Au Québec, le marché locatif offre plusieurs options selon les besoins : appartements, studios, maisons ou maisons de chambres.
Les maisons de chambres, en particulier, représentent une solution de logement abordable et flexible, souvent choisie par des étudiants, des travailleurs temporaires ou des personnes seules.
- Cependant, ce type de location est particulier et soulève donc des questions spécifiques concernant les droits et obligations des locataires et des locateurs.
| Dans cet article, JuriGo vous explique ce qu’est une maison de chambres ainsi que les droits des locateurs et des locataires pour ce type de location! |
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Qu’est-ce qu’une maison de chambres?
Une maison de chambres est une forme spécifique de logement locatif au Québec, qui se distingue par le type de location offert et la configuration des lieux.
Concrètement, il s’agit d’une habitation destinée à accueillir des locataires, appelés « chambreurs », à qui on loue individuellement une seule pièce, soit une chambre.
Ces chambres sont généralement meublées et donnent accès à une cuisine, à une salle de bain commune et parfois même à un salon.
Une formule de logement abordable et pratique!
L’électricité et certains services sont normalement inclus dans le loyer, ce qui rend cette formule particulièrement attractive pour les étudiants, les travailleurs temporaires ou les personnes seules cherchant un logement abordable et flexible.
L’intérêt d’une maison de chambres vient du partage des espaces communs. En utilisant la même cuisine et la même salle de bain, les résidents réduisent les coûts d’entretien et de services.
Les obligations des chambreurs!
Ce type de location implique des règles spécifiques en matière de cohabitation et de respect des droits des autres locataires. Les obligations des chambreurs, en matière de propreté, de respect des installations et de conduite générale, sont donc essentielles pour garantir un fonctionnement harmonieux de la maison de chambres.
| À SAVOIR: Il est important de noter que ce n’est pas toutes les municipalités au Québec qui autorisent l’exploitation de maisons de chambres. Certains règlements municipaux peuvent interdire ce type de location sur leur territoire, ce qui rendrait un bail conclu dans ces conditions nul et sans effet.Ainsi, si vous envisagez d’offrir ce type de logement, il est essentiel de vérifier au préalable la réglementation en vigueur auprès de votre municipalité. |
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Quel type de bail s’applique à la location d’une chambre dans une maison de chambres?
L’article 1892 du Code civil du Québec précise que le bail d’une chambre est assimilé à un bail de logement résidentiel.
Cela signifie que les règles qui encadrent les baux résidentiels, comme ceux d’un appartement, d’un studio ou d’une maison, s’appliquent aussi aux maisons de chambres.
Ainsi, les obligations et protections offertes par le Code civil du Québec, notamment en ce qui concerne le loyer, la durée du bail, la jouissance paisible du logement, le maintien des lieux et leur entretien, s’appliquent également aux locataires et aux locateurs des maisons de chambres.
Exceptions pour certaines maisons de chambres
Attention, bien que la loi assimile normalement le bail d’une chambre à un bail de logement, certaines exceptions prévues à l’article 1892 s’appliquent.
Dans ces cas, la chambre n’est pas considérée comme un logement pouvant faire l’objet d’un bail résidentiel et ne bénéficie donc pas des protections prévues dans la section « Louage » du Code civil du Québec.
Voici trois de ces exceptions :
Les logements utilisés partiellement à d’autres fins
La première exception concerne les logements dont plus d’un tiers de la superficie est utilisé à des fins autres que l’habitation.
Un logement dont une partie est utilisée comme atelier, commerce ou à d’autres fins n’est pas considéré comme un logement résidentiel au sens strict.
Par exemple, si la moitié d’un appartement sert de salon de coiffure et que la propriétaire loue une chambre à l’intérieur de cet appartement, le bail de cette chambre pourrait ne pas être considéré comme un bail résidentiel, car une part importante du logement est utilisée à des fins autres que l’habitation.
Les baux à des fins de villégiature
La deuxième exception concerne les logements loués à des fins de villégiature.
Un bail de villégiature est un contrat destiné à un séjour temporaire, de loisirs ou de vacances, et non à l’établissement d’une résidence principale. Il peut s’agir, par exemple, d’un chalet, d’une maison de campagne ou d’un condo à la plage.
