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Problème d’empiètement immobilier : comment faire pour récupérer son terrain?

En tant que propriétaire, l’empiètement peut immobilier peut engendrer beaucoup de tracas. Ce sera surtout le cas lorsqu’il est question d’un empiètement majeur de la part de votre voisin.

Alors, que faire en présence d’un empiètement immobilier ? Est-ce possible de récupérer son terrain ? Voici un résumé des différentes règles relatives à l’empiètement et des moyens qui s’offrent à vous si vous faites face à un tel enjeu.

L’empiètement : qu’est-ce que ça signifie?

L’empiètement survient lorsqu’une construction d’un voisin déborde sur le terrain dont vous êtes propriétaire. Pour savoir ce que vous pouvez faire en cas d’empiètement, il faudra se tourner vers la loi, plus particulièrement vers les articles 953 et 992 C.c.Q. qui abordent l’empiètement :

  • Art. 953 C.c.Q.: Le propriétaire d’un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur ou celui qui le détient sans droit; il peut s’opposer à tout empiétement ou à tout usage que la loi ou lui-même n’a pas autorisé.
  • Art. 992 C.c.Q.: Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle.

Si l’empiétement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l’état.

Comment faire pour récupérer son terrain en cas d’empiètement ?

Un propriétaire peut donc revendiquer son bien contre une personne qui le détient sans droit. Cette règle s’applique également lorsque les constructions d’un voisin empiètent sur le terrain du propriétaire.

Si vous êtes un propriétaire qui subit un empiètement causé par les constructions de votre voisin, plusieurs recours s’offrent à vous en vertu de l’article 992 C.c.Q.

Si votre voisin est de bonne foi et que l’empiètement est mineur, vous pourrez :

  • Demander à votre voisin d’acquérir la parcelle sur laquelle il y a un empiètement en payant sa valeur ;
  • Exiger que votre voisin vous verse une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de votre parcelle.

En revanche, si votre voisin est de mauvaise foi, que l’empiètement est majeur et qu’il cause un préjudice sérieux, vous pourrez cette fois-ci :

  • Contraindre votre voisin responsable de l’empiètement d’acquérir son terrain en lui payant la valeur de l’immeuble. Il est bien question ici de l’acquisition du terrain en entier et non seulement de la parcelle qui était empiétée ;
  • Exiger que votre voisin retire les constructions du terrain qu’ils empiètent et qu’il remette les lieux en état.

Attention!Il faut noter que dans le cas d’un empiètement qui dure depuis plus de 10 ans, votre voisin pourrait invoquer la prescription acquisitive. Il devra démontrer que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies, comme le délai de prescription de 10 ans.

En cas d’empiètement, vous devrez faire une demande d’injonction au tribunal afin d’exercer les recours décrits ci-haut. Il importe de savoir que si vous tolérez l’empiètement ou que vous y consentez, même de façon tacite, cela pourrait créer un droit de propriété superficiaire en faveur de votre voisin. Dans ce cas-ci, puisque vous aurez consenti à l’empiètement, vous ne serez pas en mesure de vous prévaloir des recours décrits à l’article 992 C.c.Q.

Qu’est-ce qu’un empiètement « fait de mauvaise foi »?

D’abord, en droit québécois, la bonne foi est présumée et la mauvaise foi d’un individu doit être prouvée. Dans une affaire d’empiètement, si votre voisin n’est pas au courant qu’il empiète sur votre terrain, vous ne pourrez pas démontrer qu’il était de mauvaise foi en vertu de l’article 992 C.c.Q. La mauvaise foi du constructeur initial qui a effectué les travaux ayant causé l’empiètement pourrait être invoquée dans certains cas.

La jurisprudence a élaboré une liste non-exhaustive de certains éléments qui peuvent permettre de conclure que le voisin qui empiète est de mauvaise foi. Par exemple, si votre voisin n’a pas vérifié les titres de propriété, n’a pas eu recours aux services d’un arpenteur-géomètre ou n’a pas vérifié le certificat de localisation, il serait possible d’avancer qu’il était de mauvaise foi. Dans tous les cas, le tribunal devra analyser la situation globale et les faits de l’affaire afin de conclure à la mauvaise foi d’un voisin.

Et l’empiètement « majeur », qu’est-ce que c’est?

Les recours du second alinéa de l’article 992 C.c.Q. ne seront applicables que si l’empiètement est majeur. De façon générale, la jurisprudence s’entend sur le fait qu’un empiètement qui représente en bas de 10% de la superficie totale est un empiètement mineur. Un tel empiètement ne justifiera pas la démolition des constructions de votre voisin.

Cependant, un tribunal ne tiendra pas compte uniquement de la superficie de l’empiètement. Il doit également considérer la situation propre au terrain empiété. L’évaluation du caractère majeur de l’empiètement n’a pas trait à ses conséquences, cela sera déterminé par un troisième critère, qui est le critère de préjudice sérieux.

Qu’est-ce qu’un empiètement qui cause un « préjudice sérieux »?

C’est au niveau du critère de préjudice sérieux de l’empiètement que le tribunal devra faire une appréciation de chaque cas. Il conviendra d’analyser les conséquences réelles de l’empiètement sur le terrain du propriétaire.

Certains éléments relevés par les tribunaux peuvent indiquer qu’il y a préjudice sérieux, par exemple :

  • L’empiètement cause des problèmes en matière de zonage;
  • L’empiètement aggrave un problème d’écoulement des eaux sur le terrain empiété;
  • L’empiètement engendre la perte d’usage de la parcelle empiétée en cas de vente de l’immeuble.

Y-a-t-il un délai associé aux recours contre l’empiètement?

Les recours de l’article 992 C.c.Q. doivent être portés dans un délai de 10 ans. Il y a une exception pour la demande d’indemnité, dans le cas d’un empiètement mineur et lorsque votre voisin est de bonne foi. La demande d’indemnité se prescrit par 3 ans. Le délai de prescription s’enclenche au moment où vous prenez connaissance de l’empiètement.

Revendiquez vos droits en cas d’empiètement avec un avocat en droit immobilier!

L’empiètement n’est surtout pas une partie plaisir pour un propriétaire d’immeuble. Heureusement, la loi prévoit des recours qui s’offrent à vous si les constructions de votre voisin envahissent votre terrain. Un avocat en droit immobilier peut vous aider à déterminer les meilleures solutions dans votre cas particulier et vous permettre de récupérer à votre terrain!

Vous êtes propriétaire et vous avez appris que les constructions de votre voisin empiètent votre terrain? Ou vous êtes au courant de l’empiètement immobilier que votre terrain subit, mais vous ne savez pas si celui-ci justifie un recours devant les tribunaux?

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