Si votre locataire quitte du jour au lendemain, vous pourrez demander la résiliation du bail. Pour ce faire, il faut remplir les conditions suivantes:
- Le locataire a quitté avec ses meubles,
- Le locataire n'avait aucun motif valable de quitter, et
- Le locataire manque à ses obligations.
De plus, selon la situation, le propriétaire pourra présenter une demande de réclamation contre le locataire, notamment afin de percevoir les loyers impayés.
JuriGo vous explique tout ce qu'il faut savoir sur les options disponibles lorsqu'un locataire déguerpit.
Locataire qui déguerpit - Comment résilier le bail de logement?
La loi prévoit que le bail sera automatiquement résilié si le locataire quitte en emportant tous ses effets personnels. le « déguerpissement » se trouve à l'article 1975 du Code civil du Québec:
Art. 1975. Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque ment le logement est impropre à l'habitation et que le locataire l'abandonne sans en aviser le locateur.
Même si l'article semble préciser les conditions afin de résilier le bail, le fait de savoir si le locataire en question a déguerpi n'est pas si évident.Condition n°1 - Le locataire a quitté avec ses biens mobiliers
Le locataire doit avoir quitté le logement en apportant ses biens mobiliers et ses effets personnels. En d'autres termes, le locataire doit avoir abandonné le logement.
En ce qui concerne la notion de déguerpir, indiquée dans la disposition de la loi, il s'agit d'un départ soudain d'une personne qui a comme principale objectif d'éviter certaines de ses obligations.
Condition n°2 - L'absence de motif valable
Le locataire ne doit pas avoir un motif valable qui justifie son départ hâtif du logement. Par exemple, si le logement est impropre à l'habitation, le locataire avait une raison d'abandonner le logement
Le locataire aura également un motif valable de quitter le logement dans l'éventualité où la demeure ne lui a pas été délivrée en bon état et que plusieurs réparations devaient être effectuées.
Ces réparations ne doivent pas être simplement un manque de peinture ou une porte d'étagère mal vissée. En effet, le logement doit être considéré comme insalubre à l'habitation.
Si vous êtes en mesure de démontrer l'existence des deux conditions, vous pourrez alors procéder à la résiliation du bail de logement. Toutefois, si cela n'est pas possible, vous devrez respecter le bail.
Condition n°3 - Non-respect de ses obligations
Finalement, il est nécessaire que le locataire cesse de respecter ses obligations. Évidemment, la principale obligation à vérifier dans ce cas est le paiement du loyer..
Bon à savoir! Au Québec, les tribunaux ont reconnu que si le locataire continue à payer son loyer, il sera difficile pour le propriétaire de démontrer que celui-ci a déguerpi et donc, vous ne pourrez pas résilier le bail.
Si le locataire continue de respecter son bail de logement, il n'y a aucune raison selon laquelle vous pourriez mettre un terme bail. Cela est également vrai lorsqu'il quitte la demeure avec ses biens meubles.
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Quelles sont vos obligations lorsqu'un locataire déguerpit?
Lorsque ces conditions sont remplies, vous aurez, en tant que locateur, certaines obligations à respecter. Par exemple, vous devrez vous assurer de mitiger les dommages.
Le propriétaire doit aussi agir de bonne foi et tenter de relouer le logement le plus rapidement possible. La bonne foi sera évaluée au cas par cas par les tribunaux.
Vous aurez donc à préparer une preuve selon laquelle vous avez entrepris des démarches dans le but de relouer votre propriété. Vous pourrez notamment démontrer que vous avez publié des annonces sur des sites Internet ou même dans les journaux locaux.
Le propriétaire peut demander une compensation financière afin de couvrir les frais engendrés par le déguerpissement du locataire. Ces compensations financières peuvent provenir de l'obligation du bail de logement.
Généralement, lorsqu'un locateur intente un recours contre son locataire sur la base de l'article 1975 du Code civil du Québec, il lui sera possible de réclamer plusieurs frais, notamment:
- Le loyer non perçu (avant l'arrivée du nouveau locataire),
- La différence entre le loyer impayé et le nouveau (jusqu'à la fin de son bail),
- Les taxes impayés pour la durée initiale du bail,
- Les troubles et inconvénients provenant du déguerpissement.
Pour s'opposer aux réclamations, le locataire doit prouver que le propriétaire n'a pas agi de bonne foi et n'a pas mitigé les dommages.
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Peu importe les circonstances entourant le départ hâtif et inexpliqué de votre locataire, il est important de s'y prendre le plus rapidement possible afin de pouvoir faire valoir vos droits contre ce dernier.
Ainsi, dès que vous prenez connaissance du fait que le locataire ne se trouve plus dans le logement et que ce dernier ne respecte plus ses obligations, il faut intervenir. Dans ce cas, il est recommandé de prendre le temps de bien documenter la situation afin de démontrer que vous avez mitigé les dommages.
Par conséquent, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement le plus rapidement possible afin de pouvoir réduire les risques de voir votre droit à un recours s'éteindre.
En plus de pouvoir vous conseiller sur les marches à suivre avant d'introduire un recours, le professionnel juridique pourra vous accompagner devant le Tribunal administratif du logement afin de représenter vos intérêts.
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