Aussi connu sous le nom d’emphytéose, le bail emphytéotique est un bail locatif de longue durée qui est très différent des baux de logement auxquels nous sommes habituellement confrontés.
Il s’agissait d’un type de bail qui est particulièrement populaire dans les années 50 à Montréal, mais, en raison de sa durée, le bail emphytéotique a encore des effets importants.
Dans ce cas, le propriétaire est souvent la municipalité elle-même qui va continuer à détenir le terrain en permettant au « locataire » de créer son projet immobilier.
En raison de sa particularité, le bail emphytéotique est encadré par la législation et donc, il est important de comprendre toutes les implications que cela crée.
JuriGo vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le bail emphytéotique
Qu’est-ce qu’une emphytéose?
Selon la législation québécoise, un bail emphytéotique est un document juridique qui permet à une autre personne que le propriétaire d’utiliser pleinement l’immeuble pour une durée de temps précise.
Cette personne, que l’on appelle emphytéote, peut profiter de tous les avantages qu'offrent le statut de propriétaire. Cependant, il doit s’assurer de ne pas compromettre l'existence de l’immeuble.
Une emphytéose peut être établie de manière contractuelle ou par testament. Elle portera notamment sur le terrain en question, mais aussi sur un immeuble qui serait déjà bâti sur ce dernier.
Contrairement au bail de logement qui peut avoir une durée indéterminée, le bail emphytéotique doit obligatoirement avoir une durée qui va être stipulée dans l’acte constitutif. Cette durée doit être entre 10 ans et 100 ans.
Bon à savoir! Si votre bail emphytéotique a une durée supérieure à 100 ans, cette dernière est réduite à la durée maximum imposée par l’article 1197 du Code civil.
Lorsque l’emphytéose porte sur un terrain doté d’un immeuble en copropriété ou un immeuble qui est déjà bâti, il est possible de renouveler sans devoir installer de nouvelles constructions.
Bref, l’emphytéose est un bail à long terme entre le propriétaire et le futur locataire (emphytéote).
Ce type de contrat est particulièrement utilisé pour les plus grands bâtiments. On peut par exemple penser aux tours situées dans le centre-ville de Montréal. L’un des avantages est le fait que le logement inclus dans l’emphytéose ne retourne pas sur le marché de l’immobilier à la fin de l’emphytéose.
Par conséquent, il s’agit d’une bonne manière pour le propriétaire de contrôler le prix de revente.
Lorsqu’un bail emphytéotique est convenu, l’emphytéote peut profiter de tous les immeubles se trouvant sur le terrain. Cependant, il sera tenu, en contrepartie, de respecter sa part du marché, soit:
- Un montant d’argent, et
- L’obligation d’améliorer l’immeuble ou d’effectuer des constructions sur le terrain.
Cela permet donc au terrain de gagner en valeur continuellement. À la fin du bail, les améliorations qui auront été effectuées par l’emphytéote seront la propriété du bailleur.
Les droits et obligations d’un bail emphytéotique
Après avoir signé un bail emphytéotique, ce document juridique impose des droits et des obligations aux personnes impliquées dans l’emphytéose. Ces dernières vont être différentes pour le propriétaire et pour l’emphytéote.
Si vous êtes l’emphytéote:
Lorsque vous êtes l’emphytéote, vous aurez tous les droits qu’un propriétaire aurait normalement sur l’immeuble. Toutefois, l’acte constitutif peut limiter vos possibilités et vous empêcher d’exercer certains droits.
En effet, l’article 1200 du Code civil permet de limiter l’exercice de certains droits dans le but de permettre au propriétaire de l’immeuble d’avoir des garanties que la valeur de son immeuble sera protégée.
Aussi, ses limites permettent au propriétaire de l’immeuble de conserver l’état de l'immeuble, son utilité ainsi que son rendement. Par conséquent, il est possible de limiter les droits de l’emphytéote selon ce que permet la loi.
À moins d’indication contraire par le propriétaire, l’emphytéote aura à dresser un état de l’immeuble inclus dans le bail emphytéotique. Ce bilan sera à la charge de ce dernier. De plus, à moins d’une force majeure, l’emphytéote devra se charger des pertes partielles de l’immeuble.
Donc, même en présence de ce type de perte, l’emphytéote sera tenu de payer le montant inscrit dans l’acte constitutif de l’emphytéose.
Contrairement au bail de logement, les réparations majeures sur l’immeuble ou aux constructions et ouvrages qu’il a entamés seront à sa charge. En d’autres termes, l’emphytéote doit se charger de toutes les dépenses concernant l’immeuble pendant la durée du bail.
Concrètement, en tant qu’emphytéote, vous pourrez:
- Sous-louer le terrain et recevoir les revenus de ceci,
- Construire un logement dans lequel vous pourrez résider,
- Récolter tous les revenus engendrés par les constructions,
- Modifier le terrain afin d’améliorer sa valeur,
- Utiliser les constructions qui se trouvent sur le terrain,
- Transmettre le bail en héritage, et
- Hypothéquer votre bail emphytéotique.
