Éviction de locataire illégale – meilleures preuves possible

Votre propriétaire vous a récemment envoyé un avis d’éviction et vous n’êtes pas d’accord avec sa décision ou ses motifs?

Il est important de vérifier si le locateur fonde sa décision sur une base légale.

En effet, bien que la majorité des propriétaires agissent de bonne foi, il existe tout de même certains cas où un locateur peut être malveillant et simplement fonder sa décision sur de faux motifs et ainsi tenter de contourner la loi.

Malheureusement, les abus relatifs au logement peuvent être désastreux pour un locataire. Après tout, il s’agit de l’endroit où il passe la majorité de son temps. Cela est d’autant plus vrai lorsque le propriétaire est en position de pouvoir face au locateur.

Afin de prévenir les cas d’abus, la loi en vigueur vient protéger les locataires et baliser le droit d’évincer ces derniers. En cas d’éviction illégale, le locataire pourra remédier à la situation en exerçant ses droits.

JuriGo vous permet de comprendre quels sont les meilleurs moyens de défense face à une éviction illégale!

Comment fonctionnent les évictions résidentielles au Québec?

Au Québec, l’éviction du logement est une exception au droit du locataire selon lequel il peut conserver son logement. Grâce à cette exception, le propriétaire sera en mesure de récupérer son logement dans des situations bien précises.

En tant normal, grâce au droit au maintien des lieux du locataire, ce dernier a le droit de demeurer dans le logement tant et aussi longtemps qu’il le souhaite et qu’il respecte ses obligations.

Généralement, lorsque le propriétaire veut vous évincer de manière légale, il pourra vous forcer à quitter le logement s’il souhaite réaliser l’un des projets suivants:

• La démolition du logement,
• Le changement de l’usage du logement,
• La subdivision du logement, et
• L’agrandissement important du logement.

Pas si vite! Depuis juin 2024, le gouvernement a interdit pendant 3 ans au propriétaire d’un logement d’évincer un locataire pour réaliser un projet de subdivision, d’agrandissement ou de changement d’usage. Bien que cette interdiction temporaire s’applique partout dans la province, il existe néanmoins 4 exceptions:

• Si le propriétaire a donné l’avis d’éviction avant le 22 mai 2024,
• Si le propriétaire a donné l’avis avant le 5 juin et que le locataire a donné sa réponse avant le 6 juin (s’il refuse, vous devez présenter votre demande au TAL avant le 6 juin),
• Le propriétaire d’une résidence privée pour aînés (RPA) veut changer l’usage de son logement si la cessation d’activités est autorisée par la loi,
• Le propriétaire veut démolir le jugement.

Ainsi, si l’une des 4 exceptions ci-dessus d’applique, le propriétaire aura la possibilité d’évincer son locataire de manière tout à fait légale. À défaut de respecter cette suspension de 3 ans, le locataire pourra demander une indemnité ainsi que des dommages-intérêts et des dommages-intérêts punitifs.

De plus, peu importe la date où l’avis d’éviction a été envoyé, il n'est jamais possible d’évincer un locataire pour une autre raison que celles mentionnées précédemment. Par exemple, le propriétaire ne peut pas évincer son locataire pour effectuer des rénovations dans le logement (communément appelé des rénovictions).

Une telle expulsion du locataire vient normalement avec une hausse importante du loyer. De plus, même si le propriétaire a le droit de reprendre le logement afin d’y habiter ou d’y loger un proche, il n’est pas question d’éviction. En effet, dans ce cas, il s’agit plutôt d’une reprise de logement.

Personnes aînées – Existe-t-il une protection particulière?

Oui! Dans l’éventualité où le locataire est une personne aînée, il y aura des règles particulières qui vont s’appliquer. Ainsi, à moins que le propriétaire souhaite démolir le logement, il ne pourra pas évincer un locataire si lui ou son conjoint respecte les trois conditions suivantes:

• Il est âgé d’au moins 65 ans,
• Il habite le logement depuis 10 ans ou plus,
• Il gagne un revenu inférieur (ou égal) à 125% du revenu maximal qui le rend éligible à un logement à loyer modique.

Pour déterminer le revenu maximal, il faudra non seulement prendre en compte la région du logement, mais également le nombre de chambres a couché ainsi que le nombre de personnes qui se trouvent dans le logement.

Dans l’éventualité où le propriétaire d’une résidence privée pour aînés ou un lieu d’hébergement souhaite changer l’usage de sa propriété, il aura l’obligation de proposer à son locataire de conclure un bail avant de l’évincer.

Comment procéder à une éviction?

