Besoin d'un avocat?Répondez à quelques questions seulement et JuriGo.ca identifiera le meilleur pour vous!+ de 500 avocats compétents, partout au Québec!

Vice caché et vente sans garantie légale : êtes-vous vraiment sans recours?

L’achat d’une maison est bien souvent l’investissement le plus important d’une vie.Voir cette étape se transformer en cauchemar suite à la découverte d’un vice n’est certes pas le scénario auquel la plupart des acheteurs s’attendent. C’est comprenable, mais l’essentiel est toutefois d’agir rapidement afin de maximiser vos chances d’être dédommagé.

Pas si vite, êtes-vous bien certain d’être en présence d’un vice caché?Le seul fait que votre maison présente des imperfections n’est pas suffisant pour donner ouverture au recours contre un vice caché et aux réparations qui en découlent.

JuriGo vous explique tous les critères à respecter pour intenter un recours suite à la découverte d’un vice caché!

Quelles sont les conditions pour être en présence d’un vice caché?

Comment se définit le vice caché? Cette notion est généralement qualifiée comme un vice qui rend un bien impropre à l’usage auquel il était destiné. Dans la plupart des cas, il s’agit d’un défaut si important que si l’acheteur du bien en question l’avait su, il ne l’aurait pas acheté ou l’aurait fait à un prix moindre. Lorsque toutes les conditions du vice caché sont remplies, l’annulation de la vente de la maison peut donc se produire.

D’où provient le droit à une réparation en cas de vice caché?De la garantie légale de qualité à laquelle le vendeur d’une maison est tenu! En effet, en droit québécois, le vendeur d’un bien s’engage à ce que celui-ci puisse conférer l’acheteur la pleine jouissance à laquelle il s’attendait. En d’autres mots, le bien doit être fonctionnel et remplir les promesses effectuées.

Dans le cas d’une maison, le fait de retrouver des défauts cachés compromet évidemment cette garantie de qualité, mais des conditions encore plus précises s’imposent pour être en présence d’un vice caché au sens de la loi.

Vice grave : La gravité est le premier critère auquel il faut s’attarder. On considère généralement qu’un vice est grave lorsqu’il rend un bien impropre à son usage. Il n’est toutefois pas nécessaire que le vice empêche l’usage complet, simplement l’usage normal.

Dans le contexte du vice caché rattaché à une maison par exemple, le fait de retrouver une toiture endommagée n’empêche pas l’usage total de la maison, mais cela empêche certainement l’usage normal. De plus, le seuil de gravité doit être tel que si l’acheteur avait eu connaissance du vice, il n’aurait pas acheté la maison ou il aurait demandé un prix moins élevé.

Vice non apparent : On ne qualifie pas un vice comme étant « caché » sans raison. En effet, pour entrer dans cette catégorie, un vice ne doit pas être apparent aux yeux d’un acheteur que l’on qualifie comme « prudent et diligent ». Ce dernier est responsable des vices qu’il peut lui-même déceler ou dont il devrait présumer l’existence.

Par exemple, une maison qui possède un caractère vétuste comme une maison ancestrale pourrait fort bien présenter des vices sans toutefois que ceux-ci constituent des vices cachés. La toiture d’une telle maison pourrait fort bien avoir atteint sa durée de vie et ce sera à l’acheteur de se méfier et d’effectuer les inspections raisonnables.

Vice inconnu de l’acheteur : Un acheteur qui achète une maison sachant que celle-ci est empreinte de vices divers perd tout recours contre ces défauts cachés. En effet, la loi exige que les vices soient inconnus de l’acheteur au moment de la vente et advenant la connaissance de ce dernier, il est présumé les avoir acceptés.

Vice existant lors de la vente : Un vice qui naît après l’achat de la maison ne peut donner aucune ouverture au recours en vice caché. C’est d’ailleurs l’acheteur qui devra prouver que le vice date d’avant la vente, mais il n’est pas nécessaire que le vice se soit manifesté avant la transaction. Celui-ci peut avoir existé à l’état latent tout en respectant le critère d’antériorité.

Par exemple, des infiltrations d’eau et de la pourriture peuvent causer des dommages progressifs dans la maison pendant des années avant de montrer des signes apparents sur les murs, plafonds et fondations. Le simple fait que le vice existe « en germe » avant la vente est donc suffisant pour respecter ce critère.

Votre défaut respecte toutes ces conditions et vous êtes convaincu d’être en présence d’un vice caché?C’est un excellent départ, mais la partie n’est pas encore gagnée pour autant! Voyez plus bas ce qu’il vous faut accomplir pour obtenir quelconque dédommagement.

Comment réagir lorsque sous constatez un défaut de fabrication ou une malfaçon?

