Votre propriétaire a récemment mis en vente votre immeuble et vous avez désormais un nouveau propriétaire? Une telle situation peut être particulièrement angoissante pour un locataire qui devra désormais faire affaire un autre locateur.
L’une des principales sources de stress est ce qui adviendra de votre logement dès que le nouveau propriétaire en prendra possession. En effet, puisqu’il s’agit de son immeuble, il est possible de se demander si ce dernier peut mettre fin à votre bail de logement.
| Rassurez-vous: au Québec, il existe un droit au maintien des lieux. Ainsi, à moins d’être dans une situation particulière, votre nouveau propriétaire ne pourra pas résilier votre bail du jour au lendemain. |
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Toutefois, il faut également être prudent. Dans certains cas, il est possible que cette règle de maintien des lieux de s’appliquent pas à votre situation. Par conséquent, votre propriétaire pourrait reprendre possession des lieux.
JuriGo vous explique ce qui arrive des locataires lorsqu’un nouveau propriétaire achète l’immeuble!
Le droit au maintien des lieux – Qu’est- ce que c’est?
Comme vous le savez peut-être, le Code civil du Québec protège les locataires en leur offrant un lot de droits relatifs à leur logement. L’un des plus importants est le droit au maintien dans les lieux. En effet, ce droit est couvert par l’article 1936 du Code civil:
| Article 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. |
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Le législateur est même allé de l’avant en limitant le droit des nouveaux propriétaires et en leur interdisant de résilier un bail de logement résidentiel qui était déjà conclu pour l’un des logements. Ce droit se trouver à l’article 1937 du Code civil:
| Article 1937. L’aliénation volontaire ou forcée d’un immeuble comportant un logement, ou l’extinction du titre du locateur, ne permets pas au nouveau locataire de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail.Le nouveau locataire a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail. |
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Ainsi, en principe, le locataire a le droit de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite. Ce droit s’applique même lorsque l’immeuble en question est vendu à un nouveau propriétaire.
Celui-ci sera tenu de respecter votre bail de logement. En fait, non seulement vous avez le droit de conserver le logement pour toute la durée du bail, mais le locateur doit également vous permettre de renouveler ce dernier automatiquement.
Qui a le droit au maintien dans les lieux?
De plus, bien que ce droit soit offert aux locataires, il ne se limite pas exclusivement à ces derniers. En effet, le conjoint (marié ou uni civilement) aura également le droit au maintien dans les lieux. Ce droit peut également être utilisé par l’une des personnes suivantes:
- Un conjoint de fait,
- Un parent, ou
- Un allié qui habitent avec le locataire depuis 6 mois.
Toutefois, dans ces trois situations, il doit continuer d’occuper le logement en question lorsque cesse la cohabitation et aviser le propriétaire dans un délai maximal de 2 mois à partir de la cessation de la cohabitation.
| Pas si vite! Bien que le droit au maintien dans les lieux s’applique dans plusieurs circonstances, les sous-locataires ne sont pas visés par cette protection. Ainsi, le nouveau propriétaire pourrait mettre fin à cette entente. |
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Finalement, ce droit va exister qui un colocataire de la personne qui a signé le bail si cette dernière meurt et que le colocataire décide de continuer à habiter le logement. Encore une fois, il est important de prévenir le locateur dans un délai de 2 mois.
Puis-je renoncer à mon droit au maintien dans les lieux?
En tant que locataire, il n’est pas possible de renoncer à l’avance à votre droit au maintien dans les lieux. Par conséquent, votre propriétaire ne peut pas inclure une clause dans votre bail qui précise sa non-reconduction. En fait, cette clause sera sans effet même si vous avez préalablement consenti.
| Le saviez-vous? Il est possible pour l’acheteur potentiel de soumettre une promesse d’achat qui est conditionnelle à ce que le vendeur soit en mesure d’obtenir la résiliation du bail de logement. S’il n’est pas capable, la promesse deviendra nulle. |
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En revanche, cela ne veut pas dire pour autant que vous ne pourrez jamais vous entendre avec votre propriétaire pour mettre fin à votre bail et prévoir votre départ à une date précise. Néanmoins, un tel accord doit absolument être fait sur la base d’un consentement libre et éclairé.
Pour revenir à la promesse d’achat, le vendeur ne doit pas garantir que le locataire quittera le logement à la date prévue. S’il décide finalement de ne pas quitter le logement, le nouveau propriétaire devra entreprendre un recours devant le Tribunal administratif du logement. Cependant, rien ne garantit son succès et donc, la responsabilité du vendeur pourrait éventuellement être engagée.