Cependant, vous ne pourrez pas:
- Modifier le terrain qui aurait un impact négatif sur la valeur du terrain,
- Contracter un autre bail emphytéotique sur le même terrain, et
- Vendre vos droits sur l’emphytéose.
Si vous êtes propriétaire:
En tant que propriétaire, l’immeuble reste le vôtre même si le bail emphytéotique peut être de très longue durée. Par conséquent, si l'emphytéote cause une dégradation sur l’immeuble, ce dernier peut être déchu de son droit. Le propriétaire pourra donc résilier le bail.
Cela s’applique aussi dans les cas où l’emphytéote laisse l’immeuble se dépérir ou cause un risque sérieux aux droits du propriétaire.
Dans ce cas, il faudra s’adresser au juge et, selon les circonstances et leur gravité, ce dernier pourra ordonner la résiliation du bail emphytéotique. Dans certains cas, il pourrait même être possible de recevoir une indemnité ou d’autres obligations imposées à l’emphytéote.
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Le propriétaire peut aussi demander la résiliation du bail emphytéotique si l’emphytéote ne paye pas le prix indiqué dans l’acte constitutif dans les trois semaines suivant le moment où le paiement est dû.
Dans ce cas, le propriétaire devra envoyer un avis demandant la résiliation de l’acte et donner un délai d’au moins 90 jours.
| Important! Si l’immeuble bâti par emphytéose est une copropriété divise, il ne sera pas possible d’exercer ce droit. Ce sera aussi le cas s’il s’agit d’une coemphytéose. |
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Comment se termine un bail emphytéotique au Québec?
En vertu du Code civil du Québec, il existe 6 manières de mettre fin à un bail emphytéotique au Québec. La principale manière est évidemment la fin du document constituant l'emphytéose.
Comme la grande majorité des baux de logement, ce dernier a une durée déterminée et par conséquent, vous savez à l’avance quand le bail de logement va se fermer.
Toutefois, il existe plusieurs autres événements qui peuvent mettre fin à une emphytéose. Par exemple, si vous perdez totalement l’immeuble en raison d’une expropriation, votre emphytéose sera de fait terminée.
Il existe aussi une certaine possibilité de résilier le bail emphytéotique d’un commun accord avec le propriétaire du sol. Le bail prendra aussi fin dans l’éventualité où la personne devient à la fois propriétaire de l’immeuble et du terrain (aussi appelé emphytéote).
Finalement, les deux dernières possibilités permettant de mettre fin à l’emphytéose sont un non-usage de cette dernière pour une durée de 10 ans ou à la suite d’un abandon de celle-ci.
En ce qui concerne l’abandon, l’emphytéote doit préalablement remplir toutes les obligations et ainsi laisser l’immeuble libre de charges. En effet, vous ne pouvez pas simplement abandonner l’immeuble sans remplir vos obligations.
Ce que le propriétaire doit faire
Lorsque le bail emphytéotique prend fin, le propriétaire pourra reprendre l’immeuble libre des droits et des charges auquel l'emphytéote a consenti.
Cela ne sera toutefois pas le cas s’il s’agit d’une résiliation à l’amiable ou lorsque la même personne devient propriétaire et emphytéote.
Ce que l’emphytéote doit faire
Cependant, le propriétaire n’est pas le seul à avoir des obligations à la fin du bail emphytéotique. En effet, l’emphytéote (qui peut s’apparenter à un locataire) aura à remettre l’immeuble en bon état.
Par conséquent, il sera nécessaire de remettre tout ce qui est prévu dans l’acte constitutif. Cela peut notamment inclure:
- Les constructions,
- Les ouvrages, ou
- Les plantations.
| Attention! Cela ne sera toutefois pas nécessaire en cas de force majeure. Dans ce cas, il est possible que certains des biens ne puissent pas être remis. Les forces majeures peuvent inclure un événement climatique extrême et inattendu. Donc, une inondation dans une région où cela n’est jamais arrivé peut être une force majeure. Cependant, si vous vous trouvez sur un terrain où ce type d’événement est fréquent, il pourrait ne pas s’agir d’une force majeure. |
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En plus des biens à remettre à la fin de l'emphytéose, tous les ajouts faits à l’immeuble durant la durée du bail sont considérés comme des impenses faites de bonne foi par le possesseur. Des impenses sont une dépense faite dans le but de conserver ou d’améliorer un immeuble.
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Le bail emphytéotique est un document juridique particulier qui n’est pas aussi populaire qu’il ne l’était. Toutefois, il est toujours très présent et comporte son lot d’avantages et d’inconvénients.
En raison de ses implications, il vaut mieux, avant de contracter une emphytéose, faire appel à un avocat en droit immobilier afin de recevoir tous les conseils disponibles. Ce dernier pourra vous dire s’il s’agit du bon modèle de contrat pour vous.
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