Si votre immeuble locatif a été vendu à une autre personne, il est important de savoir que cela n'aura pas d'effet sur les locataires à première vue. Les baux continuent à s'appliquer de la même manière.
Cela est directement dû au droit au maintien dans les lieux de tous les locataires. Toutefois, le nouveau propriétaire pourra reprendre un logement dans certaines situations.
JuriGo vous explique ce qui arrive des locataires lorsqu'un nouveau propriétaire achète l'immeuble!
Le droit au maintien des lieux - Qu'est- ce que c'est?
L'un des droits les plus importants pour un locataire est le droit au maintien dans les lieux. En effet, ce droit est couvert par l'article 1936 du Code civil:
Article 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi.
Le législateur est même allé de l'avant en limitant le droit des nouveaux propriétaires et en leur interdisant de résilier un bail de logement résidentiel qui était déjà conclu pour l'un des logements.
Article 1937. L'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement, ou l'extinction du titre du locateur, ne permet pas au nouveau locataire de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail.Le nouveau locataire a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail.
Ainsi, le locataire a le droit de demeurer dans son logement aussi longtemps qu'il le souhaite. Ce droit s'applique même lorsque l'immeuble en question est vendu à un nouveau propriétaire.
Le nouveau propriétaire est tenu de respecter votre bail de logement. Le propriétaire doit aussi vous permettre de renouveler votre bail lorsque ce dernier arrive à échéance..
Qui a le droit au maintien dans les lieux?
Outre les locataires, leur conjoint (marié ou uni civilement) a aussi le droit au maintien dans les lieux. Ce droit peut également être utilisé par l'une des personnes suivantes:
- Un conjoint de fait,
- Un parent, ou
- Un allié qui habite avec le locataire depuis 6 mois.
Pour faire valoir ce droit, la personne doit continuer d'occuper le logement lorsque cesse la cohabitation et aviser le propriétaire dans un délai maximal de 2 mois à partir de la cessation de la cohabitation.
Pas si vite! Bien que le droit au maintien dans les lieux s'applique dans plusieurs circonstances, les sous-locataires ne sont pas visés par cette protection. Ainsi, le nouveau propriétaire pourrait mettre fin à cette entente.
Le colocataire de la personne qui a signé le bail peut faire valoir le droit au maintien dans les lieux si cette dernière meurt et que le colocataire décide de continuer à habiter le logement. Encore une fois, il faut prévenir le locateur dans un délai de 2 mois.
Puis-je renoncer à mon droit au maintien dans les lieux?
Le locataire ne peut pas renoncer à l'avance à son droit au maintien dans les lieux. Le propriétaire ne peut donc pas inclure une clause dans votre bail qui précise sa non-reconduction. En fait, cette clause sera sans effet même si vous avez préalablement consenti.
Le saviez-vous? Il est possible pour l'acheteur potentiel de soumettre une promesse d'achat qui est conditionnelle à ce que le vendeur soit en mesure d'obtenir la résiliation du bail de logement. S'il n'est pas capable, la promesse deviendra nulle.
Cela ne veut pas dire que vous ne pourrez jamais vous entendre avec votre propriétaire pour mettre fin à votre bail et prévoir votre départ à une date précise. Néanmoins, un tel accord doit absolument être fait sur la base d'un consentement libre et éclairé.
Dans une promesse d'achat, le vendeur ne doit pas garantir que le locataire quittera le logement à la date prévue. S'il décide finalement de ne pas quitter le logement, le nouveau propriétaire devra entreprendre un recours. Cependant, rien ne garantit son succès et donc, la responsabilité du vendeur pourrait éventuellement être engagée.
Votre propriétaire fait valoir une telle clause? Faites appel à JuriGo pour trouver l'avocat qu'il vous faut!
Le nouveau propriétaire peut-il reprendre le logement?
Oui, un propriétaire peut exercer son droit à la reprise du logement. En effet, le propriétaire pourra faire valoir ce droit pour se loger, mais également pour loger les personnes suivantes:
- Un enfant,
- Un parent, et
- Un allié dont il est le principal soutien.
Il pourra reprendre un logement afin de loger un ex-conjoint après un divorce, une dissolution ou une séparation de corps s'il reste le principal soutien.
Pour reprendre le logement, le propriétaire doit être une personne physique. Ainsi, même si vous êtes actionnaire unique de la société à qui appartient l'immeuble à logement, vous n'êtes pas vous-même propriétaire et donc, vous ne pouvez pas reprendre le logement.
Si le l'immeuble appartient à plus d'une personne (et qu'il s'agit d'une copropriété divise), il faudra respecter deux conditions additionnelles afin de pouvoir exercer un droit de reprise du logement:
- Le nombre de propriétaires doit être au maximum 2, et
- Les deux propriétaires doivent être conjoints (mariés, conjoints de fait ou conjoints unis civilement).
Par conséquent, si vous êtes 3 copropriétaires d'un triplex, il ne sera jamais possible de procéder à une reprise de logement.
Vous devez ensuite envoyer un avis au locataire en y indiquant le nom de la personne qui va prendre possession du logement ainsi que son lien avec le propriétaire et, finalement, la date de reprise.
Cela permettra au locataire de pouvoir contester la décision si le propriétaire abuse de son droit. Le délai pour envoyer l'avis varie en fonction de la durée du bail:
| Durée du bail | Délai pour envoyer l'avis de reprise |
|---|---|
| Durée de plus de 6 mois | 6 mois avant la fin du bail |
| Durée de 6 mois ou moins | 1 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | 6 mois avant la date de reprise |
Peu importe la durée du bail, l'exercice du droit de reprise ne se fait pas automatiquement. À la réception de l'avis, le locataire peut refuser ou s'abstenir de répondre dans le mois qui suit la réception de l'avis. Le propriétaire devra alors s'adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) afin d'obtenir l'autorisation de reprendre le logement.
La demande au TAL doit être présentée dans le mois qui suit le refus ou à l'expiration du délai. En effet, le locataire est réputé refuser la reprise lorsqu'il omet de donner une réponse.
Le nouveau propriétaire ne peut exercer ce droit qu'après avoir signé l'acte de vente. À titre préventif, il devrait également attendre que cet acte soit publié dans le Registre foncier avant d'entamer les procédures.
Évidemment, tout cela doit être fait avant la date limite pour l'envoi de l'avis de reprise. Sinon, le propriétaire devra attendre l'année d'après afin de pouvoir reprendre le logement en question.
Si un propriétaire veut reprendre un logement, il est important de faire appel à un avocat afin que celui-ci puisse vérifier les formalités.
Heureusement, JuriGo vous permet de trouver le professionnel qu'il vous faut en quelques clics seulement!
Vous avez un problème avec votre nouveau propriétaire? JuriGo est là pour vous!
Dans la grande majorité des cas, les nouveaux propriétaires souhaitent garder leurs locataires. En effet, cela leur permet d'obtenir une source de revenus dès qu'ils prennent possession du logement.
Toutefois, dans certains cas, il est possible que vous tombiez sur un propriétaire qui souhaite résider dans l'immeuble ou qui souhaite mettre fin au bail. Ainsi, si un problème survient avec votre propriétaire, la première étape est de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement. Grâce à celui-ci, vous serez en mesure de savoir si votre propriétaire agit convenablement.
Dans le cas où il ne respecte pas vos droits, le professionnel du droit pourra intervenir afin de remédier à la situation rapidement. Qu'il soit question d'une mise en demeure ou d'une représentation devant les tribunaux, l'avocat pourra vous venir en aide.
Grâce à JuriGo, il vous sera possible de trouver l'avocat qu'il vous faut rapidement et gratuitement!