La période des renouvellements de bail vient à grands pas et, bien souvent, cela vient également avec quelques modifications importantes pour vous. Principalement, les modifications vont porter sur la hausse du loyer.
Chaque année, le propriétaire de votre logement a le droit d’augmenter votre loyer afin de prendre en considération l’augmentation du coût de la vie. Toutefois, cela ne lui donne pas carte balance pour faire comme bon lui semble.
En effet, l’ensemble du processus entourant le renouvellement de bail et, plus précisément, la hausse de loyer est encadrée par la loi. Ainsi, lorsque le propriétaire souhaite procéder à une telle augmentation, il doit respecter plusieurs règles quant au moment et au montant de cette hausse.
Dans l’éventualité où votre propriétaire procède à une augmentation abusive, vous aurez, en tant que locataire, plusieurs recours afin de remédier à la situation et éviter de devoir payer un montant trop élevé pour le reste de l’année.
Voyez tout ce que vous pouvez faire en cas de hausse abusive du loyer pour l’année 2025-2026 au Québec!
Renouvellement de bail – Que faut-il savoir?
Au Québec, le renouvellement d’un bail de logement résidentiel se fait, en principe, automatiquement. Ainsi, dès que le bail arrive à terme, celui-ci est normalement renouvelé aux mêmes conditions que votre bail pour l’année précédente.
| Pas si vite! Ce droit au renouvellement automatique s’applique seulement au locataire et non pas au sous-locataire. En effet, ce dernier n’a tout simplement pas le droit au maintien dans les lieux puisqu’il n’a pas signé le bail de logement. |
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Toutefois, comme vous le savez, les locateurs changent annuellement le prix du loyer. En fait, même si le renouvellement automatique est le principe, cela ne veut pas dire pour autant qu’aucune modification ne peut être apportée.
Cependant, si votre propriétaire a l’intention d’augmenter le prix de votre loyer, il devra nécessaire vous envoyez un avis écrit tout en respectant les délais qui varient en fonction du bail de logement que vous avez conclu:
| Durée du bail | Délai pour l’envoi de l’avis |
|---|---|
| Durée indéterminée | Entre 1 et 2 mois avant l’application des modifications |
| Moins de 12 mois | Entre 1 et 2 mois avant la fin du bail |
| 12 mois et plus | Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail |
De plus, lorsque le propriétaire souhaite envoyer un avis pour prévoir la hausse de loyer, ce dernier devra nécessairement indiquer certaines informations précises. Cela va notamment inclure les éléments suivants:
- La hausse du loyer,
- La durée du nouveau bail (si le propriétaire veut modifier cette durée),
- Les autres modifications proposées,
- Les trois choix de réponse du locataire (texte prévu par règlement), et
- Les recours d’un locataire qui refuse les modifications.
Il est important que cet avis soit mis à l'écrit dans la même langue que celle utilisée dans votre bail de logement. En effet, même si le principe est que le bail soit rédigé en français, il est tout de même possible d’utiliser une autre langue dans des cas précis. Il faudra également envoyer cette lettre à l’adresse du locataire, tel qu’il appert sur le bail de logement.
Le saviez-vous? Afin de faciliter le processus, le Tribunal administratif du logement (anciennement la Régie du logement) met à la disposition de tous un modèle d’avis d’augmentation de loyer. Cela permet également aux locataires de mieux comprendre les modifications proposées.
Que puis-je faire si l’avis ne respecte pas la loi?
Dans la majorité des cas, les propriétaires vont vous envoyer un avis qui respecte toutes les règles de forme et de fond. Toutefois, il existe certaines situations où votre propriétaire a peut-être oublié d’intégrer une information.
Cela sera notamment le cas si l’avis envoyé par votre propriétaire ne vous donne que deux choix de réponse: accepter les modifications ou quitter le logement. Même si le propriétaire omet certaines informations, il est important que vous respectiez vos obligations relatives à la contestation afin d’éviter toute situation malheureuse.
Pour que votre contestation soit conforme, vous devrez envoyer une lettre à votre propriétaire indiquant que vous refusez la hausse proposée, et ce, dans le mois suivant la réception de l’avis de modification.
Bien que le Tribunal administratif du logement a déjà déclaré qu’un avis de renouvellement était nul en raison du fait qu’il manquait quelques informations, cela ne veut pas dire que cette situation jouera toujours en votre faveur. En effet, il est également arrivé qu’un juge considère l’avis comme valide si ce dernier n’a causé aucun dommage au locataire.
Si le juge détermine que l’avis que vous avez reçu est non conforme, les conséquences devront être analysées au cas par cas. Si vous souhaitez annuler l’avis, vous devrez démontrer que vous avez subi un dommage directement causé par cette non-conformité. Cela vous permettra de renouveler votre bail selon les mêmes conditions que celui que vous avez conclu l’année précédente.
Mais ce n’est pas tout! En effet, il vous sera également nécessaire de prouver que vous avez agi de bonne foi et que vous n'utilisez pas la situation afin d’obtenir un avantage indu. En d’autres termes, mieux vaut être prudent lorsque vous demandez la nullité d’un avis de renouvellement.
Est-ce que mon augmentation de loyer est abusive?
Comme vous le savez, votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer comme bon lui semble. Toutefois, il est faux de croire qu’il existe un taux fixe pour les hausses de loyer. Il faudra prendre en considération plusieurs facteurs qui peuvent avoir un effet sur votre loyer, notamment:
- Les frais d’entretien,
- Les travaux majeurs effectués,
- Les frais d’énergie,
- Les taxes municipales et scolaires, et
- Les primes d’assurance.
