Vous louez un logement et vous songez à quitter celui-ci avant l’expiration de votre bail?
Si vous êtes un locataire ou un propriétaire au Québec, vous êtes sans doute familier avec une pratique assez courante dans le domaine de la location immobilière : la sous-location de bail.
La sous-location permet à un locataire, qu’on va souvent appeler le « locataire principal » ou le « sous-locateur », de louer une partie ou bien la totalité de son logement à un tiers, nommé le sous-locataire. Il s’agit d’une solution légale qui pourrait vous permettre de ne pas avoir à payer le loyer pour un logement dans lequel vous n’habitez plus.
Une autre distinction importante par rapport à la cession de bail est le fait que dans une sous-location, vous demeurez responsable du bail et vous avez des responsabilités envers le sous-locataire, un peu de la même façon que le propriétaire a certaines obligations envers vous.
QUELLES SONT LES RESPONSABILITÉS DU SOUS-LOCATEUR ET DU SOUS-LOCATAIRE?
Comme expliqué plus haut, la sous-location implique certaines responsabilités pour les deux parties au contrat : soit le sous-locateur (la personne qui sous-loue le logement) et le sous-locataire. Si vous vous engagez dans une sous-location, il est important de savoir qui est responsable de quoi!
Les responsabilités du sous-locateur :
Si vous êtes sous-locateur, vous avez certaines responsabilités à assurer envers le sous-locataire et le propriétaire. Tout d’abord, vous devez vous assurer que la sous-location respecte les exigences du Code civil du Québec ainsi que les clauses du bail initial.
Vous avez la responsabilité de fournir au sous-locataire un logement en bon état, habitable et conforme aux normes de sécurité. Vous avez également l’obligation d’informer votre sous-locataire de tous les éléments importants de votre bail, tels que les restrictions, les charges additionnelles, etc.
Lorsque vous sous-louez votre logement, le sous-locataire va généralement vous payer le loyer directement. Vous aurez ensuite à vous acquitter du loyer au propriétaire. Il est important de noter ceci, puisque dans une sous-location, vous demeurez toujours responsable envers le propriétaire en cas de défaut de paiement du sous-locataire.
Ainsi, si le sous-locataire ne paie pas son loyer, rien n’empêche le propriétaire de se tourner vers vous pour récupérer les sommes manquantes!
Une autre distinction importante par rapport à la cession de bail est le fait que dans une sous-location, vous demeurez responsable du bail et vous avez des responsabilités envers le sous-locataire, un peu de la même façon que le propriétaire a certaines obligations envers vous.
Quelles sont les responsabilités du sous-locuteur et du sous-locataire?
Comme expliqué plus haut, la sous-location implique certaines responsabilités pour les deux parties au contrat : soit le sous-locateur (la personne qui sous-loue le logement) et le sous-locataire. Si vous vous engagez dans une sous-location, il est important de savoir qui est responsable de quoi!
Les responsabilités du sous-locateur
Si vous êtes sous-locateur, vous avez certaines responsabilités à assurer envers le sous-locataire et le propriétaire. Tout d’abord, vous devez vous assurer que la sous-location respecte les exigences du Code civil du Québec ainsi que les clauses du bail initial.
Vous avez la responsabilité de fournir au sous-locataire un logement en bon état, habitable et conforme aux normes de sécurité . Vous avez également l’obligation d’informer votre sous-locataire de tous les éléments importants de votre bail, tels que les restrictions, les charges additionnelles, etc.
Lorsque vous sous-louez votre logement, le sous-locataire va généralement vous payer le loyer directement. Vous aurez ensuite à vous acquitter du loyer au propriétaire. Il est important de noter ceci, puisque dans une sous-location, vous demeurez toujours responsable envers le propriétaire en cas de défaut de paiement du sous-locataire. Ainsi, si le sous-locataire ne paie pas son loyer, rien n’empêche le propriétaire de se tourner vers vous pour récupérer les sommes manquantes!
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Les responsabilités d’un sous-locateur envers le sous-locataire s’apparentent beaucoup à celle du propriétaire envers le locataire. Si vous manquez à certaines obligations, par exemple le fait d’effectuer des réparations nécessaires au logement, le sous-locataire aura un recours contre vous.
Les responsabilités du sous-locataire :
Pour sa part, le sous-locataire a des responsabilités envers le sous-locateur et le propriétaire du logement. D’abord, le sous-locataire a l’obligation de respecter les conditions du bail initial, ainsi que les règles établies par le sous-locateur. Il doit également payer le loyer convenu à temps et prendre soin du logement comme un locataire standard le ferait.