Le fait que vous découvriez un vice caché dans votre propriété ne signifie pas que votre vendeur avait l’intention de vous le refiler de mauvaise foi. Dans bien des situations, ce dernier ignorait également le vice, ce qui n’a toutefois pas pour effet de l’exonérer de toute responsabilité Ce que cela implique, par contre, c’est que vous devez accomplir certaines formalités à l’égard du vendeur lors de la découverte d’un vice caché.

La dénonciation du vice à l’ancien acheteur accompagnée d’une mise en demeureest la première étape à réaliser. Cela doit se faire rapidement, car le Code civil du Québec prévoit que la dénonciation d’un vice caché au vendeur doit se faire « sans délai » et doit indiquer précisément la nature du vice reproché.

Il s’agit également d’une précaution pour l’acheteur, car plus vite il dénonce le vice, moins grandes sont les chances qu’il soit accusé de l’avoir aggravé par négligence. La mise en demeure quant à elle contraindre le vendeur à y remédier à l’intérieur du délai stipulé. L’acheteur a également l’obligation de laisser la chance au vendeur de constater le vice.

Pouvez-vous effectuer les réparations par vous-même? À moins que le vice ne cause une situation d’urgence comme un dégât d’eau, il ne faut en aucun cas entamer quelconque travail de réparation avant d’avoir laissé la chance au vendeur de constater le vice, puisque ce dernier aurait pu décider de remédier au défaut par lui-même. Un tel acte pourrait vous faire perdre votre recours pour vice caché.

Quelles sont les obligations de l’acheteur au moment de la vente?

En matière de vice caché, l’acheteur moyen est considéré comme une personneprudence et la diligence et la loi l’oblige à poser des questions et à faire des recherches.Effectivement, pour remplir ses obligations en matière de vice caché, l’acheteur se doit de poser certaines questions qui pourraient révéler la présence d’un vice.

L’acheteur imprudent et insouciant qui ne prend pas la peine d’inspecter minimalement la maison achetée n’est donc pas protégé par la garantie légale et donc par les vices cachés.

L’assistance d’un expert, est-ce obligatoire?Contrairement à la croyance populaire, il n’est pas obligatoire de recourir aux services d’un inspecteur préalablement à l’achat d’une maison. Bien qu’il s’agisse d’une précaution que tout acheteur prudent devrait prendre, on considère que le critère déterminant n’est pas le fait qu’un expert aurait constaté le vice, mais bien qu’un « acheteur » prudent l’aurait vu. Conséquemment, le fait de ne pas engager d’inspecteur peut rendre la preuve plus difficile sans toutefois faire perdre le recours.


L’acheteur n’est toutefois pas tenu de découvrir les vices détectables seulement aux yeux d’experts!
En matière de vice caché, la loi n’exige pas que l’acheteur découvre les défauts que seule une personne possédant des connaissances d’expert serait en mesure de découvrir. Par exemple, jamais un acheteur n’est tenu d’ouvrir les murs pour constater la présence de moisissure ni de relever le revêtement de plancher.

Défenses du vendeur contre un recours pour vice caché!

Un vendeur accusé d’avoir transféré la propriété d’un bien affligé d’un vice caché n’est pas laissé sans défense pour autant. Plusieurs circonstances entourant la vente, la découverte du vice ou même la nature du défaut en soi peuvent permettre à ce dernier d’être exonéré.

La vente sans garantie légaleest le premier cas de figure qui permet au vendeur de limiter sa responsabilité contre le vice allégué. En effet, la loi permet de procéder à une vente qui exclut la garantie légale de qualité à laquelle le vendeur est habituellement tenu.

Dans de telles circonstances, la vente est faite « aux risques et périls de l’acheteur » qui se procure la maison sachant que celle-ci pourrait être affectée d’un vice. Cela ne permet toutefois pas au vendeur de mentir à l’acheteur ou de lui faire quelconque représentation mensongère, puisque cela constituerait un dol, soit une fraude.

L’aggravation du vicefait également partie des défenses du vendeur contre un acheteur qui aurait tardé à lui dénoncer le vice ou qui, par sa propre négligence ou contribution, aurait contribué à l’aggravation du défaut. Par exemple, un acheteur qui découvre des infiltrations d’eau et qui tarde à les dénoncer contribue au préjudice, ce qui peut compromettre son recours.

L’apparence du vice est également une défense fréquemment invoquée à l’encontre d’un vice caché, au même titre que la vétusté. L’avocat représentant le vendeur alléguera que le vice allégué était apparent aux yeux d’un acheteur prudent et diligent qui pose assez de questions pour connaître la qualité du bien qu’il achète.

