Quelles protections la loi offre-t-elle aux locataires vulnérables au Québec?

Au Québec, la loi impose de nombreuses obligations aux locateurs et accorde plusieurs protections aux locataires.

Toutefois, le Code civil du Québec porte une attention particulière aux situations où certaines personnes vulnérables nécessitent des mesures supplémentaires.

En effet, en matière de reprise de logement par le locateur ou de résiliation du bail en cours, des exceptions existent afin de protéger les locataires considérés comme vulnérables.

Qu’entend-on par « locataires vulnérables »?

Il est important de préciser dès le départ que le Code civil du Québec ne définit pas l’expression « locataires vulnérables » et n’utilise même pas ce terme.

Cette notion sert plutôt à regrouper différentes catégories de personnes à qui la loi accorde des protections particulières en matière de logement.

On parle ainsi de locataires vulnérables pour désigner:

• Les personnes âgées
• Les locataires vivant dans un logement à loyer modique
• Les personnes vivant avec un handicap
• Les victimes de violence sexuelle, de violence conjugale ou de violence envers un enfant

Les protections prévues par la loi ne sont toutefois pas identiques pour tous ces groupes!

Chaque situation donne accès à des mesures adaptées à la réalité de la personne concernée. L’objectif général demeure le même, soit d’offrir une sécurité accrue à ceux qui sont plus susceptibles d’être exposés à la précarité, à la perte de logement ou à des violences.

Restriction à la reprise de logement!

Au Québec, la loi encadre strictement la reprise de logement par un locateur et ce, peu importe le locataire!

En effet, le Code civil du Québec impose plusieurs obligations au locateur, notamment :

• Avoir un motif valable pour reprendre le logement.
• Respecter les délais légaux pour transmettre un avis écrit.
• Indiquer clairement dans cet avis qu’il y aura une reprise de logement ainsi que les raisons qui la justifient.
• Reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un bénéficiaire qui doit être ses ascendants ou descendants au premier degré, tels que ses parents et ses enfants, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.
• L’interdiction, s’il est propriétaire d’une part indivise d’un immeuble, de reprendre le logement, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint.

Toutefois, afin de protéger davantage certains locataires vulnérables, en particulier les personnes âgées à faible revenu, le Code civil du Québec empêche ou rend presque impossible la reprise du logement par un locateur lorsque:

1. Le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus.
2. Le locataire occupe le logement depuis au moins dix ans.
3. Le revenu du locataire est inférieur ou égal à 125 % du revenu maximal permettant d’accéder à un logement à loyer modique, tel que défini par le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

Il est à noter que, pour que l’interdiction s’applique, les trois conditions doivent être réunies!

Cette protection offerte par la loi vise à offrir une stabilité résidentielle aux aînés, qui sont souvent plus exposés aux difficultés de relogement et aux pressions financières liées au marché immobilier!

Exception!

Toutefois, la loi prévoit certaines exceptions pour permettre la reprise du logement par le locateur dans des situations particulières. En effet, un locateur peut reprendre le logementdans l’une ou l’autre des situations suivantes:

• Il est lui-même âgé de 65 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger.
• Le bénéficiaire de la reprise est âgé de 65 ans ou plus.
• Il est un propriétaire occupant âgé de 65 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans.

Ces exceptions permettent de concilier la protection des locataires vulnérables avec les droits des propriétaires âgés!

Le droit d’un locataire de résilier le bail

En règle générale, ni le locateur ni le locataire ne peuvent résilier le bail uniquement par volonté personnelle.

Les modalités de résiliation du bail par le locataire sont très limitées, particulièrement lorsqu’il s’agit d’un bail à durée déterminée. Dans ce cas, le locataire peut tenter de trouver un remplaçant et procéder à une cession de bail, ou il doit obtenir l’autorisation de son propriétaire pour résilier le bail!

• Toutefois, la loi reconnaît que certaines situations de vulnérabilité justifient une résiliation du bail, sans que le locataire ait à passer par une cession de bail, une sous-location ou l’approbation du locateur!

Voici les catégories concernées:

Violence conjugale ou sexuelle

Lorsqu’une personne est victime de violence conjugale, sexuelle ou de violence envers un enfant vivant avec elle, la loi permet une résiliation anticipée du bail afin d’assurer sa sécurité.

Définition:

Ce droit s’applique à toute personne victime, entre autres, d’un ensemble de comportements destinés à exercer du pouvoir, du contrôle ou de la domination au sein d’une relation intime ou familiale.

Il ne s’agit pas de simples conflits, mais d’une dynamique marquée par un déséquilibre de pouvoir où l’un des partenaires impose sa volonté par des gestes répétés, coercitifs et préjudiciables. La violence peut prendre diverses formes, telles que:

• Psychologique
• Verbale
• Physique
• Économique
• Sexuelle

La victime peut aussi subir de la violence sexuelle, laquelle englobe toute activité imposée sans consentement, notamment les attouchements, la contrainte, l’exploitation ou les rapports forcés.

Le droit de résilier le bail s’applique également lorsqu’un enfant du locataire est victime d’une violence semblable, sans qu’il soit nécessaire que le locataire lui-même en soit également victime.

Conditions:

Pour exercer ce droit, le locataire doit transmettre un avis écrit au propriétaire, auquel doit être jointe une attestation émise par un fonctionnaire ou un officier public désigné par le ministre de la Justice.

Cette attestation est délivrée après examen d’un jugement confirmant une situation de violence ou de la déclaration sous serment du locataire affirmant l’existence d’une telle situation, ainsi que de tout autre élément factuel ou document fourni par des personnes en contact avec la victime et appuyant cette déclaration.

