Vous avez signé un bail commercial il y a quelques semaines et vous espériez que cette entente marque le début d’une bonne relation d’affaires. Cependant, vous vous apercevez rapidement que ce n’est pas le cas lorsque des conflits surviennent entre vous et votre locateur ou votre locataire.
Il serait donc assez commode que vous soyez familier avec les différentes étapes du litige en matière de bail commercial , puisque celui-ci est encadré par un régime légal particulier.
JuriGo vous explique alors les étapes du litige en matière de bail commercial afin de vous aider à mieux vous préparer à ce qui vous attend devant les tribunaux. Malgré ces conseils, il reste fortement recommandé de retenir les services d’un avocat spécialisé en droit des affaires pour qu’il vous guide dans ce processus.
1. L’analyse juridique du bail
Avant même d’entreprendre des démarches devant le tribunal, vous devez vous assurer que vous êtes en mesure d’identifier les cas de défaut auprès de votre locataire ou locateur qui vous permettent de résilier le bail. Cette étape a plutôt trait à la preuve, il est donc très important que vous tentiez de recueillir le plus d’informations et de preuves possibles sur votre locataire ou locateur en défaut.
Une fois le défaut identifié, il ne suffit pas d’aller directement déposer sa demande au tribunal. Au contraire, il est recommandé de faire analyser votre bail commercial par un professionnel du droit des affaires spécialisé en baux commerciaux afin que celui-ci vous confirme les options qui s’ouvrent à vous selon les stipulations de votre bail. Un avocat peut vous aider à identifier certaines stipulations qui pourraient se trouver dans votre bail commercial, par exemple une clause qui prévoit la résiliation automatique en cas de défaut. Cette étape pourrait vous sauver beaucoup de temps et d’argent!
2. L’avis de défaut
Une fois que l’analyse a été complétée et que le professionnel que vous avez consulté vous confirme que le litige est la meilleure voie pour régler votre différend, vous devrez transmettre à la partie en défaut un avis de défaut, c’est-à-dire un avis qui lui indique que le bail commercial n’est pas respecté. La plupart des baux commerciaux contiennent des clauses qui prévoient comment ce genre d’avis doit être transmis.
Généralement, il s’agira de transmettre une mise en demeure signifiée par un huissier ou par courrier recommandé. Dans la mise en demeure, il importe que vous fassiez mention d’un délai raisonnable, souvent d’une durée de 10 jours, auquel la partie en défaut a droit pour remédier à la situation, sous peine qu’un recours judiciaire soit entrepris à son encontre.
3. L’injonction ou l’ordonnance de sauvegarde
Une fois que vous décidez d’entamer un recours, il se peut que vous soyez confronté à des délais plutôt lents en attendant le jugement final du tribunal. Cependant, certaines situations en matière de bail commercial nécessitent des actions rapides et urgentes en attendant ce jugement. Il est donc possible de demander au tribunal d’ordonner des mesures provisionnelles afin que celles-ci s’appliquent jusqu’au jugement final.
L’injonction permet d’ordonner à une partie de faire ou de ne pas faire quelque chose. Par exemple, imaginons que vous êtes locateur et vous apprenez que votre locataire commercial, qui exploite un commerce, a décidé de mettre fin à ses activités alors que le bail lui impose l’exploitation de ses activités jusqu’à trois ans plus tard. Dans ce cas-ci, vous seriez en droit de demander une injonction au tribunal ordonnant le locataire de respecter le bail et de continuer à exploiter son commerce jusqu’à la date originalement prévue.
L’ordonnance de sauvegarde, pour sa part, permet d’assurer un certain équilibre entre les parties jusqu’au prononcé du jugement final. Par exemple, vous êtes un locateur qui faites face à un locataire qui a cessé de payer son loyer commercial, mais qui continue d’occuper les lieux. Vous pourrez alors demander à la cour de prononcer une ordonnance de sauvegarde obligeant le locataire à vous verser le loyer ou un pourcentage du loyer en attendant le procès.
Les demandes en injonction ou pour l’ordonnance de sauvegarde se font généralement au stade de la demande introductive d’instance. Plus particulièrement, dans un dossier relatif à un bail commercial, l’ordonnance de sauvegarde ou l’injonction sera souvent jointe à la demande introductive d’instance en résiliation de bail et/ou en dommages intérêts.
4. La demande introductive d’instance
Parallèlement à la demande d’injonction ou bien d’ordonnance de sauvegarde, si vous décidez d’intenter un recours contre votre cocontractant, vous devrez déposer une demande introductive d’instance contre la partie en défaut. Le plus souvent, dans la jurisprudence, il est question d’un locateur qui poursuit un locataire en résiliation de bail et en paiement de loyer.
Ce sera le montant total de la créance qui déterminera devant quel tribunal vous vous trouverez. Si votre cause a une valeur de 85 000$ ou moins, elle sera entendue par la Cour du Québec. Si elle vaut plus de 85 000$, ce sera la Cour supérieure du Québec qui entendra votre cause.
Il est possible de faire face à un délai d’en moyenne un à trois ans à partir du dépôt de la demande introductive d’instance avant que votre cause soit entendue par le juge. Ce délai variera en fonction du district judiciaire dans lequel vous vous situez et en fonction du nombre de jours nécessaires afin d’entendre la cause.
1. Le procès
Au moment du procès, vous ferez face à votre locataire ou à votre locateur, selon votre situation. Vous avez le droit d’être représenté par un avocat à l’audience, afin d’assurer que vos arguments seront mis de l’avant de la manière la plus stratégique et la plus efficace possible.
Il se peut que vous ayez à transmettre des avis d’assignation par huissier afin de vous assurer que certains témoins nécessaires à votre cause soient présents au procès. Après quelques semaines, vous devriez recevoir une copie du jugement par la poste.
2. L’exécution du jugement
Si vous avez gain de cause, le jugement final peut ordonner l’expulsion et/ou le paiement d’une certaine somme d’argent. Dans la plupart des cas, la partie condamnée va quitter les lieux de son propre gré et payer la somme imposée par le tribunal. Cependant, il n’est pas rare de voir des cas où un locateur doit prendre des mesures d’exécution forcée. Ainsi, si le locataire refuse de quitter les lieux par lui-même, vous devrez vous munir d’un « avis d’expulsion » au Palais de Justice et un huissier se chargera d’expulser le locataire des locaux après un avis de deux jours.
Si le jugement prévoit une condamnation pécuniaire, il faudra alors demander un « bref d’exécution » au Palais de justice et l’huissier exécutera celui-ci sur les biens de la partie adverse.
JuriGo vous aide à trouver un avocat pour votre litige en matière de bail commercial!
Comme vous aurez pu le constater, le litige en matière de bail commercial se distingue de certaines autres procédures en raison des nombreuses étapes qui le constituent. Certaines de ces étapes sont plutôt techniques et nécessiteront sans doute l’expertise d’un avocat en droit des affaires qui, lui, est très souvent confrontés à des cas similaires.
Ainsi, ce qui peut faire la différence entre un procès gagné et un jugement défavorable, c’est certainement l’intervention d’un juriste spécialisé en matière de baux commerciaux! En effet, ce juriste chevronné peut vous aider à mettre toutes les chances de réussite votre côté devant le tribunal, notamment en vous guidant à travers les étapes complexes de ce type de litige.
Mais comment trouver un avocat qui correspond à vos critères? Ne vous inquiétez pas, ça ne peut pas être plus simple! JuriGo est justement partenaire avec des centaines d’avocats, notamment avec des avocats en droit des affaires spécialisés en droit des affaires et en baux commerciaux.
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