécute pas, vous allez demander au tribunal l’exécution forcée de la vente. Il se peut que la mise en demeure ne soit pas requise, mais il est toujours mieux de respecter cette condition afin maximiser les chances que le tribunal vous donne gain de cause.
  • Présenter un acte de vente conforme à la promesse de vente: Il faut que l’acte de vente, rédigé par un notaire et signé par vous-même, soit conforme aux termes de la promesse. Celui-ci permet de démontrer le sérieux de votre demande.
  • Offrir et consigner le prix de vente: Il faudra consigner le prix de vente ou bien démontrer au tribunal que vous êtes bien bel et bien en mesure de procéder à la vente.
  • Intenter l’action en passation de titre dans un délai raisonnable: Ce qui constitue un délai raisonnable sera analysé au cas par cas, mais cette condition existe afin de permettre à l’acheteur qui refuse de concrétiser la vente de savoir le plus tôt possible s’il sera contraint par le tribunal d’acheter l’immeuble.

Une fois que toutes les conditions sont réunies, quels sont les effets du jugement ordonnant la passation de titre ? Lorsque toutes les conditions sont remplies, le jugement aura l’effet de transférer la propriété de l’immeuble du vendeur à l’acheteur, conformément aux termes qui étaient déjà prévus dans l’offre d’achat et dans l’acte de vente.

Il s’agit d’un recours assez privilégié lorsqu’une des parties se désiste de la vente, parce qu’elle assure le respect des obligations contractuelles entre les deux parties. Pour vous aider dans votre recours en passation de titre, vous devrez retenir les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Cet expert pourra vous conseiller et vous accompagner tout au long du processus afin de vous aider à obtenir gain de cause.

La demande en dommages-intérêts : une façon d’obtenir l’équivalent de la vente

En tant que vendeur lésé par les inconvénients d’un acheteur qui change d’avis, vous avez un autre recours possible. L’acheteur qui refuse d’exécuter les termes de l’offre d’achat engage sa responsabilité pour les dommages moraux ou matériels qu’il vous cause.

Il existe une multitude de préjudices qui peuvent survenir lorsqu’un acheteur refuse de finaliser l’achat. Par exemple, vous avez perdu des profits, vous avez engagé des frais de notaire et des frais bancaires ou bien vous avez payé des frais afin de conserver l’immeuble en attendant la que la vente se finalise.

Les dommages et intérêts entrent en jeu afin de vous compenser et réparer le préjudice que vous avez subi. Ainsi, seules les pertes que vous avez subies et les gains dont vous avez été privé peuvent être compensés. Il s’agit uniquement des dommages qui ont été prévus ou qu’on aurait pu prévoir au moment où le contrat a été conclu. Il ne faut pas que votre préjudice puisse être attribué à votre faute lourde ou intentionnelle.

Le délai pour le recours en dommages et intérêt est de 3 ans, sous peine que le recours soit prescrit. Ce délai s’enclenche au moment où vous prenez connaissance des dommages moraux ou matériels.

Peu importe le recours que vous choisissez, l’avocat en droit immobilier est le professionnel qu’il vous faut!

La signature d’une offre d’achat ou d’une promesse de vente n’est pas sans conséquence. Au contraire, la loi reconnait qu’il s’agit d’un engagement formel des deux parties de concrétiser une vente dont ils ont convenu des termes et consenti à ceux-ci.

Si un acheteur change d’avis et se désiste de ses obligations, il engage sa propre responsabilité et il risque d’être forcé de finaliser la vente au moyen d’une action en passation de titre. L’acheteur récalcitrant peut également être tenu de vous verser des dommages et intérêts afin de vous compenser pour les préjudices qu’il vous a fait subir à la suite du désistement.

JuriGo se charge de vous trouver un avocat en droit immobilier !

Que vous décidez d’intenter un recours en passation de titre ou bien une demande en dommages et intérêts, vous aurez besoin des services d’un avocat spécialisé dans le domaine du droit immobilier afin d’être bien préparé à faire face aux tribunaux.

Tout ce que vous avez faire, c’est remplir le formulaire de demande ci-bas et nous vous mettrons en contact gratuitement et sans engagement avec un avocat en droit immobilier dans votre région. N’attendez surtout pas pour faire valoir vos droits!