Votre entreprise a pris de l’ampleur et vous pensez être à l’étape d’avoir pignon sur rue?
Dans ce cas, il est fort à parier que vous n’allez pas devenir propriétaire d’un local commercial. En plus de nécessiter beaucoup de liquidité, être propriétaire n’est pas toujours la bonne décision d’affaires puisque cela impose de nombreuses obligations et quelques risques supplémentaires.
Ainsi, la meilleure alternative est probablement la location d’un local commercial et qui dit location dite également signature d’un bail de location. Évidemment, la signature d’un tel document nécessite une certaine connaissance juridique.
En fait, contrairement au bail résidentiel, le locataire commercial ne profite pas du même niveau de protection. Ainsi, la liberté contractuelle prend une place importante dans votre relation avec le propriétaire.
Avant de signer votre bail commercial, il est donc important de comprendre son contenu. Après avoir conclu ce dernier, il sera trop tard pour revenir en arrière et il ne sera pas possible de plaider l’ignorance.
Vous êtes sur le point de signer un bail commercial au Québec? Voici les principaux pièges à éviter.
Comment sécuriser son bail commercial?
Tout d’abord, lorsque vous souhaitez conclure un bail commercial, la première chose à vérifier est la sécurité de votre document légal. Puisque le bail commercial doit être fait à l’écrit et signé par les parties, il faudra enregistrer votre bail afin d’assurer le respect des droits qui s’y trouvent.
| Contrairement au bail locatif, il n’y a pas d’obligation pour le bail commercial d’être fait à l’écrit. Dans ce cas, il faudra alors se fier aux droits et obligations qui se trouvent dans le Code civil du Québec. Cependant, si vous souhaitez y déroger, le bail écrit sera nécessaire. |
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En effet, la plupart des règles dans le Code civil ne sont pas d’ordre public et donc, il vous sera possible d’y déroger avec une clause dans le contrat. Cependant, dans certains cas, il pourrait être possible qu’un article ne soit pas supplétif et donc, mieux vaut faire appel à un avocat pour vérifier la légalité de votre document.
De plus, si vous avez un bail commercial verbal et que celui-ci n’est pas enregistré, il sera pratiquement impossible de faire la preuve de son contenu. En droit, la preuve est toute aussi importante que l’obligation en vigueur.
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Qu’arrive-t-il si vous avez un bail trop court?
Au Québec, les baux résidentiels sont limités à une durée d’un an. Toutefois, cela n’est pas le cas des baux commerciaux. En tant que locataire, il est préférable d’avoir le bail le plus longtemps possible avec des options de renouvellement. Cela vous permet d’avoir une certaine stabilité.
De plus, il est fortement recommandé d’avoir des clauses qui établissent non seulement le loyer, mais également les méthodes de calcul lorsque ce dernier sera appelé à augmenter au fil des années. Ainsi, vous ne serez pas victime d’une hausse qui pourrait être exagérée.
| Le saviez-vous? Lorsque vous renouvelez un bail commercial, la notion d’augmentation abusive n’existe pas. En effet, le propriétaire a le contrôle total sur le montant du loyer et peut l’augmenter comme bon lui semble. |
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Si vous oubliez d’ajouter une méthode de calcul dans le bail, cela peut rapidement mener à une situation désastreuse. Par exemple, si votre propriétaire est au courant de votre succès, il est possible qui profit de l’occasion pour augmenter substantiellement le prix de votre loyer.
De plus, si vous avez un bail trop court et que vous n’avez pas une clause de renouvellement, cela peut avoir un impact important sur la valeur de votre entreprise. Cela est particulièrement vrai lorsque le local est important dans le succès de votre entreprise.
À quoi sert la publication des informations après l’enregistrement du bail commercial?
Un autre piège à éviter concerne l’enregistrement de votre bail commercial. En effet, le bail commercial écrit est un document légal entre deux parties. Grâce à la publication de votre bail, vous aurez, en plus du droit personnel envers le propriétaire, un droit réel dans le local loué.
Ainsi, même si l’immeuble est vendu, vous aurez la possibilité d’exercer vos droits de locataire. En d’autres termes, votre bail commercial va suivre l’immeuble. Malheureusement, cette notion est souvent méconnue des entrepreneurs qui peuvent rapidement se retrouver en mauvaise posture.
En fait, si vous ne publiez pas votre bail et que le propriétaire vend ensuite l’immeuble, le nouveau propriétaire pourrait vous donner un avis selon lequel votre bail prendra fin au 12e mois, et ce, peu importe la durée, de votre bail. Il devra simplement vous remettre un préavis de 6 mois.
Bien que vous ayez un recours envers l’ancien propriétaire, il n’en reste pas moins que vous devrez déménager et donc, vous devrez recommencer la recherche d’un local pour votre entreprise.
La clause de résiliation automatique et expulsion pour non-paiement de loyer: Est-ce bonne idée?
Depuis les modifications législatives de 1994, le Code civil du Québec permet aux propriétaires d’un local commercial d’obtenir la résiliation automatique d’un bail commercial, et ce, sans devoir obtenir une décision d’un juge.
Cependant, une telle situation est limitée à certaines circonstances. Avec une telle clause dans votre contrat, vous laissez la porte ouverte à un propriétaire qui souhaite vous remplacer par un locataire qui paie plus. Cela sera d’autant plus vrai si vous n’effectuez pas vos paiements au bon moment.
En cas de problème avec votre propriétaire, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé en droit locatif.
Heureusement, il vous est désormais possible de trouver le bon avocat grâce au formulaire que vous trouverez ci-dessous!
Que dois-je vérifier avant de signer un bail commercial?