Si vous vous trouvez du « côté vendeur » de la transaction, trouver rapidement un avocat spécialisé dans le recours en vice caché est dans votre meilleur intérêt pour invoquer avec succès l’une de ces défenses.

JuriGo est justement là pour faciliter cette démarche : remplissez notre formulaire au bas de la page et on s’occupe de trouver votre avocat!

Quel est l'impact d’une vente sans garantie légale?

Nombreux sont les acheteurs de maison qui ont déjà entendu l’expression « maison vendue sans garantie légale ». Qu’est-ce que cela signifie? Que le vendeur offre une maison qu’il soupçonne ne pas être en parfait état et qu’il exclut sa responsabilité vis-à-vis des défauts qu’un acheteur pourrait y retrouver. Cela est-il légal?

Tout à fait!Un vendeur non professionnel comme celui qui met sa maison en vente peut limiter le recours pour vice caché s’il vend la maison sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur, privant ce dernier d’un recours.

Attention, la vente sans garantie légale connaît certaines limites!Le fait que l’acheteur se procure la maison à ses risques et périls ne change rien au fait que le vendeur est tenu à une obligation de bonne foi. Cela le force à divulguer les vices qu’il connait et il ne peut en aucun cas mentir sur l’état de la maison pour tenter de flouer l’acheteur.

Cela constitue une manœuvre dolosive, qu’il s’agisse de propos mensongers ou d’un silence retenant de l’information essentielle. Dans un cas comme dans l’autre, l’acheteur aura en recours en annulation ou diminution du prix de vente selon les circonstances et pourra même exiger le paiement de dommages-intérêts.

Si vous avez découvert un vice suite à l’achat d’une maison vendue sans garantie légale de qualité, ne tardez pas à contacter un avocat, car la situation pourrait vite se complexifier!

Le vice caché justifie-t-il d’annuler la transaction? Les réparations auxquelles vous avez droit!

Il est tentant de grimper aux rideaux lorsqu’on découvre un vice caché et de tout de suite vouloir annuler la transaction. Cette réaction est humaine et comprenable, mais elle n’est pas nécessairement possible ou souhaitable. Cependant, il existe d’autres réparations qui pourraient s’appliquer en fonction de vos circonstances et de la gravité du vice découvert.

L’action en résolution de la venteconsiste à demander que la réparation du vice caché prenne la forme d’une annulation de la transaction. On considère toutefois ce recours comme exceptionnel et ne sera disponible qu’en cas de vice grave et de défauts importants. L’acheteur a un important fardeau à supporter, celui-ci devant notamment prouver que s’il avait eu connaissance du vice, il n’aurait pas acheté la maison en question.

La demande de réduction de prix est le recours le plus souvent utilisé contre un vice caché, celui-ci étant plus facile à satisfaire. En effet, pour remporter pareil recours, l’acheteur doit prouver les conditions du vice, mais également le fait que s’il en avait eu connaissance, il aurait payé un prix moindre que celui défrayé. Lorsque cette preuve est faite, le tribunal pourra contraindre le vendeur à rembourser une partie du prix de vente à l’acheteur.

La réclamation de dommages-intérêts en matière de vice caché possède un champ d’application limité au fait de la connaissance du vendeur. La loi donne l’opportunité à l’acheteur de réclamer des dommages en plus de la réduction de prix ou de la résolution de la vente lorsqu’il est démontré que le vendeur connaissait les vices et qu’il ne les a pas révélés.

Faites vite, les délais de prescription ont commencé à courir!Le recours pour vice caché n’est pas éternel. À partir du moment où vous découvrez le vice, vous disposez de 3 ans pour faire valoir votre droit contre le vendeur. Une raison de plus de contacter rapidement un avocat lors de la découverte d’un vice, n’est-ce pas?

Dépêchez-vous à intenter votre recours pour vice caché avec un avocat partenaire de JuriGo!

Vous pensez que votre situation ressemble à un vice caché?Ne laissez pas le toit couler plus longtemps qu’il ne le faut et agissez dès maintenant afin d’obtenir réparation. Ce sont parfois des dizaines de milliers de dollars en dommages qui sont causés par les défauts cachés et vous n’avez pas à supporter ce fardeau à vous seul.

Le recours en vice caché exige une expertise complète et une expérience de longue date en la matière si vous désirez obtenir gain de cause. Vous avez cogné à la bonne porte, car plusieurs des avocats partenaires de JuriGo sont justement des professionnels du vice caché!

Fondations fissurées, toiture mal posée, drain complètement bouché, quel que soit le problème qui afflige votre maison, un avocat référé par JuriGo peut vous représenter.

Remplissez le formulaire en bas de page en nous expliquant les détails de votre situation et nous vous référons à un avocat compétent, le tout, sans engagement!