Quelle est la définition légale d’un bail de villégiature?
La loi ne définit pas expressément ce qu’est un bail de villégiature, mais la jurisprudence précise que c’est l’usage réel du logement qui détermine la nature du bail.
Ainsi, même si le contrat prévoit une durée d’un an et qu’il est présenté comme un bail résidentiel, il peut être requalifié en bail de villégiature si le logement n’est pas destiné à servir de résidence principale.
Dans un tel cas, les règles applicables au bail résidentiel prévues par le Code civil du Québec ne s’appliquent pas, ce qui offre une plus grande liberté contractuelle aux parties pour y inclure des clauses adaptées aux séjours temporaires ou saisonniers.
Peut-on contester qu’un bail de villégiature devrait être considéré comme un bail résidentiel?
Oui! Malheureusement, il n’est pas rare que certains locateurs, pour contourner les règles et obligations d’un bail résidentiel, prétendent que la location relève d’un bail de villégiature.
Dans ce cas, le locataire peut contester cette qualification en démontrant que le logement sert en réalité d’habitation principale. Il lui incombe alors d’en faire la preuve devant le tribunal.
Le tribunal demeure l’autorité compétente pour déterminer la véritable destination des lieux, en fonction des faits et de l’intention réelle des parties.
Les chambres situées dans la résidence principale du locateur
Enfin, certaines chambres louées dans la résidence principale du propriétaire échappent au régime des baux résidentiels. Pour qu’une chambre soit exclue, deux conditions doivent être respectées :
- Deux chambres au maximum sont louées ou offertes en location.
- La chambre n’a ni sortie distincte donnant sur l’extérieur, ni installations sanitaires indépendantes de celles utilisées par le locateur.
Si ces critères ne sont pas respectés, par exemple, si le locateur loue plusieurs chambres avec une salle de bain indépendante, la chambre est alors assimilée à un logement classique et relève des règles du bail résidentiel.
| Si vous êtes locataire et estimez que le bail de votre chambre devrait être considéré comme un bail résidentiel, n’hésitez pas à contacter un avocat avec l’aide de JuriGo! Un bail résidentiel offre des droits et protections beaucoup plus étendus qu’un bail non résidentiel. Consulter un avocat vous permet de faire valoir vos droits et de vous assurer que votre bail soit correctement qualifié! |
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Le bail pour une maison de chambre peut être écrit ou conclut à l’oral!
Dans le cas des maisons de chambres considérées comme des baux résidentiels, il est possible de conclure un bail verbal, bien que la plupart des locateurs privilégient un contrat écrit.
Qu’il soit écrit ou verbal, le bail établit les droits et obligations des parties, notamment :
- La durée de la location ;
- Le montant du loyer ;
- La description du logement ;
- Les meubles inclus ;
- Les services fournis ;
- Règles spécifiques en matière de cohabitation ;
- Toute autre condition particulière, telle que l’interdiction d’avoir des animaux.
Le bail peut être à durée fixe ou indéterminée, mais il engage légalement le locataire à respecter les conditions convenues. Même sans contrat écrit, le simple fait d’occuper la chambre et de payer le loyer lie le locataire à ses obligations.
Les droits et obligations du locateur dans une maison de chambres
Lorsque le bail d’une maison de chambres au Québec est considéré comme un bail résidentiel, le locateur détient des droits importants, mais il est surtout tenu à un ensemble précis d’obligations légales.
Ces obligations s’appliquent dès la remise de la chambre au locataire et pendant toute la durée du bail.