Vous êtes sur le point de signer votre bail commercial et vous souhaitez vous assurer que ce dernier ne contient aucune mauvaise surprise. Bien qu’il soit toujours recommandé de faire affaire avec un professionnel, voici les principaux éléments que vous pouvez vérifier par vous-même.
1) Vérifier les lois qui s’appliquent à votre bail commercial
Vous l’aurez compris, le bail commercial est loin d’être comme le bail résidentiel. D’un point de vue juridique, les deux baux ne seront tout simplement pas régis par les mêmes lois et règlements. C'est vrai au Québec et ailleurs au Canada.
De plus, contrairement au bail résidentiel, le bail commercial va avoir plusieurs subtilités à prendre en considération. Celles-ci auront définitivement un impact sur le développement de votre commerce.
Ainsi, avant de signer un bail commercial, il est recommandé d’analyser le document et l’ensemble de ses clauses. À ce stade, l’avis juridique d’un professionnel peut être fortement recommandé.
Il est également important de porter une attention particulière au zonage dans lequel se trouve le bâtiment. Bien que le propriétaire ait généralement la responsabilité de faire cette vérification, mieux vaut prévenir que guérir.
En effet, si votre local se trouve dans une zone où les commerces ne sont pas permis, il faudra alors demander à votre municipalité (ou votre arrondissement) de modifier le zonage, ce qui peut nécessiter des coûts et des délais importants.
Selon votre municipalité, il est également possible que vous ayez besoin d’obtenir un permis afin d’exercer une activité commerciale. Il est donc important de faire les vérifications nécessaires avant de signer le bail. Votre propriétaire n’aura pas l’obligation de résilier le bail si vous ne pouvez pas y ouvrir votre commerce.
2) Quels sont les éléments essentiels d’un bail commercial?
Puisque le bail commercial n’est pas soumis aux mêmes obligations que le bail résidentiel, celui-ci n’a également pas de bail type. Après tout, les entreprises sont uniques et donc, le bail commercial devra représenter les spécificités de chacune.
Néanmoins, cela ne veut pas dire pour autant que les baux commerciaux n’ont pas des clauses qui se ressemblent. En effet, ceux-ci devraient, au minimum, avoir une description des lieux loués ainsi que la durée du bail et le montant de votre loyer.
Ensuite, il vous sera possible d’ajouter d’autres clauses. L’objectif de votre bail commercial est de prévoir toutes les situations afin d’éviter qu’un conflit ne puisse être résolu. Par exemple, vous pourriez inclure les clauses suivantes:
- Les assurances du locataire,
- La responsabilité relative aux travaux,
- Le montant du dépôt,
- Le renouvellement de votre bail, et
- Les augmentations du loyer.
En fonction de votre secteur d’activité, il est également possible que vous ayez à ajouter des clauses particulières. Cela pourrait être notamment le cas d’une clause de responsabilité pour des conséquences environnementales.
Au Québec, votre propriétaire pourrait réclamer un dépôt de sécurité. Ce dernier sera généralement l’équivalent de 2 mois de loyer. Puisqu’il s’agit d’un dépôt, celui-ci vous sera remboursé à moins qu’il soit utilisé pour faire des réparations.
3) Le type de bail commercial
Avant de signer un bail commercial, il est important de savoir à qui revient la responsabilité de payer les charges. Pour ce faire, il faudra déterminer la catégorie dans lequel votre bail commercial se trouver:
- Bail brut,
- Bail net,
- Bail net net, et
- Bail net et net.
Évidemment, même si le bail précise « bail net », la détermination se fait en fonction du contenu du bail et non pas de son titre. Il faudra donc porter une attention particulière aux obligations de chaque partie.
| Type de bail | Responsabilité |
|---|---|
| Bail brut | Vous payez seulement le loyer qui peut inclure les frais. Toutefois, si les dépenses du propriétaire augmentent, votre loyer n’augmente pas. |
| Bail net | Vous payez le loyer ainsi qu’un montant additionnel représentant une partie des charges (les taxes scolaires et foncières notamment). |
| Bail double net | Vous payez le loyer, l’impôt foncier ainsi qu’une partie de l’assurance de l’immeuble. |
| Bail triple net | Vous payez votre loyer ainsi que l’ensemble des charges liées à l’immeuble (réparation, et entretien). Ainsi, votre facture peut varier en fonction des dépenses. |
| Bail à pourcentage | Vous payez le loyer et vous donnez une partie de vos revenus au propriétaire. |
Il est important de déterminer quand quelle catégorie vous êtes avant de signer le bail commercial. Sinon, vous pourriez vous retrouver avec une facture additionnelle à la fin du mois. Il vous sera donc possible de mieux prévoir les dépenses de votre entreprise.
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Signer un bail commercial est une grande étape dans la vie d’une entreprise. Malheureusement, lorsque c’est mal fait, ce contrat peut être un cadeau empoisonné pour le développement de votre commerce.
Il est donc important de prendre toutes les précautions nécessaires avant de vous engager à long terme avec votre propriétaire. C’est à cette étape que l’avocat spécialisé en baux commerciaux pourrait vous être particulièrement utile.
En plus de vérifier le contenu de votre bail, l’avocat pourra s’assurer que vous éviterez tous les pièges qui se retrouvent généralement dans ces contrats. Il pourra également vous aider dans les négociations.
Cependant, l’aide de l’avocat ne s’arrête pas là! Il pourra aussi vous venir en aide si vous avez un problème avec votre propriétaire pendant la durée du bail. Le professionnel juridique pourra vous représenter afin de trouver une solution qui vous convienne.
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