Que vous soyez un propriétaire souhaitant évincer l’un de vos locataires ou un locataire souhaitant éviter que votre locataire vous mette à la porte, il est important de prendre en considération les étapes à respecter afin de forcer la personne à quitter le logement.

Pour le propriétaire, cela lui permet d’éviter les complications et de s’assurer qu’il peut bel et bien évincer le locataire en question. En ce qui concerne le locataire, cela lui permet de connaître les éléments qui pourraient lui être utiles s’il souhaite contester la décision. Il lui sera également possible de déterminer si l’éviction est légale ou non.

Voici les étapes à respecter pour procéder à l’éviction d’un locataire au Québec:

1) Avoir un avis d’éviction

Tout d’abord, la première étape sera pour le propriétaire de rédiger et d’envoyer un avis écrit à son locataire. En règle générale, l’avis d’éviction devra au minimum contenir les éléments suivants pour être valide:

• La date de l’éviction,
• Le motif de l’éviction, et
• Les dispositions du Code civil du Québec sur les règles d’éviction d’une personne aînée (sauf en cas de démolition).

Dans les cas où il s’agit d’une résidence privée pour aînés, l’avis d’éviction devra obligatoirement contenir les passages du Code civil concernant le changement d’usage d’un lieu d’hébergement pour personnes âgées.

En ce qui concerne les délais d’envoi de l’avis d’éviction, ceux-ci varient en fonction de la durée du bail de logement. En effet, plus le bail est long, l'avis doit être envoyé tôt pour évincer un locataire.

Si le propriétaire souhaite démolir le logement, les règles seront différentes. En effet, le comité municipal de démolition devra d’abord étudier le dossier. Ensuite, l’avis sera soumis à des règles et des délais particuliers. Il faudra donc vérifier auprès de votre municipalité.

En tant que locataire, l’avis est un bon point de départ pour déterminer si l’éviction est légale ou non. Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations minimales lorsqu’il vous envoie l’avis, vous pourrez contester la décision.

L’avantage principal de cet avis est qu’il constitue une preuve écrite. Assurez-vous d’avoir une copie de l’avis avec la date de réception ainsi que la date de signature. Cela vous permettra de prouver les retards, le cas échéant.

2) L’indemnité

Lorsque le propriétaire envoie un avis d’éviction à son locataire, il devra, à la fin du bail, verser à ce dernier une indemnité. Depuis le 21 février 2024, le montant de l’indemnité varie d’un locataire à l’autre.

De plus, outre l’indemnité, le propriétaire aura l’obligation de payer les frais raisonnables de déménagement. Cela peut notamment inclure les dépenses suivantes:

• Les boîtes de déménagement,
• La location d’un camion,
• Le transfert de la connexion Internet,
• Le branchement d’Hydro-Québec, et
• Le changement d’adresse.

À quel moment le propriétaire doit-il payer ses dépenses? Au Québec, le principe est que le locateur devra payer ces frais dès qu’il reçoit les documents justificatifs de la part du locataire. Il peut être question d’un reçu, d’un contrat ou d’une facture.

À cette étape, le locataire devra obligatoirement s’assurer d’avoir une copie de tous les documents qu’il fait parvenir à son propriétaire ainsi qu’une preuve d'envoi et de réception. Cela vous permettra d’avoir les documents nécessaires afin de démontrer qu’il n’a pas respecté ses obligations.

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Que peut faire le locataire lorsqu’il reçoit un avis d’éviction?

Dès que le locataire reçoit l’avis d’éviction, il a la possibilité d’accepter ou de refuser l’éviction. Dans l’éventualité où il accepte, il n’aura qu’à respecter les conditions qui se trouvent dans l’avis. Cela est également le cas pour le propriétaire.

Toutefois, si le locataire refuse l’avis d’éviction, il sera nécessaire de connaître les prochaines étapes afin de pouvoir vous assurer que vos droits sont respectés tout au long du processus.

Si l’éviction concerne la démolition du logement, les étapes à respecter vont essentiellement dépendre de l’autorité chargée d’étudier votre demande. Dans l’éventualité où il s’agit du tribunal administratif du logement (TAL), le locataire aura l’obligation de présenter sa demande dans le mois qui suit la réception de l’avis.

En revanche, si l’autorité est le comité municipal de démolition, le locataire devra envoyer un avis au greffier de la ville dans les 10 jours qui suivent la réception de l’avis de démolition. Sinon, le comité pourra présumer que le locataire a accepté l’éviction.

Si l’avis d’éviction mentionne un autre motif, le locataire aura essentiellement trois options qui se présentent à lui. Tout d’abord, dans le mois qui suit la réception de l’avis d’éviction, le locataire devra donner sa réponse au propriétaire.

