En tant que propriétaire d’un terrain, le plus grand avantage que vous avez est la jouissance complète de votre propriété. Toutefois, cela n’est pas toujours le cas.
En effet, il est possible que votre nouveau terrain soit assorti d’une servitude de passage.
Cela permet à un voisin de passer par votre terrain pour diverses raisons, notamment lorsqu’il n’a pas accès à la voie publique.
JuriGo vous indique tous vos droits lors d’une servitude de passage
Qu’est-ce qu’une servitude?
Avant de comprendre les droits associés à une servitude de passage, il est important de comprendre ce qu’est une servitude.
En vertu de l’article 1177 du Code civil du Québec, une servitude est une obligation imposée au propriétaire d’un terrain en facteur du propriétaire du terrain voisin.
De plus, puisqu’il s’agit d’un droit réel associé à la propriété, la servitude aura comme conséquence de réduire l’utilité de cette dernière pour le propriétaire du terrain. Toutefois, il s’agit d’un avantage intéressant pour celui qui en profite.
Le saviez-vous? La particularité de la servitude est que cette dernière revêt un aspect perpétuel. Par conséquent, une fois la servitude conclut, elle s’y trouve pour toujours.
L’objectif d’une servitude est principalement de mettre en valeur une propriété. Il existe plusieurs types de servitudes. Par exemple, vous pourriez empêcher un propriétaire de bloquer votre vue avec la construction d’un immeuble.
Il peut aussi s’agir d’une servitude de passage permettant d’accéder à la voie publique en passant par le terrain d’un voisin. La servitude met en jeu deux terrains qui ont une dénomination particulière afin de les identifier:
- Fonds servant: Le terrain qui se fait imposer la servitude, et
- Fonds dominant: Le terrain qui va profiter de l’avantage.
Pour être considéré comme une servitude, il est nécessaire de remplir les éléments constitutifs de celle-ci.
D’abord, il faut qu’un des terrains soit en mesure de rendre service et qu’un autre en bénéficie . Cet avantage pourra faciliter l’exploitation du terrain qui bénéficie de la situation.
Ensuite, il faut deux terrains voisins. C’est particulièrement le cas d’une servitude de passage. En effet, puisque l’objectif est de permettre d’atteindre votre résidence, les deux terrains doivent se toucher.
Cependant, selon la servitude, il ne sera pas nécessaire que les deux terrains se touchent. Ce sera notamment le cas si vous protégez la vue de votre résidence. La notion de terrains voisins est donc assez large.
Finalement, la servitude doit être entre deux propriétaires différents. Par conséquent, si vous devez être propriétaire du fonds servant et celui dominant, la servitude n’a pas lieu.
| Important! En vertu de l’article 1191 du Code civil, être propriétaire des deux terrains inclus dans la servitude annule automatiquement cette dernière. |
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Qu’est-ce que le droit de passage?
Un droit de passage est une situation dans laquelle un terrain n’a pas d'accès à la voie publique. Par conséquent, ce dernier ne peut donc techniquement pas sortir de son terrain ou même y entrer.
Donc, le droit de passage va permettre au propriétaire de faciliter l’accès à son terrain et pouvoir l’exploiter.
Dans le cas du droit de passage, le propriétaire qui accorde la servitude limite son droit sur une partie du terrain afin qu’un voisin puisse accéder à sa résidence.
Le droit de passage est une servitude discontinue. Cela signifie qu’il nécessite, en vertu de l’article 1179 du Code civil, un geste par son titulaire. Dans ce cas, il faut qu’il accède au terrain pour se déplacer. Il s’agit d’un aspect permettant de décrire la manière dont la servitude est exercée.
Une autre distinction entre des types de servitude est selon si cette dernière est apparente ou non. Dans le cas du droit de passage, ça dépend si vous faites un chemin ou quelconque aménagement visible afin de permettre l’accès.
De nos jours, la distinction n’a plus de valeur autre que l’aspect esthétique qui suit la servitude de passage.
Finalement, la servitude de passage peut aussi être donnée dans une situation où le terrain à déjà un accès à la voie publique. Par exemple, si votre voisin a un accès direct à un lac, vous pourriez demander une servitude afin d’y accéder vous aussi.
Comment établir une servitude de passage?
Afin d’avoir une servitude, il faut avoir un titre prouvant l’existence de cette dernière. Celle-ci peut exister en fonction de 4 modes d’établissement:
- Par contrat,
- Par testament,
- Par destination du propriétaire, ou
- Par l’effet de la loi.
Autrement, aucune autre circonstance ne permet d’établir l’existence d’une servitude. En effet, contrairement au droit français, la servitude ne peut pas être acquise grâce à l’écoulement du temps au Québec.
Le mode d’établissement va cristalliser la servitude et venir encadrer le droit de passage. Le contenu du document va établir les droits et obligations de toutes les personnes impliquées.
