Vos projets ont changé et vous souhaitez déménager de votre logement avant la fin prévue de votre bail? La cession de bail est la solution pour vous! Remplir un avis de cession de bail peut vous permettre de quitter votre appartement sans avoir à continuer de payer le loyer mensuel.
En effet, en cédant votre bail à une autre personne intéressée, vous pouvez transférer les responsabilités du contrat de location, y compris les paiements mensuels, à cette personne. La cession de bail peut être une alternative pratique si vous souhaitez vous installer ailleurs plus tôt que prévu, tout en respectant les termes de votre bail actuel.
Qu’est-ce qu’une cession de bail ?
Au Québec, la cession de bail est une procédure légale qui permet à un locataire, « le cédant », de transférer les droits et les obligations de son bail à une autre personne, « le cessionnaire ». Cela signifie que le cédant quitte le logement avant la fin de son bail et délègue ses responsabilités contractuelles, telles que le paiement du loyer et le respect des conditions du bail, au cessionnaire.
La cession de bail est souvent utilisée lorsque le locataire souhaite déménager avant la fin de son bail et éviter ainsi les pénalités financières liées à une résiliation de bail!
Une cession de bail comporte certaines conditions et limites :
Le locataire doit aviser le locateur
En effet, le locataire voulant céder son bail doit obligatoirement informer le locateur de son intention de céder son bail. En effet, le locataire doit envoyer un avis de cession de bail indiquant au locateur le nom et l’adresse de la personne à qui il entend céder le bail.
Il est important de mentionner que la loi oblige le locataire à donner seulement le nom et l'adresse du cessionnaire, il n'est pas responsable de recueillir des renseignements supplémentaires sur ce dernier. Il appartient ensuite au locateur d'entreprendre les démarches nécessaires afin de recueillir les renseignements pertinents sur le cessionnaire*.*
La cession de bail a trois exceptions
Une cession de bail ne peut avoir lieu si :
- Le locataire est aux études et loue un logement dans un établissement d’enseignement (résidences).
- C’est un logement à loyer modique (logement social destiné aux personnes à faible revenu).
- Le logement est une résidence familiale et le locateur a été avisé de la cession de bail seulement par un des époux.
Le locateur peut refuser la cession de bail pour motif sérieux
Malheureusement, pour effectuer une cession de bail, le locataire doit obtenir le consentement du locateur à la cession de bail. Il est à noter que le propriétaire ne peut refuser de consentir à la cession du bail sans un motif sérieux.
Les motifs sérieux de refus d’un locateur doivent être fondés sur la capacité de payer du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail.
Voici des motifs sérieux qui ont été jugés suffisants ou insuffisants par les tribunaux québécois :
| Motifs sérieux suffisants | Motifs sérieux insuffisants |
|---|---|
| Problèmes financiers : Le locateur refuse la cession de bail, car le candidat-cessionnaire a 3 faillites à son actif. Dans cette décision, le tribunal a jugé que les trois faillites sont un motif sérieux justifiant le refus du locateur. | Rénovations : Le locateur refuse la cession de bail, car il préfère résilier le bail afin de procéder à des rénovations au logement. Le tribunal affirme que des rénovations ne constituent pas un motif sérieux de refus. |
| Revenu insuffisant pour le coût de loyer : Le locateur refuse la cession de bail, car le candidat-cessionnaire est sur l’aide sociale et le loyer est de 2000$/mois. | Reprise du logement par le locateur : La locatrice a refusé la cession de bail, car elle préfère résilier le bail afin de reprendre l’appartement pour y loger son fils. Le tribunal affirme que reprendre l’appartement pour y loger son fils n’est pas un motif sérieux justifiant le refus. De plus, le tribunal affirme que les motifs de refus à une cession de bail doivent seulement être fondés sur le candidat-cessionnaire. |
| Antécédents financiers défavorables : Le locateur refuse la cession de bail, car la candidate-cessionnaire est sans emploi, a une mauvaise cote de crédit, a plusieurs retards de paiement et a des dettes accumulées. | Aucune référence locative : Le locateur refuse la candidate-cessionnaire, car elle n’a jamais eu de bail à son nom et n’a donc pas de références locatives. Le tribunal affirme que ce n’est pas un motif sérieux justifiant le refus. |
| Mauvaise référence locative : Le locateur refuse le candidat-cessionnaire, car il juge qu’il ne sera pas en mesure de se conformer aux obligations résultant du bail. Le locateur a été informer que plusieurs plaintes ont été déposées contre le candidat-cessionnaire en raison de : Bruit excessif Comportements irrespectueux Perturbations fréquentes | Âge et enfants : Le locateur refuse les candidats-cessionnaires par l’unique raison qu’ils sont jeunes et ont trois enfants. Le tribunal a jugé que le refus du locateur est insuffisant et purement discriminatoire. |
| Superficie du logement : Le locateur refuse la cession de bail pour motif que le logement est trop petit pour deux adultes et quatre enfants. La maison est de style chalet et a une superficie seulement de 572 pieds carrés et n’a qu’une très petite chambre à la mezzanine. Le tribunal juge que locateur avait raison de refuser la cession de bail, car la maison n’est pas assez grande pour que le bail soit cédé à une famille de six personnes. | Superficie du logement : Le locateur refuse la cession de bail pour motif que le logement est trop petit pour deux adultes et trois enfants. Le logement est une résidence unifamiliale qui comprend trois chambres à coucher et un sous-sol. Le tribunal juge que le logement était suffisamment grand pour que le bail soit cédé à une famille de cinq personnes. |
- Le locateur ne peut jamais forcer la résiliation du bail!