En ce qui concerne les frais d’entretien, ceux-ci incluent tous les frais encourus afin de maintenir l’immeuble en question dans un bon état. Par exemple, il pourrait être question de peinture ou de déneigement.
Il sera également possible d’inclure les travaux de réparations majeures. Toutefois, dans ce cas, il faut faire une distinction entre les travaux qui profitent à tous les locataires d’un immeuble et ceux qui ne profitent qu’à un seul locataire.
| Bon à savoir! Le Tribunal administratif du logement met à la disposition du public un formulaire de calcul qui permet de déterminer une hausse acceptable pour tous les loyers. Bien que facultatif, ce dernier peut grandement simplifier le processus. |
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Dans le cas où tous les locataires profitent des travaux, le coût sera divisé en fonction du nombre de logements dans l’immeuble. Cependant, si un seul locataire est concerné, ce ne sera que son loyer qui sera augmenté afin de considérer les coûts de vos travaux.
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Qu’en est-il du 5,9% proposé par le TAL?
Pour l’année 2025, le Tribunal administratif du logement a proposé une hausse des loyers non chauffés de 5,9%, soit l’augmentation la plus importante dans les trois dernières décennies. Une telle augmentation prend notamment en compte la variation des taxes (municipales et scolaires) ainsi que tous les autres éléments exposés précédemment.
Toutefois, cette augmentation ne s’applique pas systématiquement à tous les loyers. En effet, il faut prendre en considération des éléments tels que le chauffage de votre loyer. Ainsi, si votre loyer était de 1000$ pour l’année 2024-2025, voici à quoi s’attendre pour l’année à vernir:
| Chauffage | Loyer (2025-2026) |
|---|---|
| Non chauffé | 1 059$ |
| Chauffé à l’électricité | 1 055$ |
| Chauffé au gaz | 1 050$ |
| Chauffé au mazout | 1 041$ |
Cependant, ce montant n’est pas un barème que les propriétaires sont contraints de respecter dans toutes les situations. En effet, l’augmentation de loyer reste une analyse qui se fait au cas par cas et donc, il faut prendre en considération tout ce qui s’est passé dans l’année précédente.
Que faire si l’augmentation proposée est abusive?
Dès que vous recevez un avis provenant de votre propriétaire, vous avez 1 mois pour répondre à ce dernier. Dans cette réponse écrite, vous avez essentiellement 3 options qui se présentent à vous:
- Vous acceptez les modifications et le renouvellement du bail,
- Vous refusez les modifications et vous demander l’intervention du Tribunal administratif du logement, ou
- Vous refusez les modifications et vous souhaitez quitter le logement à la fin du bail.
Qu’arrive-t-il si vous ne respectez pas le délai d’un mois? Si vous oubliez de répondre à votre propriétaire dans le mois qui suit la réception de l’avis, il existe une présomption selon laquelle vous avez accepté les modifications que ce dernier a proposées. Ainsi, la réponse est particulièrement importante si vous souhaitez contester les modifications en question.
Dans l’éventualité où vous refusez la hausse de loyer (ou n’importe quelle autre modification), mais que vous souhaitez tout de même renouveler votre bail de logement, votre propriétaire aura essentiellement trois options:
- Ne rien faire. Le bail sera alors renouvelé avec les mêmes conditions qu’avant,
- Négocier avec vous pour trouver une entente à l’amiable, ou
- S’adresser au TAL afin qu’il fixe le montant du loyer.
Pour s’adresser au TAL, votre propriétaire aura également un délai à respecter. En effet, il doit présenter sa demande dans le mois suivant votre lettre de refus. De plus, pour présenter une demande devant le TAL, certaines formalités doivent être respectées.
Tout d’abord, il devra vous prévenir qu’il dépose une demande de fixation de loyer. Plus précisément, il devra vous « notifier », soit vous envoyez une demande afin que vous puissiez en prendre connaissance.
| Comment notifier une personne? Il n’existe pas nécessaire une seule manière de notifier une personne. Toutefois, le plus important est d’avoir une preuve écrite pour démontrer que la personne a bel et bien reçu le document. Il est donc recommandé d’opter pour la poste recommandée ou pour un huissier. |
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Ensuite, le propriétaire devra déposer la preuve de notification dans le dossier du Tribunal administratif du logement. Il a 45 jours pour le faire. S’il ne respecte pas le délai, le Tribunal va fermer le dossier automatiquement.
De plus, il faudra remplir le formulaire de calcul qu’il aura reçu du TAL. Une fois complété, il devra vous notifier le formulaire complété et déposer ce dernier auprès du TAL. Finalement, il faudra, dans les 90 jours suivant la réception du formulaire, déposer la preuve de notification.
Dans l’éventualité où le TAL accepte la hausse du loyer proposée par votre locataire, il ne vous sera pas possible de demander l’annulation du renouvellement du bail. Pour ce faire, vous devrez trouver une entente avec votre propriétaire.
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Même si la majorité des renouvellements de bail de logement se passe sans embûche, il est toujours possible que votre propriétaire vous mène la vie dure. De plus, il est tout à fait normal que vous ne soyez pas certain de connaître vos droits ou vos recours dans une telle situation.
Ainsi, si vous hésitez à savoir si votre locateur agit dans la légalité et si le renouvellement n’est pas abusif, il est toujours préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement.
En plus de pouvoir vous aider lors d’un renouvellement de bail, l’avocat en droit du logement peut vous venir en aide durant la période couverte par le bail. Cela sera notamment le cas si vous êtes victime de rénoviction.
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