Droits du locateur
| Droits | Explication |
|---|---|
| Droit de percevoir le loyer | Le locateur peut exiger le paiement du loyer convenu aux dates précisées dans le bail. Le locataire doit s’acquitter de cette somme, même si certaines obligations du locateur ne sont pas respectées. Il est à noter que le loyer payé d’avance ne peut excéder un mois, et les chèques postdatés ne peuvent être imposés sans l’accord du locataire. |
| Droit de faire respecter le bail | Le locateur peut exiger que le locataire respecte toutes les obligations du bail, comme le maintien du logement en bon état et le respect de la jouissance des autres locataires. En cas de manquement, il peut saisir le Tribunal administratif du logement pour obtenir la résiliation du bail et le paiement de dommages-intérêts. |
| Droit d’accéder au logement | Le locateur peut accéder à la chambre pour effectuer des réparations, vérifier l’état du logement ou le montrer à un futur locataire ou acquéreur. L’accès doit se faire à des heures raisonnables et avec un préavis adéquat, sauf urgence. Le locataire ne peut refuser l’accès sans motif valable. |
| Droit de récupérer le logement | Dans certaines situations prévues par la loi, le locateur peut reprendre possession de la chambre, par exemple si lui-même ou un proche souhaite y habiter. Toutefois, le respect des délais et des formalités légales est obligatoire pour exercer ce droit. |
| Droit de proposer des modifications au bail | Lors de la reconduction du bail, le locateur peut proposer des changements, notamment concernant le montant du loyer ou la durée du bail. Les modifications doivent toutefois être raisonnables. Pour les baux résidentiels classiques, l’avis doit être donné 3 à 6 mois avant le terme pour un bail de plus de 12 mois, tandis que pour les maisons de chambres, le délai est réduit à 10 à 20 jours avant la fin du bail. |
| Droit de refuser certaines demandes | Le locateur peut refuser, pour des motifs sérieux et justifiés, certaines demandes du locataire, comme la sous-location ou des modifications structurelles de la chambre. Le refus ne doit jamais être arbitraire. |
Obligations du locateur
| Obligations | Explication |
|---|---|
| La remise du logement | Le locateur doit délivrer la chambre en bon état de réparation, d’habitabilité et de propreté, prête à accueillir le locataire. Les équipements doivent être fonctionnels et la chambre exempte de dégradations. Les espaces communs doivent également être sécuritaires et salubres. |
| Effectuer les réparations et entretiens nécessaires | Le locateur est responsable de toutes les réparations urgentes ou importantes, comme les planchers, la plomberie, l’isolation ou les fenêtres, et doit les effectuer rapidement, sauf celles qui incombent au locataire. Il doit également veiller à ce que le logement respecte les normes de sécurité, de salubrité et d’entretien prévues par la loi. |
| Limiter le nombre d’occupants | Le locateur doit s’assurer que le nombre de personnes vivant dans l’ensemble du logement soit raisonnable. Cela permet d’éviter la surpopulation, de réduire les risques liés à l’hygiène et à la salubrité, et de garantir que chaque locataire puisse jouir paisiblement de sa chambre et des espaces communs. |
Les droits et obligations du locataire dans une maison de chambres
Le locataire, de son côté, a également des droits et des obligations prévus par la loi et par le bail résidentiel.
Droits du locataire
- Droit au maintien dans les lieux : tant que le locataire respecte le bail, il a le droit de rester dans son logement (chambre) et de renouveler son bail.
- Droit à la jouissance paisible du logement : le locataire peut profiter de sa chambre et des espaces communs sans perturbation fréquente et non justifiée du locateur.
- Droit de refuser une augmentation de loyer injustifiée : certaines exceptions s’appliquent, mais en général, le locataire peut contester une hausse non justifiée.
- Droit à la vie privée : à moins d’une urgence, le locateur doit donner un préavis de 24 heures avant d’entrer dans la chambre, et sa visite doit avoir lieu entre 9 h et 21 h.
- Droit à un logement en bon état : à la prise de possession, le locataire peut refuser un logement insalubre ou non conforme. Il peut également exiger que le locateur remette le logement en bon état.
- Droit de sous-louer ou céder le bail : le locataire peut sous-louer ou céder son bail, sous réserve de l’accord du locateur, sauf motif sérieux de refus.
Obligations du locataire
- Payer le loyer à la date prévue : le locataire doit s’acquitter du loyer aux moments convenus, même si le locateur n’a pas entièrement respecté ses obligations.
- Respecter la structure et l’usage du logement : aucune modification de la chambre ou des espaces communs n’est permise sans l’accord du locateur.
