Il existe plusieurs modes d'acquisition pour les immeubles au Québec. Normalement, le processus habituel est l’acquisition par la transaction, mais il existe d’autres processus méconnus au Québec.
En effet, il est possible d’acquérir des biens avec le simple écoulement du temps grâce à la prescription acquisitive. Les droits acquis sont un phénomène qui ont comme principal objectif de stabiliser une situation juridique.
Toutefois, il s’agit d’une situation particulière à laquelle sont associées plusieurs règles afin de rendre cette acquisition légale.
JuriGo vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le droit acquis après une période de 10 ans au Québec.
Acquérir un droit avec le temps – est-ce possible?
Avant de comprendre ce qu’implique la notion de droit acquis, il est important de comprendre ce que cela signifie. En effet, il est question d’un droit qui est reconnu à une personne et qui lui permet de construire et d’utiliser la propriété.
Normalement, le droit acquis va se limiter à la surface de votre immeuble. Toutefois, les utilisations principales de votre immeuble permettent une expansion de votre droit d’une distance entre 5 000 et 10 000 mètres carrés.
Il est en effet possible de gagner le droit d’être propriétaire si vous avez la possession du bien depuis un certain temps.
Pour cela, il est nécessaire qu’un certain écoulement de temps se produise. En temps normal, cette période est de 10 ans pour les immeubles et 3 ans pour les meubles. Néanmoins, il existe certaines exceptions lorsqu’il est question de délai et, par conséquent, soyez certain que le délai s’applique à votre situation.
Cependant, gardez à l’esprit que le simple écoulement du temps ne vous donne pas la possibilité d’acquérir le droit de propriété. En effet, vous aurez à respecter certaines conditions bien précises.
D’abord, vous aurez à vous servir de l’immeuble ou du meuble de manière telle que vous semblez être le propriétaire de ce dernier. De plus, la période d’acquisition doit se faire de manière ininterrompue. Dans ce cas, si vous perdez temporairement la possession du bien, le délai devra recommencer.
Aussi, il est important que le réel propriétaire du bien ait eu connaissance que vous avez la possession du bien et que ce dernier a le droit d’en reprendre possession s’il le souhaite. Donc, dans votre période de possession, il ne faut pas qu’une personne s’oppose à ce que vous ayez la possession du bien en question.
| Attention! Il est important que le bien en question soit une propriété privée et non pas un bien qui appartient à l’État. Dans ce cas, peu importe la période de possession, vous ne pourrez pas acquérir le bien. |
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Pour acquérir un bien grâce à l’écoulement du temps, il faut passer par la prescription acquisitive. Cette prescription est régie par l’article 2910 du Code civil du Québec.
| Art. 2910. La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession. |
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Est-ce que tous les biens sont prescriptibles?
Non, il n’est pas possible d’acquérir tous les biens meubles ou immeubles au Québec. En effet, il existe certains biens considérés comme imprescriptibles. Cette situation va dépendre notamment du caractère du bien.
Par exemple, ne seront pas prescriptibles les biens qui ne peuvent pas s’approprier ou faire partie d’une transaction commerciale. Cela inclut évidemment tous les droits extrapatrimoniaux (vos libertés, votre droit à la personnalité…).
Aussi, les biens qui sont considérés comme des choses communes ne pourront pas être prescrits puisqu’ils ont une utilité publique. Cela sera le cas de l’air et des cours d’eau navigables, mais aussi de tous les biens appartenant à l’État.
Comment calculer le point de départ des droits acquis?
Avant d’entamer quoi que ce soit, la première étape est de considérer le point de départ de 10 ans afin d’éviter une mauvaise surprise. Un mauvais calcul pourrait très bien vous faire perdre votre droit.
Tout d’abord, il est important de savoir que le délai de prescription de 10 ans se calcule en jours entiers. Par conséquent, les heures ne sont pas cruciales pour établir la fin du délai. Aussi, vous ne devez pas calculer la journée à laquelle le délai commence. En effet, on considère les jours complets et donc, pas le premier jour.
