Être propriétaire d’une propriété locative vient nécessairement avec son lot de défis.
En plus de devoir prendre le temps de s’occuper de la demeure en question, vous aurez aussi à gérer vos relations avec les locataires.
En effet, dans bien des cas, les principaux problèmes qu’aura un propriétaire seront avec les occupants de son logement. Toutefois, que pouvez-vous faire lorsque votre locataire quitte le logement sans prévenir.
En temps normal, les relations entre un locataire et un locateur sont gérées non seulement par la loi en vigueur, mais également par les dispositions qui se trouvent directement dans le contrat en question.
Cependant, puisque les locataires ont de nombreuses protections offertes par la loi, il est préférable de s’y prendre d’avance afin d’être certain que votre recours ne vous incombe aucun fardeau additionnel.
JuriGo vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les options disponibles lorsqu’un locataire déguerpit.
Locataire qui déguerpit – Comment résilier le bail de logement?
Au Québec, il est possible de temps à autre qu’un locataire prenne la décision de quitter son logement lorsque le bail est toujours en vigueur sans pour autant aviser à l’avance son locataire de ses plans.
Ainsi, si vous êtes dans une telle situation avec votre locataire, la première étape est de se questionner afin de savoir si le bail de logement est résilié ou non après le départ de ce dernier. Dans ce cas, il faut d’abord et avant tout vérifier l’article 1975 du Code civil du Québec:
| Art. 1975. Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque ment le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur. |
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Toutefois, même si l’article semble préciser les conditions afin de résilier le bail, le fait de savoir si le locataire en question a déguerpi n’est pas aussi évident que ne le laisse l’entendre la disposition de la loi.
Condition n°1 – Le locataire a quitté avec ses biens mobiliers
Une condition pour considérer la situation comme étant un locataire qui déguerpit est lorsque ce dernier quitte le logement en apportant ses biens mobiliers et ses effets personnels. En d’autres termes, il est nécessaire que le locataire ait abandonné le logement.
En ce qui concerne la notion de déguerpir, indiquée dans la disposition de la loi, la jurisprudence provinciale vient préciser qu’il est question d’un départ soudain d’une personne qui a comme principale objectif d’éviter certaines de ses obligations.
Condition n°2 – L’absence de motif valable
Pour être reconnu comme tel, la législation impose aussi une deuxième condition selon laquelle la personne ne doit pas avoir un motif valable afin de justifier le fait que la personne a quitté la demeure.
Ainsi, si le locataire a pris la décision de quitter le logement en raison du fait que celui-ci est impropre à l’habitation, il est possible d’affirmer que ce dernier possédait un motif justifiant le fait qu’il abandonne le logement.
Le locataire aura également un motif valable de quitter le logement dans l’éventualité où, lors de son arrivée, la demeure ne lui a pas été délivrée en bon état et que plusieurs réparations avaient à être effectuées.
Cependant, il est important de garder à l’esprit que ces réparations ne doivent pas être simplement un manque de peinture ou une porte d’étagère mal vissée. En effet, le logement doit être considéré comme insalubre à l’habitation.
Si vous êtes en mesure de démontrer l’existence des deux conditions, vous pourrez alors procéder à la résiliation du bail de logement. Toutefois, si cela n’est pas possible, vous devrez respecter le bail.
Condition n°3 – Non-respect de ses obligations
Finalement, il est également nécessaire que le locataire en question cesse de respecter ses obligations. Dans ce cas, cela sera principalement le cas lorsque ce dernier arrête de payer le loyer.
| Bon à savoir! Au Québec, les tribunaux ont reconnu que si le locataire continue à payer son loyer, il sera difficile pour le propriétaire de démontrer que celui-ci a déguerpi et donc, vous ne pourrez pas résilier le bail. |
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En effet, si le locataire continue de respecter son bail de logement, il n’y a aucune raison selon laquelle vous pourriez mettre un terme à la relation entre vous et celui-ci. Cela est également vrai lorsqu’il quitte la demeure avec ses biens meubles.
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Quelles sont vos obligations lorsqu’un locataire déguerpit?
Donc, la première étape afin de résilier le bail lorsque vous pensez que l’un de vos locataires a déguerpi le logement est de démontrer l’existence des trois conditions expliquées précédemment, soit:
- Le locataire a apporté ses biens mobiliers,
- Le locataire n’a pas de motif valable, et
- Le locataire cesse de respecter ses obligations.
Toutefois, lorsque ces conditions sont remplies, vous aurez, en tant que locateur, certaines obligations à respecter. Principalement, les tribunaux ont reconnu l’obligation de mitiger les dommages.
Ainsi, en tant que locateur, vous aurez à agir de bonne foi et tenter de relouer le logement le plus rapidement possible. En ce qui concerne la bonne foi, elle sera évaluée au cas par cas par les tribunaux.
Vous aurez donc à préparer une preuve selon laquelle vous avez entrepris des démarches dans le but de relouer votre propriété. Vous pourrez notamment démontrer que vous avez publié des annonces sur des sites Internet ou même dans les journaux locaux.
En tant que locataire, il vous sera possible de demander une compensation financière afin de couvrir les frais engendrés par le déguerpissement de votre locataire. Ces compensations financières peuvent également provenir de l’obligation contractuelle provenant du bail de logement.
Généralement, lorsqu’un locateur intente un recours contre son locataire sur la base de l’article 1975 du Code civil du Québec, il lui sera possible de réclamer plusieurs éléments, notamment:
- Le loyer non perçu (avant l’arrivée du nouveau locataire),
- La différence entre le loyer impayé et le nouveau (jusqu’à la fin de son bail),
- Les taxes impayés pour la durée initiale du bail,
- Les frais d’électricité ou des travaux effectués sur le local,
- Les honoraires d’un courtier immobilier, et
- Les troubles et inconvénients provenant du déguerpissement.
En d’autres termes, toutes les situations entourant la situation pourraient potentiellement être compensées par le locataire qui a quitté le logement. Ce dernier va normalement devoir démontrer que vous n’avez pas agi de bonne foi dans la mitigation des dommages.
Bien que cela soit principalement présent dans les dossiers de baux résidentiels, il n’en reste pas moins que les cas de locataire qui déguerpit sont aussi présents dans les relations commerciales.
En effet, au Québec, il est possible d’avoir un bail commercial qui dure plusieurs années et donc, il est possible qu’un locataire dont l’entreprise ne fonctionne pas ne soit plus en mesure de payer son loyer. Dans ce cas, ce dernier pourrait penser que le fait de quitter sans rien dire est la solution idéale.
Ce type de dossier devrait être déposé auprès du Tribunal administratif du logement. Cependant, il est fréquent qu’une demande de résiliation rétroactive soit déposée par le locataire afin d’éviter les conséquences.
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Peu importe les circonstances entourant le départ hâtif et inexpliqué de votre locataire, il est important de s’y prendre le plus rapidement possible afin de pouvoir faire valoir vos droits contre ce dernier.
Ainsi, dès que vous prenez connaissance du fait que le locataire ne se trouve plus dans le logement et que ce dernier ne respecte plus ses obligations, il est préférable d’intervenir. Dans ce cas, il est également recommandé de prendre le temps de bien documenter la situation afin de démontrer que vous avez mitigé les dommages.
Par conséquent, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement le plus rapidement possible afin de pouvoir réduire les risques de voir votre droit à un recours s’éteindre.
En plus de pouvoir vous conseiller sur les marches à suivre avant d’introduire un recours, le professionnel juridique pourra vous accompagner devant le Tribunal administratif du logement afin de représenter vos intérêts.
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