- Entretenir le logement et les espaces communs : le locataire doit maintenir sa chambre et les espaces partagés propres et en bon état, en réalisant les petites réparations courantes, comme changer une ampoule ou nettoyer régulièrement.
Dans une maison de chambres, le partage de la cuisine, de la salle de bain et du salon implique une vigilance particulière pour le respect des autres locataires et le maintien de ces lieux fonctionnels et propres.
- Faciliter l’accès au logement : le locataire doit permettre au locateur ou aux professionnels d’entrer pour effectuer des travaux, vérifier l’état ou montrer le logement à un futur locataire ou acquéreur.
- Respecter les autres occupants : le locataire doit éviter de troubler la jouissance des autres locataires et du locateur, et reste responsable des invités et des dommages éventuels causés par leur comportement.
- Signaler les problèmes importants : tout défaut ou détérioration majeure doit être communiqué rapidement au locateur afin d’éviter l’aggravation des dommages.
- Restituer le logement en bon état : à la fin du bail, le locataire doit rendre la chambre dans son état initial, compte tenu de l’usure normale, et retirer tous ses effets personnels.
Quelles sont les conséquences si le bail d’une chambre n’est pas considéré résidentiel?
Lorsqu’un bail de chambre entre dans l’une des exceptions prévues à l’article 1892 du Code civil du Québec, il n’est pas considéré comme un bail de logement résidentiel.
Cela entraîne plusieurs conséquences importantes pour le locataire et le locateur, telles que:
Moins de protection juridique pour le locataire
Le locataire ne bénéficie pas des protections prévues dans la section « Louage » du Code civil du Québec, comme c’est le cas pour un bail résidentiel.
Les règles légales concernant, entre autres, le droit au maintien dans les lieux, la jouissance paisible du logement ou la protection contre des hausses de loyer abusives ne s’appliquent pas automatiquement et doivent être prévues contractuellement.
De plus, le locataire ne peut pas saisir le Tribunal administratif du logement (TAL) pour contraindre le locateur à respecter ses engagements. Il doit plutôt recourir aux tribunaux judiciaires, dont les démarches sont plus longues et coûteuses.
Plus de flexibilité contractuelle pour le locateur
Le locateur bénéficie d’une plus grande liberté pour établir les termes du bail. Il peut inclure des clauses personnalisées, par exemple sur le règlement intérieur, les horaires d’utilisation des espaces communs ou les tarifs.
Il peut également adapter les conditions du bail à ses besoins et refuser son renouvellement, car les protections minimales prévues pour un bail résidentiel ne s’appliquent pas.
Le locateur peut aussi prévoir certaines conditions ou frais normalement interdits dans un bail résidentiel, comme demander une caution, accéder au logement à tout moment sans autorisation ou retenir des sommes du dépôt de garantie si le locataire perturbe la tranquillité du voisinage ou cause des dommages.
Application d’autres lois
Dans certains cas, le contrat de location peut être régi par d’autres lois, notamment la Loi sur l’hébergement touristique.
C’est souvent le cas lorsque la chambre est louée à court terme (31 jours ou moins) à des visiteurs ou touristes. Dans cette situation, le locateur doit :
- Détenir un numéro d’enregistrement valide auprès de la CITQ (Corporation de l’industrie touristique du Québec).
- S’assurer que la municipalité autorise ce type d’usage dans la zone où se situe le logement.
- Afficher le numéro d’enregistrement dans toute annonce publique.
- Respecter les règles de sécurité et de conformité prévues par la loi.
Tout manquement à ces obligations peut entraîner des amendes importantes et rendre la location illégale. Ainsi, lorsqu’une chambre n’est pas régie par le bail résidentiel, elle peut relever du régime touristique, ce qui modifie complètement les droits et obligations des parties.
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Si vous avez des questions concernant une maison de chambres, que vous soyez un locataire dont les droits n’ont pas été respectés, ou un locateur confronté à un locataire qui cause des problèmes, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit du logement.
Cet avocat est compétent pour vous conseiller sur vos droits et obligations, vous guider dans les démarches légales et, si nécessaire, vous représenter devant le Tribunal administratif du logement. Faire appel à cet avocat vous permet de régler rapidement votre conflit et de faire valoir vos droits et vos intérêts!
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