L’autorité désignée doit conclure que la résiliation du bail constitue une mesure nécessaire pour assurer la sécurité du locataire ou celle d’un enfant vivant avec lui.

Délais de résiliation :

• La résiliation du bail prend effet deux mois après l’envoi de l’avis au locateur lorsque le bail est d’une durée de 12 mois ou plus.
• Elle prend effet un mois après l’envoi de l’avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou d’une durée de moins de 12 mois.
• La résiliation peut toutefois prendre effet avant l’expiration de ces délais si le locataire et le locateur en conviennent, ou si le logement, une fois libéré par le locataire, est reloué par le locateur durant cette période.

Obligations financières:

Même si la résiliation du bail ne prend effet qu’un mois ou deux après l’envoi de l’avis, le locataire n’a à payer que la partie du loyer correspondant aux services qui lui sont réellement fournis, ou à ceux d’un enfant vivant avec lui, jusqu’au moment où il quitte le logement.

Cela concerne, par exemple, le chauffage, l’eau chaude ou le nettoyage des parties communes. D’ailleurs, si certains services sont offerts par le propriétaire dans le cadre d’un contrat séparé du bail, le locataire ne paie que pour la période où il en a effectivement bénéficié.

Bref, le locataire n’est pas obligé de continuer à payer pour des services dont il ne profite plus, même si la date officielle de fin de bail est encore à venir.

Incapacité d’occuper le logement en raison d’un handicap

Un locataire qui devient incapable d’habiter le logement de manière sécuritaire ou autonome en raison d’un handicap peut aussi résilier son bail. Cette situation peut découler d’un accident, d’une maladie dégénérative, d’une perte de mobilité importante, etc.

Par exemple, un locataire âgé développe une mobilité réduite à la suite d’une chute. Son appartement situé à l’étage sans ascenseur devient inaccessible.

Conditions:

L’avis de résiliation doit être accompagné d’un document médical attestant de l’incapacité. Le médecin doit confirmer que la condition du locataire rend impossible la poursuite de l’occupation du logement.

Délais de résiliation :

• Le bail prend fin deux mois après l’avis pour un bail de 12 mois ou plus.
• Il prend fin un mois après l’avis pour un bail à durée indéterminée ou de moins de 12 mois.
• La résiliation peut toutefois s’appliquer plus tôt si les parties en conviennent ou si le logement est reloué avant la fin de cette période.

Obligations financières:

Lorsqu’un locataire décide de résilier son bail à cause d’un handicap qui le rend incapable d’habiter son logement, il n’est pas obligé de continuer à payer l’intégralité du loyer jusqu’à la résiliation officielle du bail. Il doit seulement payer la part du loyer correspondant aux services dont il a réellement bénéficié avant son départ.

Attribution d’un logement à loyer modique (HLM)

Lorsqu’un locataire se voit attribuer un logement HLM, il peut quitter son logement actuel avant la fin de son bail.

Conditions:

Il doit transmettre un avis écrit à son locateur, accompagné d’une preuve officielle confirmant l’attribution du logement à loyer modique.

Délais de résiliation :

• Deux mois à compter de l’envoi de l’avis pour les baux de 12 mois ou plus.
• Un mois à compter de l’envoi de l’avis pour les baux de moins de 12 mois ou à durée indéterminée.
• La résiliation peut aussi entrer en vigueur plus tôt si les parties conviennent d’une date différente ou si le logement est rapidement reloué.

Obligations financières:

Lorsqu’un locataire choisit de résilier son bail parce qu’il se voit attribuer un logement à loyer modique (HLM), il n’est pas tenu de payer l’intégralité du loyer jusqu’à la date officielle de résiliation.

Il ne doit s’acquitter que de la part du loyer correspondant aux services dont il a effectivement bénéficié avant de quitter le logement.

Sinistre rendant le logement inhabitable

Lorsqu’un sinistre important, comme un incendie, une inondation ou une infiltration grave, rend le logement inhabitable de manière temporaire ou permanente, le locataire peut résilier le bail immédiatement.

Dans ce contexte, aucune attestation ou preuve supplémentaire n’est nécessaire, car la gravité de la situation empêche toute poursuite normale du bail résidentiel et justifie légalement une résiliation rapide pour protéger le locataire.

Admission permanente dans un CHSLD ou une résidence pour aînés

Une personne âgée admise de façon permanente dans un CHSLD ou une résidence pour aînés peut également mettre fin à son bail.

Par exemple, une femme de 82 ans perd progressivement son autonomie et obtient une place permanente en CHSLD.

Conditions:

Elle doit envoyer un avis écrit à son locateur accompagné d’une attestation de l’établissement confirmant l’admission, et d’un certificat d’un professionnel autorisé confirmant que l’état de santé justifie l’admission.

Délais de résiliation :

• Deux mois pour les baux de 12 mois ou plus.
• Un mois pour les baux de moins de 12 mois ou à durée indéterminée.
• Une fin de bail plus rapide est possible si le logement est reloué pendant le délai ou si les parties en conviennent.

Obligations financières:

Lorsqu’un locataire résilie son bail en raison de son admission permanente dans un CHSLD ou une résidence pour aînés, il n’est pas obligé de payer le loyer complet jusqu’à la date officielle de résiliation. Il ne doit régler que la part du loyer correspondant aux services dont il a réellement bénéficié avant de quitter le logement.

Bref, la possibilité de résilier le bail pour les locataires vulnérables vise à protéger ceux dont l’âge, la santé ou la sécurité l’exigent. Elle assure un équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires, facilite les démarches, limite les pertes financières et garantit que les victimes peuvent rapidement quitter un logement dangereux.

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