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Le nouveau propriétaire peut-il reprendre le logement?
Cependant, même si le droit au maintien dans les lieux existe, certaines situations vont permettre au nouveau propriétaire d’exercer son droit à la reprise du logement. En effet, le propriétaire pourra faire valoir ce droit pour se loger, mais également pour loger les personnes suivantes:
- Un enfant,
- Un parent, et
- Un allié dont il est le principal soutien.
De plus, il pourra reprendre un logement afin de loger un ex-conjoint après un divorce, une dissolution ou une séparation de corps s’il reste le principal soutien. Outre cette condition fondamentale, d’autres éléments doivent être pris en considération.
D’abord, le propriétaire doit absolument être une personne physique. Ainsi, même si vous êtes actionnaire unique de la société à qui appartient l’immeuble à logement, vous n’êtes pas vous-même propriétaire et donc, vous ne pouvez pas reprendre le logement.
Si le l’immeuble appartient à plus d’une personne (et qu’il s’agit d’une copropriété divise), il faudra respecter deux conditions additionnelles afin de pouvoir exercer un droit de reprise du logement:
- Le nombre de propriétaires doit être au maximum 2, et
- Les deux propriétaires doivent être conjoints (mariés, conjoints de fait ou conjoints unis civilement).
Par conséquent, si vous êtes 3 copropriétaires d’un triplex, il ne sera en aucun cas possible de faire valoir un droit afin de reprendre l’un des logements pour y résider personnellement ou un proche.
Si vous respectez toutes les conditions et que vous souhaitez reprendre un logement, vous aurez l’obligation d’aviser le locataire par écrit au moins 6 mois avant que le bail de logement soit expiré.
Dans cet avis, il faudra indiquer le nom de la personne qui va prendre possession du logement ainsi que son lien avec le propriétaire et, finalement, la date de reprise. Cela permettra au locataire de pouvoir contester la décision si le propriétaire abuse de son droit. Toutefois, le délai pour envoyer l’avis peut varier en fonction de la durée du bail:
| Durée du bail | Délai pour envoyer l’avis de reprise |
|---|---|
| Durée de plus de 6 mois | 6 mois avant la fin du bail |
| Durée de 6 mois ou moins | 1 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | 6 mois avant la date de reprise |
Toutefois, peu importe la durée du bail, l’exercice du droit de reprise ne se fait pas automatiquement. De plus, à la réception de l’avis, le locataire peut refuser ou s’abstenir de répondre dans le mois qui suit la réception de l’avis. Dans ce cas, le propriétaire devra s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) afin d’obtenir l’autorisation de reprendre le logement.
Pour présenter une demande en bonne et due forme, cette dernière doit être adressée au TAL dans le mois qui suit le refus ou à l'expiration du délai. En effet, le locataire est réputé refuser la reprise lorsqu’il omet de donner une réponse.
En ce qui concerne le nouveau propriétaire, ce dernier ne peut exercer ce droit qu’après avoir signé l'acte de vente. À titre préventif, il devrait également attendre que cet acte soit publié dans le Registre foncier avant d’entamer les procédures.
Évidemment, tout cela doit être fait avant la date limite pour l’envoi de l’avis de reprise. Sinon, le propriétaire devra attendre l’année d’après afin de pouvoir reprendre le logement en question.
Si un propriétaire veut reprendre un logement, il est important de faire appel à un avocat afin que celui-ci puisse vérifier les formalités.
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Vous avez un problème avec votre nouveau propriétaire? JuriGo est là pour vous!
Dans la grande majorité des cas, les nouveaux propriétaires souhaitent garder leurs locataires. En effet, cela leur permet d’obtenir une source de revenus dès qu’ils prennent possession du logement.
Toutefois, dans certains cas, il est possible que vous tombiez sur un propriétaire qui souhaite résider dans l’immeuble ou qui souhaite mettre fin au bail. Peu importe la situation, il est important de garder à l’esprit que vous avez plusieurs droits à faire valoir en tant que locataire.
Ainsi, si un problème survient avec votre propriétaire, la première étape est de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement. Grâce à celui-ci, vous serez en mesure de savoir si votre propriétaire agit convenablement.
Dans le cas où il ne respecte pas vos droits, le professionnel du droit pourra intervenir afin de remédier à la situation rapidement. Qu’il soit question d’une mise en demeure ou d’une représentation devant les tribunaux, l’avocat pourra vous venir en aide.
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