Lorsque vous envisagez de louer un logement au Québec, il est possible que le propriétaire vous demande de fournir un endosseur pour garantir le paiement du loyer.
Cette pratique est courante dans de nombreuses situations, notamment lorsque le locataire n'a pas d’historique de crédit, ou lorsqu’il n’a pas suffisamment de preuves de sa solvabilité.
Par exemple, un propriétaire pourrait demander à un étudiant dont les revenus sont limités ou à une personne en période de rétablissement après une faillite d’avoir un endosseur sur leur bail.
Dans cet article, JuriGo vous explique tout ce que vous devez savoir sur l’endosseur d’un bail et sur ses responsabilités au Québec!
Qu’est-ce qu’un endosseur ou une caution en droit du logement?
L'endosseur, qu’on appelle aussi couramment une «caution», s'engage à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Cette mesure permet au propriétaire de s'assurer de la capacité de payer de la caution si le locataire ne remplit pas ses obligations financières.
Les responsabilités de l'endosseur
Lorsqu'un endosseur signe un bail, il accepte une responsabilité importante. En effet, l'endosseur devient solidairement responsable du paiement de la totalité du loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Cette responsabilité perdure jusqu'à la fin de la durée du bail initial.
Cependant, il est essentiel de noter qu’en cas de reconduction du bail, l'endosseur ne reste responsable que si cela est explicitement indiqué dans le renouvellement du bail et que l’endosseur ait donné son consentement à nouveau.
En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut prendre des mesures légales contre le locataire et l'endosseur. Cela signifie que si ni le locataire ni l'endosseur ne paient le loyer, une résiliation de bail et une procédure de non-paiement de loyer peuvent être engagées devant le Tribunal administratif du logement .
La présence de l'endosseur sur le bail
Lorsqu'un endosseur signe un bail, son nom et ses coordonnées doivent être inscrits dans la section réservée aux signatures du bail, généralement sous la lettre H, qui précise : «Toute autre personne qui signe le bail devrait indiquer clairement en quelle qualité elle le fait».
Cette mention garantit que l'endosseur est clairement identifié dans le contrat de location.
Quels sont les principes généraux applicables à la caution?
Avant de signer un bail en tant qu'endosseur, il est essentiel de comprendre les principes généraux qui s'appliquent au cautionnement. Ces principes, énoncés dans le Code civil du Québec, visent à protéger les droits et obligations de toutes les parties impliquées :
- Engagement de la caution : La caution s'engage à exécuter les obligations du locataire si ce dernier ne les remplit pas.
- Non-extension au bail reconduit : La caution du locataire ne s'étend pas automatiquement au bail reconduit, sauf si cela est mentionné de façon explicite.
- Nature express du cautionnement : Le cautionnement doit être exprès, c'est-à-dire qu’il est clairement défini dans le bail.
- Fournir des informations : Le locateur doit fournir à la caution toutes les informations pertinentes sur le contenu et les modalités de l'obligation principale ainsi que sur son état d'exécution.
- Consentement au renouvellement: En cas de renouvellement du bail, la caution doit donner son consentement exprès, sauf si le bail mentionne déjà que la caution s'étend au renouvellement.
L’obligation d'informer la caution: en quoi consiste-t-elle?
Une autre règle souvent méconnue est que le propriétaire doit informer la caution en cas de reconduction du bail . Cela a suscité une controverse jurisprudentielle.
L’affaire Létourneau c. Le Richelieu, rendue en 2018 par la Cour du Québec, a mis en lumière l'importance d'informer la caution du renouvellement du bail. Dans cette affaire, la caution d'un locataire avait été condamnée par la Régie du logement à payer des loyers impayés. Cependant, la caution a fait appel de cette décision.
La Cour a conclu que, conformément au principe de la bonne foi, le propriétaire avait l'obligation d'informer la caution du renouvellement du bail de logement . Le juge a affirmé que le créancier, en l'occurrence le locateur, avait un devoir de divulgation envers la caution, même en cas de simple renouvellement du bail. En l'absence de cette information, l’endosseur pourrait potentiellement être libéré de ses obligations envers le propriétaire.
Un deuxième courant jurisprudentiel est plus restrictif et exige que le locateur informe la caution uniquement si celle-ci en fait la demande. Cependant, ce deuxième courant accorde une grande importance la question du préjudice subi par la caution en cas d'absence d'information sur le renouvellement du bail.
En fin de compte, pour éviter toute complication, il est recommandé au propriétaire d'informer la caution de toute reconduction de bail en lui transmettant une copie de l'avis de renouvellement remis annuellement au locataire.
Quelles sont les conditions de la caution?
La nécessité d'un endosseur dans un bail de logement se présente souvent lorsque le locataire n'a pas d'historique de crédit. Par exemple, cela pourrait concerner un jeune adulte qui loue son premier logement ou un étudiant étranger qui n'a pas de cote de crédit auprès des agences reconnues au Québec.
Le bénéfice de la discussion
Lorsqu'une personne accepte d'être l'endosseur d'un bail, elle bénéficie de ce que l'on appelle le «bénéfice de la discussion». Cela signifie que la caution a le droit de demander au propriétaire de chercher à obtenir le paiement du locataire avant de lui réclamer la somme due. Cependant, cette renonciation doit être consentie lors de la signature de la caution.
Le bénéfice de la division
La caution du bail jouit également du «bénéfice de la division». Cela implique que si plusieurs cautions sont impliquées, comme les deux parents d'un locataire, par exemple, chacune peut être tenue responsable de sa part de la dette, généralement 50 %. Cependant, le propriétaire peut demander que ce bénéfice soit renoncé, de la même manière que pour la discussion.
La durée du cautionnement
Une règle importante à connaître est que le cautionnement n'est valable que pour la durée du premier terme du bail . La plupart des baux au Québec ont une durée de 12 mois, ce qui signifie que la caution prendra automatiquement fin après cette période, sans autre formalité, même si le bail est reconduit.
Si le propriétaire souhaite que le cautionnement perdure pour toute la durée du bail, il doit clairement indiquer cette intention dans le contrat de location. Cependant, même avec une telle clause, la caution pourrait se terminer après 3 ans par simple avis.
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Le recours à un endosseur ou à une caution dans un bail de la Régie du logement au Québec est une pratique courante pour garantir le paiement du loyer en cas de défaut du locataire. La jurisprudence a rappelé l'importance de l'information et du consentement de la caution lors du renouvellement du bail, conformément au principe de la bonne foi.
Que vous soyez locataire, endosseur ou propriétaire, il est essentiel de bien comprendre les implications légales du cautionnement d'un bail de logement au Québec afin d'éviter tout litige futur. La clarté, la communication et le respect des principes juridiques sont essentiels pour assurer des relations harmonieuses et équitables entre propriétaire et locataire.
Cependant, en cas de conflit ou de mésentente relatif à la caution, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat en droit du logement pour vous conseiller et vous guider.
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