Aussi, le délai de 10 ans se complète à la fin de la dernière journée de la période de prescription. Cependant, s’il s’agit d’un jour férié ou d’un samedi et dimanche, votre prescription va être finie dès le premier jour ouvrable.
| Important! Même si vous ne pouvez pas compléter votre période de prescription au cours de la fin de semaine ou d’un jour férié, ces journées sont prises en considération dans la période de 10 ans. |
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Comment déterminer le jour de départ pour la prescription acquisitive? Il s’agit de la journée ou le propriétaire actuel perd la jouissance du bien. Dans ce cas, il faudra débuter le calcul de la prescription de 10 ans le lendemain de cette journée.
Quelles sont les conditions à respecter pour acquérir un bien avec la prescription?
Pour acquérir le bien grâce à la prescription acquisitive, il est nécessaire d’avoir une réelle possession du bien. La possession est définie à l’article 921 du Code civil du Québec:
| Art. 921. La possession est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire. |
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Par conséquent, vous devez avoir, sur le bien prescriptible, une possession qui est à la fois paisible, publique, continue et aussi non équivoque. Donc, avoir la simple détention du bien ne peut pas permettre l’acquisition du bien par prescription.
Si vous souhaitez acquérir un immeuble après l’écoulement d’une période de 10 ans, vous êtes obligé de faire une demande en justice selon l’article 2918 du Code civil. Lors de cette demande, il faut que la possession soit toujours d’actualité.
Dans le cas de cette demande en justice, votre juge va vous reconnaître un droit de propriété sur l’immeuble en question. Le rôle du tribunal est uniquement de reconnaître votre droit. Ce dernier est acquis grâce à la prescription du temps.
Lors de l’acquisition d’un immeuble, on ne tient pas compte de la bonne ou mauvaise foi. Cela ne sera pas le cas si vous souhaitez acquérir un meuble. En effet, pour que la prescription acquisitive ait effet sur un meuble, la personne en question doit être de bonne foi.
Existe-t-il des moyens d'interrompre l’acquisition des droits acquis?
Oui, il existe plusieurs manières qui permettent au propriétaire actuel d’interrompre la prescription acquisitive et ne pas perdre son bien. Voici les 3 manières d’interrompre une prescription acquisitive.
Interruption naturelle
L’interruption naturelle permet au propriétaire de reprendre possession de son bien en privant l’accès de celui-ci au possesseur. Afin d’être effective, il est nécessaire que l’interruption en question dure une période d’au moins un an.
Si la situation concerne un immeuble, le propriétaire pourrait interrompre la prescription en expulsant le possesseur. Il faudra cependant déposer une demande signifiée au possesseur dans les 60 jours suivant l’expiration de la prescription.
En effet, si vous avez déposé votre demande en justice avant la prescription du délai, vous avez une période de grâce de 60 jours après l’expiration du délai de prescription.
La suspension
Il est possible d’annuler la prescription acquisitive si vous avez été dans l’impossibilité d’agir. Donc, dans l’éventualité où le propriétaire ne pouvait pas agir pendant la période de prescription, il est possible pour celui-ci de suspendre le délai de prescription.
Cette mesure d’équité prévue par la loi s’applique lorsqu’il y a une situation d’incapacité physique ou psychologique telle qu’il ne pourra pas agir. En plaidant la suspension, il y a un arrêt provisoire du délai de prescription.
La renonciation
Il est finalement possible pour le possesseur de renoncer à la prescription acquisitive du bien meuble ou immeuble. Selon l’article 2883 du Code civil, il n’est pas possible de renoncer à l’avance à la prescription, mais vous pouvez au moment venu y refuser.
Vous aurez donc à attendre la fin de la prescription acquisitive avant de pouvoir y renoncer, ce qui aura comme principale conséquence de remettre les compteurs à zéro. Si vous renoncez à votre prescription, vous aurez à attendre un autre 10 ans avant de pouvoir acquérir le bien.
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Si vous êtes propriétaire d’un bien ou que vous avez la possession de celui-ci, vous devez garder à l’esprit de que la prescription acquisitive aura de lourdes conséquences pour vous. En effet, vous pourriez perdre votre ou vous retrouver avec les charges de celui-ci après 10 ans.
Par conséquent, mieux vaut se prendre à l’avance et être au fait de vos droits afin de pouvoir prévoir toute éventualité.
Pour cela, rien de mieux que de contacter un avocat spécialisé en droit immobilier du réseau JuriGo. Ce dernier pourra vous conseiller sur toutes les sphères des droits acquis après 10 ans et, si nécessaire, remplir les documents juridiques nécessaires.
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