La servitude établie par contrat, par testament ou par la loi
Dans le cas du contrat, ce dernier peut permettre de constituer la servitude. Toutefois, il est fréquent que celle-ci soit transmise dans le contrat de vente du terrain. La convention qui crée la servitude peut être faite à l’oral, à l’écrit ou même de façon tacite.
| Attention! Même s’il est possible de s’entendre à l’oral sur une servitude, il sera très difficile de prouver cette dernière. En effet, il reste recommandé de signer un contrat à l’écrit. Aussi, si vous souhaitez qu’une servitude soit opposable à tous, il est nécessaire publier la servitude. Par conséquent, il sera obligatoire de trouver une entente écrite. |
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Donc, si votre servitude n’est pas écrite, elle ne vaut qu’entre les deux personnes propriétaires des terrains. Même si une autre personne connaît l’existence de la servitude, elle n’est pas opposable à ce dernier.
Bref, pour les contrats, mieux vaut les mettre à l’écrit pour éviter une mauvaise surprise!
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Pour ce qui est du mode testamentaire, la personne peut imposer une servitude sur le terrain qu’il lègue.
Ça peut notamment être le cas lorsqu’une personne divise son terrain afin de le céder à plus d’une personne. Dans cette situation, il est probable que l’une des divisions n’est pas accès à la voie publique.
Finalement, pour ce qui est des lois particulières, il existe des situations particulières qui établissent la servitude. Ces dernières peuvent permettre au Fédéral ou du Provincial d’avoir accès aux terrains (par exemple, les bornes d’Hydro-Québec).
La servitude établie par destination du propriétaire
Ce type de servitude existe lorsque le propriétaire d’un ou plusieurs terrains souhaite établir un droit de passage. Il s’agit d’une affectation qui serait une servitude conventionnelle si les terrains appartenaient à différentes personnes.
Dans ce cas, il existe cependant certaines conditions particulières à la servitude par destination. La première condition est que le propriétaire exprime son intention de produire la servitude et qu’il donne effet à cette dernière.
Il faut aussi qu’une seule personne soit propriétaire des terrains en question et prévoir une servitude dans l’éventualité où le terrain est séparé. Il faut aussi que l’information se trouve dans un document écrit qui n’a pas de forme particulière.
Ce document n’a pas pour effet de créer une servitude dès la rédaction. En effet, il est nécessaire d’avoir deux propriétaires différents. Par conséquent, le document laisse entendre l’intention du propriétaire de créer une servitude.
Assurez-vous de mettre la nature, l’étendue ainsi que la situation de la servitude que vous souhaitez prévoir.
Finalement, après avoir préparé la servitude, il faut passer à l’acte. Donc, vous aurez à morceler une partie de votre terrain, car, pour avoir une servitude, vous ne pouvez pas être propriétaire des deux terrains.
Aussi, si vous désirez avoir une servitude de passage opposable à tout le monde, il est nécessaire de publier votre servitude. Vous pourrez faire cela en présentant l’acte au Registre foncier.
Le contenu de la servitude
Lorsque vous rédigez votre servitude de passage, il est important d’y inscrire tous les éléments pertinents.
Premièrement, il faut identifier les terrains ainsi que leur relation dans la servitude. Donc, il faut retrouver le fonds dominant et le fonds servant ainsi que les immeubles qui se trouvent sur ces derniers.
Deuxièmement, il sera nécessaire d’identifier le type de servitude qui est appliquée. Cette identification doit être précise et expliquer en détail la nature de l’usage, son étendue ainsi que la situation de la servitude.
Par exemple, dans le cas d’une servitude de passage, vous aurez à mettre la part du terrain qui est accessible pour atteindre le terrain.
Les droits des parties impliquées
Peu importe si vous profitez de la servitude ou si vous offrez cette dernière, vous avez certains droits et obligations qui sont imposés par la loi.
Voici à quoi s’attendre lorsque vous êtes dans une servitude!
Pour celui qui profite de la servitude:
L’un des premiers droits en lien à la servitude est la possibilité d’en profiter, peu importe ce qui advient du fonds servant. En effet, après avoir été publiées, les mutations des deux terrains impliqués n’ont pas d’effet sur la servitude.
Cela est dû au fait que la servitude profite non pas au propriétaire du fonds dominant, mais au terrain lui-même . Cependant, il est indirectement compris qu’il s’agit d’un avantage important pour le propriétaire.
Donc, la servitude devient un accessoire inséparable du terrain ce qui fait en sorte que celui-ci sera vendu, saisi et même hypothéqué avec elle. La servitude va aussi se transmettre entre propriétaire.
Bon à savoir! Puisque la servitude est associée au terrain, le propriétaire qui se départit de ce dernier ne pourra plus profiter du droit de passage.
Puisque la servitude a comme objectif de répondre aux besoins de ce dernier, il est logique que vous soyez autorisé à exercer vos trois en vertu de la description qui se trouve dans la servitude.