Il importe de noter que le sous-locataire ne peut pas opposer les exceptions découlant de son propre contrat de sous-location au propriétaire. Cela signifie que si le sous-locateur n’a pas respecté ses obligations envers le propriétaire, le propriétaire pourra exiger au sous-locataire qu’il lui paie le loyer directement, sans tenir compte des paiements effectués au sous-locateur.
QUELLES SONT LES LIMITES À LA SOUS-LOCATION?
Généralement, vous allez pouvoir procéder à la sous-location de votre logement, puisque le propriétaire ne peut pas refuser la sous-location sans un motif sérieux.
| À SAVOIR : Lorsqu’on parle d’un refus par le propriétaire à la sous-location pour un motif sérieux, ce motif peut inclure, entre autres, l’incapacité financière du sous-locataire, les antécédents judiciaires du sous-locataire, son insolvabilité ou son manquement aux obligations prévues par le bail. De plus, le ou les motifs sérieux doivent être justifiés par écrit et envoyés au locataire qui demande à sous-louer son logement, et ce, dans un délai de 15 jours après la réception de l'avis indiquant l'intention de sous-louer. Si le propriétaire ne répond pas dans ce délai et n’envoie pas par écrit les motifs sérieux du refus, il est réputé avoir consenti à la sous-location. |
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Il est important de noter qu’il existe trois cas spécifiques où la sous-location n’est pas permise :
- Vous êtes un étudiant qui habite dans un logement d’un établissement d’enseignement, par exemple dans une résidence universitaire;
- Vous habitez dans un logement à loyer modique, par exemple un HLM ou LLM;
- Vous êtes marié ou uni civilement, votre logement constitue votre résidence familiale et votre conjoint refuse la sous-location de celui-ci.
Il est strictement interdit de sous-louer son logement à un montant plus élevé!
En effet, depuis février 2024, la sous-location à des fins lucratives est interdite. En d'autres mots, cela signifie que le locataire ne peut sous-louer son logement à un montant supérieur à celui du loyer qu’il paye lui-même.
Cependant, il peut être inclus dans le montant de la sous-location, en plus du montant du loyer, des frais supplémentaires pour les services offerts et des frais raisonnables pour l’usage des biens inclus dans le logement.
COMMENT FAIRE POUR SOUS-LOUER SON LOGEMENT?
Si vous êtes en mesure de sous-louer votre bail, il vous suffit de trouver un futur sous-locataire et d’envoyer un avis de sous-location écrit à votre propriétaire.
Cet avis écrit doit contenir les informations suivantes :
- Le nom et l’adresse de la personne intéressée;
- La date de début de la sous-location;
- L’adresse du propriétaire, telle qu’inscrite sur le bail.
Vous pouvez trouver un modèle d’avis sur le site Web du Tribunal administratif du logement. Une fois l’avis reçu, le propriétaire dispose d'un délai de 15 jours pour vous répondre.
Comme mentionné plus haut, un propriétaire n’a pas le droit de refuser la sous-location d’un logement sans motif sérieux. De plus, votre bail ne peut pas vous interdire de céder ou de sous-louer votre logement.
QUELS SONT LES RECOURS DU SOUS-LOCATEUR ET DU PROPRIÉTAIRE?
Si le propriétaire refuse la sous-location pour un motif sérieux, le locataire, désirant devenir sous-locateur, peut intenter un recours devant le Tribunal administratif du logement pour qu’il évalue la validité de ce motif et, le cas échéant, contraigne le propriétaire à accepter la sous-location.
Dans le cas où la sous-location a été acceptée par le propriétaire ou autorisée par le tribunal, le propriétaire dispose tout de même d’un recours pour demander la résiliation de la sous-location si le sous-locataire lui a causé un préjudice sérieux, ou si un préjudice sérieux a été causé aux autres locataires de l’immeuble.
Ce préjudice sérieux pourrait inclure des retards dans le paiement du loyer, des nuisances sonores du sous-locataire, etc.
Dans une telle situation, le propriétaire pourrait même demander la résiliation du bail du locataire et exiger d’être compensé financièrement pour les dommages causés.
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La sous-location de bail est une pratique courante au Québec et une solution intéressante si vous voulez mettre un terme à votre bail de façon temporaire.
Cependant, il est essentiel de comprendre les règles et les responsabilités qui entourent cette pratique afin d’éviter tout différend ou conflit juridique avec votre propriétaire ou votre sous-locataire. En respectant les dispositions légales du Code civil du Québec et en obtenant les conseils appropriés d'un avocat en droit du logement, vous pouvez vous assurer que vos droits sont protégés en tant que sous-locateur ou sous-locataire.
La sous-location de bail peut parfois être complexe, et il se peut que vous soyez confrontés à des questions particulières ou à des problèmes potentiels. Dans ce cas, il est toujours judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit du logement pour obtenir des conseils juridiques personnalisés selon votre situation.
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