Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement locatif, plusieurs lourds règlements s'appliquent à vous dans vos interactions avec votre locataire. Autant qu’on aime que cette relation soit paisible et joyeuse, la triste réalité est que ce n’est pas toujours le cas.
Dans la situation où votre locataire pose un problème et que vous souhaitez que ce dernier quitte les lieux, vous ne pouvez pas simplement lui demander de quitter sans raison. En effet, il s’agit d’une exception au droit de ce dernier de conserver son logement .
Après tout, même si vous êtes le propriétaire des lieux, il est chez lui et donc, il existe de nombreuses protections conférées à son droit de rester dans la demeure.
L’expulsion étant une exception, il est nécessaire de prendre en considération les nombreux critères afin de pouvoir envoyer un avis d’expulsion, notamment les motifs justifiant la décision et le tribunal auquel vous devez vous adressez.
Ne pas respecter les conditions pourrait vous mettre en mauvaise posture et vous risquez de vous retrouver devant le Tribunal administratif du logement. Mieux vaut être certain que vous sachiez quoi faire.
JuriGo vous indique quoi savoir avant d’entamer les procédures pour expulser votre locataire au Québec!
Avant les procédures judiciaires, parlez avec votre locataire!
Si vous avez pris la décision d’expulser votre locataire, assurez-vous de parler avec lui avant d’entamer une procédure longue et coûteuse . En effet, au Québec, même si vous souhaitez qu’il quitte les lieux, ce dernier n’a pas l’obligation de partir simplement parce que vous le désirez.
Si votre locataire a signé un bail, la première étape est de voir si vous pouvez convenir avec lui d’une date de départ hâtive. En effet, si vous êtes tous les deux d’accord, il est tout à fait possible de résilier le bail.
Il s’agit d’un contrat et donc, grâce à un accord commun, vous pouvez annuler l’entente que vous aviez préalablement faite. Vous pourriez aussi vous entendre sur le non-renouvellement du bail.
| Attention! Il est crucial que vous ainsi que le locataire soyez d’accord sur la fin du bail. Par conséquent, il est nécessaire de mettre cette entente à l’écrit afin d’éviter toutes mauvaises surprises. L’entente pourrait être verbale, mais cela signifie qu’il ne sera pas possible de facilement prouver cette dernière. Donc, si votre locataire change d’avis, vous allez devoir redoubler d’efforts pour prouver votre entente préalable. |
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Dans le cas où vous avez décidé de résilier le bail avec votre locataire, il est recommandé d’employer les services d’un avocat afin de garantir que le document est sans faille.
JuriGo vous permet de trouver un avocat d’expérience, selon vos critères, gratuitement. Remplissez le formulaire dès maintenant.
Il est toujours favorable de vous entendre avec le locataire à l’amiable et d'éviter les procédures judiciaires. Pour cela, n’hésitez pas à proposer au locataire une indemnisation en échange de la résiliation du bail. Par exemple, vous pourriez offrir les frais de déménagement ou même un mois de loyer.
Gardez à l’esprit qu’un mois de loyer en indemnisation sera tout de même moins élevé que les frais judiciaires et les honoraires d’un avocat si la situation devient contentieuse. De plus, soyez ouvert à la négociation. Effectivement, tant et aussi longtemps que vous et le locataire êtes d’accord, tout est possible!
Étant donné qu’il s’agit d’une entente, vous devez remplir votre part du marché. Si ce n’est pas le cas, il est tout à fait normal que le locataire ne quitte pas les lieux.
Les motifs d'expulsion d’un locataire au Québec
Si l’entente à l’amiable ne fonctionne pas avec votre locataire, la prochaine étape est de vérifier si vous avez un motif légal d’expulsion pour ce dernier. En effet, à défaut d’en trouver une, il sera très difficile de justifier la décision devant le Tribunal administratif.
Les motifs justifiant la résiliation d’un bail par le locateur sont assez limités. Toutefois, les plus populaires sont les suivants:
Un retard de paiement supérieur à 3 semaines: Si votre locataire n’a pas payé son loyer depuis plus de trois semaines, il vous est possible de demander au Tribunal administratif du logement la résiliation du bail en vertu de l'article 1971 du Code civil du Québec.
| Art. 1971. Retard dans le paiement du loyer Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. |
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Dans cette situation, le TAL va permettre la résiliation du bail à moins que le locataire paye le loyer ainsi que les intérêts et les frais avant le jugement. Cela ne fonctionnera pas s’il le locataire a plus d’une fois payé avec un retard supérieur à 3 semaines.
Les retards répétés de paiement: Une autre situation fréquente qui permet de justifier une résiliation de bail est lorsque votre locataire accumule les retards de paiement. Si ce dernier paie constamment son loyer en retard, l’article 1971 justifie la demande de résiliation.
Avec le temps, le Tribunal administratif du logement semble demander la preuve pour certains éléments afin de justifier la demande de résiliation:
- Le moment où le paiement du loyer est prévu,
- Le non-respect de ce moment par le locataire,
- La répétition des retards de paiement, et
- Le retard vous cause un préjudice sérieux.
Pour ce qui est du dernier élément, l’exemple le plus commun est le fait que cela vous empêche de payer l’hypothèque de l’immeuble en temps opportun.