La cession du bail est un droit du locataire! Alors, bien que le locateur offre au locataire de résilier son bail, le locataire a toujours le droit de céder son bail. Par exemple, il est possible que le locataire souhaite céder son bail à un proche et veuille que cette personne bénéficie des termes et des contions de son bail actuel (montant du loyer).
Le locateur a 15 jours pour refuser la cession de bail pour motif sérieux!
Lorsque le locateur refuse la cession de bail, il est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l’avis de cession de bail, les motifs de son refus, s’il ne le fait pas, il est réputé avoir consenti. De plus, le ou les motifs de refus doivent absolument être exposés dans un écrit.
Un refus de cession de bail sans motifs n’est pas valide!
Les tribunaux québécois ont affirmé à plusieurs reprises qu’un avis de refus envoyé par le locateur doit comporter les motifs de refus et sans motifs fournis dans les 15 jours, la cession de bail sera considérée acceptée. En effet, la loi oblige que le refus d’une cession de bail doit comprendre les motifs et sans justification, la cession de bail est réputée accepter.
Prenons l’exemple d’un locataire envoyant un avis de cession de bail à son locateur lui indiquant le nom et l’adresse de la personne à qui il entend céder le bail et le locateur répond 14 jours plus tard qu’il refuse la cession de bail sans donner de raison.
Bien, qu’il a refusé dans le délai de 15 jours, la cession de bail est considérée acceptée, car le locateur devait absolument fournir un motif justifiant son refus.
En cas de refus injustifié à la cession de bail, le locataire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement!
Si le locataire juge que son locateur n’a pas fourni de motif sérieux justifiant le refus de la cession de bail ou n’a pas respecté le délai de 15 jours, il peut déposer une demande au Tribunal administratif du logement pour obliger le propriétaire à accepter la cession de bail.
Modèle d’avis de cession de bail
Un avis de cession de bail n’est pas une procédure judiciaire compliquée. En effet, la loi oblige seulement le locataire à fournir le nom et l’adresse de la personne à qui il entend céder le bail. Toutefois, il est fortement conseillé d’inclure la date de la cession de bail et d’inscrire le numéro de téléphone du candidat-cessionnaire.
|
AVIS DE CESSION DE BAIL Avis à : (Nom du locateur) Adresse : (Logement loué) Vous êtes avisé que j’ai l’intention de céder le bail à : Nom : (Nom du candidat-cessionnaire) Adresse :
Téléphone : (Facultatif) La cession de bail prendra effet le: (Date) Date :
Nom : (Locataire) (Signature du locataire) |
JuriGo vous aide à trouver un avocat spécialisé en droit immobilier!
La cession de bail est un droit du locataire! Alors, si vous croyez que votre propriétaire ne vous a pas fourni de motif sérieux justifiant son refus à votre cession de bail ou n’a tout simplement pas respecté son délai de 15 jours, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier.
Un avocat spécialisé dans le domaine possède les connaissances ainsi que l'expertise pour vous fournir des conseils juridiques appropriés. De plus, un avocat se chargera de préparer les documents pertinents pour soutenir votre demande et s’occupera de faire les représentations nécessaires devant le Tribunal administratif du logement.
Recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit immobilier augmente vos chances d’obtenir un jugement obligeant le propriétaire à accepter votre cession de bail.
Vous êtes à la recherche d’un avocat spécialisé en droit immobilier? Ne cherchez plus, JuriGo peut vous mettre en contact avec l’un de nos avocats partenaires!
Vous n’avez qu’à nous expliquer la situation dans le formulaire en bas de la page, et nous vous mettrons en contact gratuitement et sans engagement avec un avocat dans votre coin!