Avant de commencer! Gardez à l’esprit que l’aspect éternel de la servitude est tout de même tempéré par la législation. Par exemple, si cette dernière n’est pas utilisée pour une durée de 10 ans, le propriétaire du fonds servant peut annuler la servitude.
Le propriétaire du terrain qui a accès à la servitude de passage profite d’un avantage économique considérable. En effet, il s’agit d’un aspect ayant une grande valorisation puisqu’il est désormais possible d’accéder au terrain.
1) Les droits accessoires
En plus des droits sur la servitude, le propriétaire du terrain tirant avantage de la servitude peut exercer un droit sur les accessoires de celle-ci. Pour pouvoir exercer un droit accessoire, il vous faudra trouver un lien de connexité important entre ce droit et la servitude en question.
Dans le cas de la servitude de passage, cette dernière ne permet pas à la personne de pouvoir se stationner ou le droit d’amarrer une embarcation si le passage mène à un lac.
2) Le droit d’effectuer des ouvrages
Vous aurez aussi la possibilité d’e ffectuer tout ouvrage qui sera nécessaire pour utiliser la servitude ou pour la conserver. Gardez à l’esprit que tout ouvrage sera à vos frais. Ces frais peuvent aussi être partagés entre tous ceux qui profitent de la servitude.
Si vous souhaitez effectuer des travaux, le propriétaire du fonds servant a le droit d’être prévenu des travaux que vous allez effectuer afin qu’il soit en mesure de s’y préparer. Si vous ne donnez pas l’avis, vous pourriez être responsable du préjudice causé.
Finalement, ces ouvrages ne doivent pas avoir un effet négatif sur le fonds servant et ils doivent être nécessaires afin d’utiliser la servitude.
3) Le droit d’effectuer des changements à la servitude
En soi, il n’est pas possible d’apporter des modifications à une servitude. Toutefois, suivant l’interprétation qu’ont faite les tribunaux, il peut arriver des situations où, en raison de la pérennité de la servitude, il doit y être apporté des modifications implicites.
Par exemple, si vous servitude de passage permet l’accès par véhicule à traction animale, il y a plusieurs décennies, vous devriez être en mesure d’utiliser l’auto.
Pour celui qui rend la servitude:
La servitude ayant un caractère passif, le propriétaire du fonds servant ne peut pas se faire imposer une obligation de faire quoi que ce soit. En cas de servitude, ce dernier peut donc jouer un rôle passif sans se faire imposer quoi que ce soit.
| Attention! Accessoirement à la servitude, il est possible que le propriétaire du fonds servant ait à aménager son terrain ou entretenir ce dernier afin de rendre possible la servitude. Selon l’article 1178 du Code civil, cette obligation de faire ne peut être qu’afin de rendre service ou exploiter le terrain. |
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1) Faciliter l’usage du terrain
Lorsqu’une servitude est établie, le propriétaire du fonds servant voit la jouissance de sa propriété limitée. En effet, il ne pourra pas empêcher l’autre personne d’effectuer les travaux nécessaires.
Si celui-ci empêche la jouissance de la servitude, il serait possible qu’il se fasse imposer des dommages-intérêts.
2) Les obligations passives
Le propriétaire du fonds servant peut se voir, à certaines occasions, imposer des obligations de poser des gestes. Toutefois, dans la majorité des cas, ses obligations sont passives.
En effet, il lui sera interdit de poser des gestes qui auraient comme conséquences de diminuer l’usage de la servitude. En cas contraire, il pourrait recevoir une ordonnance du tribunal lui imposant de cesser ses agissements.
3) Déplacer la servitude
Normalement une servitude est fixe. Néanmoins, il existe certaines circonstances le permettant. Par exemple, si le propriétaire du fonds servant démontre un intérêt à ce qu’elle le soit, il pourrait se voir accorder le droit.
Ce sera le cas si la servitude vous empêche d'exploiter pleinement votre terrain. Si la demande est accordée, la servitude ne s’arrête pas! En effet, vous serez obligé d’offrir une alternative à la personne. Vous aurez aussi à assumer les frais du déplacement.
4) Racheter la servitude
Finalement, vous aurez la possibilité de racheter la servitude de passage en vertu de l'article 1189 du Code civil. Toutefois, si le droit de passage est la conséquence d’une enclave (un terrain qui n’a pas d’accès à la voie publique, cela ne sera pas possible.
Bon à savoir! En vertu de l'article 1190 du Code civil du Québec, il est possible d’interdire le rachat pour une période de 30 ans.
Afin de racheter la servitude, il est nécessaire que son utilité soit hors de proportion avec les problèmes qu’ils vous causent.
Le rachat pourra se faire par le biais d’une entente sur les modalités ou via un recours au tribunal qui va fixer un prix de rachat.
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Comme vous l’avez probablement constaté, la servitude de passage est un sujet très complexe qui peut avoir des conséquences pour très long, voire pour toujours.
Par conséquent, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé qui connaît bien le sujet et qui pourra vous conseiller sur ce qui est le mieux pour vous.
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