Il est fréquent que les investisseurs immobiliers se questionnent à savoir s’ils devraient s’incorporer et, le cas échéant, s’il existe un bon moment pour le faire. Dans le cas où vous considérez le faire, certains avantages très alléchants peuvent s’appliquer à votre situation !
L’incorporation est néanmoins une situation longue et complexe et cela nécessite de prendre le temps d’évaluer les avantages, mais aussi les inconvénients en tant qu’investisseur immobilier.
Il n’existe pas de formule magique lorsqu’il est question d’incorporation. Il n’est pas possible de se dire qu’après X nombres de propriétés ayant une valeur totale Y, vous devriez vous incorporer. Il faudra considérer plusieurs éléments, notamment :
- La protection d’actifs,
- Les objectifs de croissance, et
- La transmission de vos actifs à vos successeurs.
Chaque situation est unique et donc, l’avis d’un expert en fiscalité reste primordial lorsqu’il est question de l’incorporation !
Vous hésitez à incorporer votre investissement immobilier ? JuriGo vous explique les avantages de considérer l’incorporation lorsque vous êtes un investisseur immobilier.
Avantage n°1 – Vos actifs seront protégés et votre responsabilité limitée !
L’un des principaux avantages que vous tirez de l’incorporation en tant qu’investisseur immobilier est que cela protège vos actifs tout en limitant votre responsabilité !
Cela signifie que lorsque vous prenez part à la réalisation d’un projet immobilier où il existe un degré de risque élevé, l’incorporation est tout indiquée pour vous ! Cela est notamment le cas lorsque le projet est en lien avec une construction neuve par exemple.
À la suite d’une incorporation, vous aurez créé une société par actions (SPA) qui est une personne morale distincte des actionnaires qui composent cette dernière. Ce sera donc la SPA qui sera responsable des obligations financières et qui pourra être poursuivie en cas de litige.
Dans le cas où les propriétaires sont personnellement engagés, cette responsabilité est limitée par leur mise de fonds initiale.
Donc, si vous avez contribué à une somme de 5 000$ dans la société, vous ne pouvez que perdre ce montant. En d’autres termes, le principal risque est de perdre votre investissement.
| Attention ! Cette limite a toutefois certaines exceptions, notamment lors d’un octroi d’un cautionnement à la banque ou dans le cas d’une fraude. Dans ces cas, vous serez responsable au-delà de la mise de fonds initiale que vous avez faite. |
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Dans la plupart des cas, lorsque vous êtes propriétaire d’une société incorporée, votre responsabilité est grandement limitée et cela est fort utile lorsque vous êtes propriétaire d’un parc immobilier.
Avantage n°2 – Vous pourrez facilement atteindre vos objectifs de croissance en immobilier !
En tant qu’investisseur immobilier, l’incorporation est pertinente lorsque vous avez une volonté d’accroître le nombre de portes de votre parc immobilier !
Dans ce cas, l’incorporation vous crée de nombreuses opportunités au niveau fiscal. L’ensemble des avantages fiscaux de l’incorporation sont très intéressants pour plusieurs entrepreneurs !
Par exemple, lors d’une vente d’un immeuble à profit, vous avez la possibilité d’utiliser ce profit imposable afin de compenser vos autres pertes. Ainsi, vous réaliserez un amortissement et, dans le cas échéant, vous pourrez reporter l’impôt que vous deviez payer sur le profit.
Bref, le report d’impôt auquel vous avez le droit vous permet de protéger les profits et, par le fait même, maximiser vos investissements.
Lorsqu’il est question de report d’impôt, il s’agit de laisser les actifs dans l’entreprise et donc, vous n’aurez pas à payer le taux d’imposition normalement attendu !
| Pas si vite ! Il n’est pas possible d’appliquer le report d’impôt dans une société qui exploite une entreprise passive. Par exemple, si vous ne faites que de la location d’immeuble, cela n’est pas possible. |
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En effet, les revenus locatifs ne sont pas des revenus admissibles aux petits taux d’imposition et donc, lorsqu’il est question de revenus passifs (intérêts, gains en capital et loyers), le taux d’imposition était, en 2019, de 50,27%.
Ce taux d’imposition pourrait être accompagné d’un remboursement allant jusqu’à 30,67% si un dividende était versé (donc, le taux passait à 19,6%). Cependant, après le dividende versé, vous ne pouvez plus reporter vos impôts.
| Le saviez-vous ? Il existe une distinction lorsqu’il est question de la location d’immeubles commerciaux . En effet, si l’immeuble est loué à une autre entreprise liée à la vôtre et que celle-ci y exploite une entreprise active, il sera possible d’obtenir le petit taux d’imposition sur le revenu de cette location. |
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Dans le cas où votre parc vous rapporte des revenus de location court terme, il peut être pertinent, dans votre société par actions, d’utiliser vos pertes par la déduction pour amortissement.
Toutefois, il est normalement attendu que les locations court terme (AirBnB) soient profitables et donc, il n’y aura pas nécessairement de pertes.
Néanmoins, il vous sera possible d’utiliser les pertes fiscales générées par votre immeuble à location long terme et de combiner le tout afin d’optimiser la profitabilité de ses investissements.
En résumé, l’incorporation de votre société d’investissement immobilier vous permettra de réduire les pertes que vous pouvez générer par la location de vos immeubles.