Le locataire rend votre logement impropre: L’article 1972 du Code civil permet la résiliation du bail dans le cas où le locataire fait en sorte que le logement soit impropre à l’habitation.
| Art. 1972. Logement impropre à l’habitation Le locateur ou le locataire peut demander la résiliation du bail lorsque le logement devient impropre à l’habitation. |
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Il est important de savoir qu’on entend par impropre un état qui a comme conséquence une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité du locataire et même du public.
Le locataire trouble la jouissance des autres locataires voisins: Lorsque vous louez votre logement à un individu, vous demeurez responsable dans plusieurs situations. Toutefois, il est normal de s’attendre à ce qu’il agisse de manière à ne pas déranger les voisins. Cette obligation se retrouve à l’article 1860 du Code civil.
| Art. 1860. Obligation du locataire Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. [...] Résiliation du bail Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. |
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Plusieurs situations peuvent justifier le trouble de voisinage. Les plus communes sont les suivantes:
- Bruit excessif,
- Odeurs nauséabondes et malpropreté,
- Harcèlement ou menace,
- Animaux de compagnie (notamment s’ils sont interdits dans le bail), et
- Un enfant qui joue de manière excessive (s’il joue au basketball à l’intérieur par exemple).
Le locataire détruit le logement: Finalement, l’un des derniers exemples de motifs est lorsque le locataire détruit ou met en mauvais état le logement. C’est une des situations que les locateurs redoutent le plus, principalement en raison des coûts que cela occasionne par la suite.
On peut rapidement penser à plusieurs situations qui peuvent mener aux recours en raison de la destruction du logement:
- Une quantité de déchets astronomique,
- Des trous dans les murs,
- Une odeur de cigarette lorsque le logement est non-fumeurs, ou
- Des planchers détruits par les griffes d’un chien.
Si cela se produit, vous pourrez évidemment demander la résiliation du bail. Toutefois, il est très important de communiquer avec un avocat afin de voir les autres procédures possibles pour réparer votre logement.
À défaut d’avoir un avocat, JuriGo peut vous en trouver un gratuitement et sans engagement de votre part.
Votre locataire correspond à l’un des motifs? Envoyez une mise en demeure
Donc, si la situation avec votre locataire correspond à l’un des motifs précédents, vous devriez envoyer une lettre de mise en demeure à ce dernier au plus vite.
La mise en demeure correspond à une lettre formelle vous permettant d’expliquer au locataire la situation et lui demander de rectifier le tir dans un délai raisonnable. Il s’agit aussi du dernier avertissement avec d’entamer des procédures judiciaires.
Bon à savoir! Vous pouvez lui demander le paiement du loyer ou de cesser un agissement. Toutefois, puisqu’il enfreint la loi, vous pouvez aussi demander qu’il quitte le logement. N’hésitez pas à préciser qu’un refus de sa part va entamer des procédures devant le Tribunal administratif du logement.
Vous avez la possibilité de rédiger votre mise en demeure par vous-mêmes . Toutefois, vous devez, dans ce cas, vous assurer que toutes les informations nécessaires s’y trouvent.
Afin de garantir cela, il est recommandé de communiquer avec un avocat qui pourra rédiger la mise en demeure pour vous!
Le locataire refuse de quitter? Demandez l’intervention du Tribunal administratif du logement
Si les agissements de votre locataire enfreignent la loi et, qu’après lui avoir demandé de quitter les lieux, il reste toujours dans le logement, vous pourrez entamer un recours devant le Tribunal administratif du logement.
Dans ce type de situation, le TAL est la seule instance juridique compétente et donc, vous ne pouvez pas vous présenter devant un autre tribunal.
Si vous décidez d’entamer ces procédures, vous aurez à remplir le formulaire nécessaire qui se trouve en ligne sur le site de Tribunal administratif du logement.
Si le tribunal rend une décision en votre faveur et ordonne la résiliation du bail, vous aurez tous les deux à vous y conformer. Sinon, vous devez attendre le délai prévu par le jugement avant de faire exécuter la décision.
Le locataire a néanmoins la chance de s’opposer à la décision du TAL en s’adressant directement à la Cour du Québec.
| Important à savoir! Si le Tribunal a ordonné la résiliation du bail, le locataire reste responsable des frais qu’il a engagés (au niveau du chauffage, de l’électricité et du câble), même s’il n’habite plus les lieux. Toutefois, le locateur doit minimiser le préjudice et trouver un nouveau locataire afin que l’ancien n’ait plus à payer les frais. |
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Vous avez un problème avec votre locataire? Demandez l’aide d’un avocat partenaire de JuriGo!
Si vous avez des problèmes avec votre locataire, la première solution reste toujours d’aller parler directement avec celui-ci et de trouver un terrain d’entente. Les procédures juridiques sont parfois longues et coûteuses et donc, l’entente à l’amiable vous sera plus profitable.
Cependant, il reste qu’il existe des situations où le recours aux procédures judiciaires est inévitable. Si cela être votre cas, communiquer avec un professionnel du droit reste la meilleure solution afin de garantir le retour à la normale.
En effet, l’avocat spécialisé en droit du logement pourra vous conseiller et vous assister tout au long des procédures judiciaires. Aussi, avoir l’aide d’un avocat lors de l’envoi d’une mise en demeure augmente la crédibilité de cette dernière.
Votre prochaine étape est donc de communiquer avec JuriGo afin de trouver un avocat gratuitement!