À défaut de donner une réponse, le propriétaire devra présumer que le locataire a refusé l’avis d’éviction. Dans le cas d’un refus, le propriétaire aura l’obligation d’obtenir l’autorisation du TAL.

Pour ce faire, il devra déposer une demande au Tribunal dans le mois qui suit le refus ou l’expiration de délai permettant au locataire de répondre à l’avis d’éviction. En tant que locataire, il est important de récolter le plus de preuves possible afin de démontrer que l’éviction est illégale.

Outre l’avis d’éviction qui est un bon point de départ, vous pouvez garder des copies de toutes les communications que vous avez eues avec votre propriétaire. Cela pourra notamment démontrer que l’avis ne représente pas les vraies intentions du locateur.

Décision du TAL – Quelles sont les options disponibles?

Outre la possibilité de recevoir les indemnités mentionnées précédemment, le locataire peut demander au tribunal administratif du logement (ou au comité municipal de démolition) d’obliger le propriétaire à respecter certaines conditions raisonnables.

Dans certains cas, si le locataire considère avoir subi des dommages quelconques, il pourra demander au tribunal de recevoir un montant supérieur à celui de l’indemnité établie. Toutefois, le locataire aura le fardeau de prouver que le propriétaire a commis une faute qui a causé les dommages subis.

Si l’autorité compétente refuse l’éviction, votre bail sera reconduit comme prévu. En effet, ce dernier sera automatiquement renouvelé. Cependant, le propriétaire pourra alors demander au Tribunal de fixer le loyer dans le mois suivant le refus d’éviction.

En revanche, si le TAL accepte l’éviction, il va confirmer la date d’éviction dans sa décision. Il n’est pas toujours nécessaire que celle-ci soit la même que celle qui se trouve dans l’avis que le locataire a reçu.

S’il s’agit d’une démolition, l’éviction devra obligatoirement avoir lieu à la fin du bail ou 3 mois après l’autorisation de démolition. Il faudra alors choisir l’éventualité la plus tardive entre les deux.

Ce sera lorsque vous serez devant le tribunal que vous pourrez faire valoir vos éléments de preuves afin de démontrer que l’éviction n’est pas légale. Si le juge considère que l’éviction est illégale, il pourra refuser de donner suite à la demande du propriétaire.

Que faire si le propriétaire est de mauvaise foi?

Bien que cela soit rare en pratique, il existe certaines situations où le propriétaire est de mauvaise foi. Cela sera notamment le cas lorsque l’éviction est faite pour une raison qui n’est pas permise par la loi. Évidemment, cela inclut les cas où le propriétaire donne une fausse raison.

De plus, le juge pourra déterminer si le propriétaire est de mauvaise foi si l’éviction est faite dans le simple but de nuire au locataire ou lorsque le locateur agit de manière déraisonnable ou excessive.

Si le locataire est persuadé que le propriétaire est de mauvaise foi, il pourra demander au tribunal administratif du logement d’obtenir un dédommagement pour les inconvénients qu’il aura subis dans le cadre de l’éviction.

À titre d’exemple, un locataire pourrait recevoir la différence entre son ancien loyer et celui de son nouveau logement. Cependant, le propriétaire aura évidemment le droit de démontrer qu’il a agi de bonne foi afin d’éviter les conséquences.

Dans certains cas, il est possible que le juge condamne le propriétaire à payer des dommages-intérêts punitifs. Cela va représenter une somme supplémentaire qui a comme objectif de simplement punir le propriétaire pour sa mauvaise foi.

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Ainsi, pour qu’il soit question d’une éviction légale, le propriétaire doit obligatoirement respecter les 4 conditions suivantes:

• L’envoi d’un avis écrit,
• La décision qui repose sur des motifs valides,
• Le paiement d’une indemnité, et
• Le fait que le locataire (ou son conjoint) n’est pas une personne aînée à faible revenu.

Dans l'éventualité où l’une des conditions suivantes n’est pas respectée par le propriétaire, le locataire pourra demander l’annulation de l’avis d’éviction. Cependant, il faut s’assurer d’avoir les bonnes preuves.

Évidemment l’avis d’éviction est une bonne preuve. Cependant, il n’est que le point de départ. Ce dernier vous permet de vérifier si les conditions relatives à l’avis ont été respectées par le propriétaire.

En ce qui concerne les motifs valides, cela peut être démontré par vos communications avec le propriétaire. Toutefois, il se peut que vous ne soyez pas en mesure de trouver les bonnes preuves.

Afin d’optimiser vos chances de faire reconnaître l’éviction comme étant illégale, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement. Ce dernier pourra aussi vous représenter en cas de contestation devant le tribunal.

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