Avantage n° 3 – L’incorporation de votre parc immobilier vous permet de transiger des dividendes entre vos entreprises
En plus des deux autres avantages, l’une des raisons principales normalement utilisées pour justifier l’incorporation d’une société détenant des immeubles résidentiels est le fait qu’on peut utiliser de l’argent brut pour investir dans certains cas.
Si l’argent brut que vous avez provient d’une société incorporée, vous pouvez transiger les dividendes de cette dernière d’une société à l’autre, sans devoir payer d’impôt sur le transfert.
Par exemple, vous utilisez une partie des revenus locatifs de votre parc immobilier et vous prenez une partie de cet argent dans le but d’investir dans d’autres projets immobiliers. Dans ce cas, cet argent ne sera pas imposable.
Ce sera aussi le cas si vous avez une compagnie de plomberie liée à votre investissement immobilier incorporé. Vous pourrez prendre l’argent brut de l’une des entreprises et investir dans l’autre !
Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une sortie personnelle de l’argent et donc, vous ne devrez pas payer d’impôt personnel sur ces montants d’argent. Donc, il s’agit d’un investissement avec de l’argent brut.
Avantage n°4 – L’incorporation facilite la transmission successorale
Dans un contexte de planification successorale, avoir une société incorporée vous permet d’indirectement faire un gel de la valeur d’un immeuble par le biais des avantages de l’incorporation.
Un gel de la valeur de vos actions dans la société vous permet de transférer la plus-value à votre successeur grâce à l’émission d’une nouvelle catégorie d’actions. De cette manière, il vous est possible d’intégrer vos successeurs dans votre société.
Si votre objectif est d’offrir votre parc immobilier à vos enfants, il vous est possible de le faire de manière efficace grâce à l’émission des actions.
Dans ce cas, les personnes bénéficiant du gel auront la possibilité de racheter les actions gelées et, au fil des années, récupérer avec le temps votre investissement ainsi que la valeur additionnelle au moment où le gel se produit.
Ce que cela ramène de positif ! De cette manière, vous pouvez répartir le rachat au fil du temps et donc, il vous sera possible d’alléger l’impôt que vous devrez payer plusieurs années!
Cela se distingue de la situation où vous vendez l’immeuble directement. Dans ce cas, la personne qui achète l’immeuble (cette personne pouvant être votre successeur) ne pourra pas répartir l’impact fiscal et devra payer l’ensemble des montants associés à l’impôt en une année.
Les autres aspects nécessitant l’incorporation d’immeubles résidentiels et/ou commerciaux
En plus des avantages précédents, il existe d’autres aspects à l’incorporation qui permettent d’optimiser votre parc immobilier.
Si votre société détenant des immeubles a plus de 5 employés œuvrant à temps plein, vous pourrez faire considérer votre entreprise « active » et elle sera donc admissible à des plus petits taux d’imposition.
Ce taux d’imposition varie selon les années, mais il était de 15 % en 2019 combinant les deux paliers de gouvernement et il est appelé à avoir diminué depuis. Cela est avantageux tant que l’argent reste dans la compagnie !
| Attention ! Du moment où vous versez des dividendes, l’avantage fiscal est annulé, car vous aurez une deuxième imposition sur vos revenus personnels . Conséquemment, que vous ayez incorporé ou non, il n’y a aucune différence. |
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Aussi, certaines institutions financières nécessitent que l’entreprise soit incorporée avant d’accorder certains types de financement ou de subventions. Cela est justifié par le fait que l’entreprise peut mettre tous ses biens en garantie.
Bon à savoir ! Il peut être intéressant d’incorporer votre terrain avant de souhaiter lotir ce dernier. En effet, si le terrain est déjà séparé en lots, il devient un bien en inventaire et donc, il ne pourra pas être transféré sans impact fiscal dans une SPA.
Tous les cas sont différents et il est donc primordial de faire affaire avec un professionnel qui pourra vous conseiller dans le processus selon votre situation particulière.
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En incorporant vos investissements immobiliers, ce n’est pas qu’avantageux !
Même s’il y a de nombreux avantages à incorporer vos investissements immobiliers, cela ne veut pas dire qu’il n’existe que cela. En effet, il y a des inconvénients qui sont importants à considérer lorsque vous prenez la décision de vous incorporer.
D’abord, il est évident de prendre en compte les frais juridiques et fiscaux que l’incorporation demande. En effet, la somme totale peut être importante et ne pas valoir la peine d’incorporer si votre parc immobilier n’a toujours pas atteint un niveau de profitabilité.
En plus de cela, vous aurez à vous assurer annuellement de la conformité de vos registres. Cela va nécessiter encore une fois de payer des honoraires d’un comptable et donc, il s’agit d’une autre dépense à considérer.
Il est donc nécessaire que vous communiquiez avec un avocat spécialisé afin qu’il vous renseigne sur vos multiples droits et sur vos obligations lorsque vous incorporez vos investissements.
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Le processus d’incorporation peut être long, mais surtout très complexe. Chaque situation est différente et il est donc important de prendre le temps d’être sûr de choisir la bonne option pour vous.
Dans ce cas, il vous faut un avocat spécialisé dans l’incorporation d’entreprise ! Ce dernier va savoir vous conseiller et vous assister afin d’éviter une surprise.
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