La plupart des gens ont connu (ou connaitront) des conflits relatifs au logement, puisqu’il s’agit d’un domaine du droit qui touche tout le monde. En tant que propriétaire, il se peut que vous ayez des soucis avec l’un de vos locataires. Cela est tout aussi applicable si vous êtes un locataire qui fait face à un propriétaire particulièrement difficile.
L’une des situations les plus difficiles en droit du logement est l’éviction d’un locataire du logement. L’éviction est une pratique strictement encadrée par la loi et soumise à plusieurs conditions. Il est donc important se familiariser avec les droits et les obligations du propriétaire et du locataire en matière d’éviction.
JuriGo vous explique alors les différentes modalités de l’éviction du logement!
L’éviction : de quoi s’agit-il exactement ?
Avant même de définir la notion d’éviction, il est important de savoir que l’éviction est une exception au principe général selon lequel le locataire a un droit de conserver son logement. L’éviction est donc une situation qui permet au propriétaire, seulement dans certains cas précisément définis par la loi, de récupérer son logement.
Lorsqu’un propriétaire procède à l’éviction d’un locataire, il doit tout de même respecter certaines conditions, comme l’obligation d’aviser le locataire dans un certain délai et l’obligation de l’indemniser. Le locataire aura tout de même la faculté de contester l’éviction en intentant un recours devant le Tribunal administratif du logement .
Alors, comment définit-on l’éviction en droit québécois du logement? L’éviction est le droit du propriétaire de reprendre le logement de l’un de ses locataires dans l’une des causes d’éviction suivantes :
- Pour subdiviser le logement (par exemple, transformer un grand logement en deux plus petits logements);
- Pour démolir le logement (par exemple, transformer un duplex en maison unifamiliale);
- Pour agrandir le logement de manière considérable (par exemple, en y ajoutant une pièce);
- Pour changer l’usage du logement (par exemple, pour transformer un logement résidentiel en logement commercial)
L’éviction n’est donc pas possible s’il n’est pas question de l’une des situations ci-haut. Ceci s’explique par le fait que l’éviction est une exception au droit du locataire de demeurer dans son logement, en d’autres mots, le droit au maintien dans les lieux.
Attention, l’éviction du logement n’est pas à confondre avec la notion de reprise de logement! La reprise de logement décrit une situation dans laquelle le propriétaire cherche à reprendre son logement afin d’y habiter lui-même ou bien d’y loger un proche. Cette situation n’est pas assujettie aux mêmes règles que celle de l’éviction.
Les interdictions de l’éviction
La loi prévoit également certaines interdictions à l’éviction. D’abord, le propriétaire ne peut pas évincer un locataire pour une raison autre que celles énumérées plus haut, sauf s’il s’entend avec le locataire.
En plus de cela, le propriétaire ne peut pas évincer un locataire d’un logement si celui-ci, ou bien son conjoint(e), remplit les trois critères suivants :
- Le locataire est âgé de 70 ans ou plus;
- Le locataire habite le logement depuis au moins 10 ans;
- Le locataire gagne un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique.
Il existe des règles spécifiques concernant les propriétaires d’une résidence privée pour aînés ou un autre lien d’hébergement pour aînés qui veulent changer l’usage de leur immeuble.
Il importe également de noter qu’un propriétaire ne peut pas évincer un locataire parce qu’il souhaite rénover un logement, phénomène que l’on qualifie de « rénoviction ». Ce type d’éviction s’accompagne souvent d’une hausse considérable du loyer. Il ne s’agit pas d’un motif d’éviction admis par la loi.
L’avis d’éviction : une étape indispensable
Si le propriétaire respecte les conditions prévues par la loi et s’il est en mesure d’évincer un de ses locataires de son logement, il doit obligatoirement lui envoyer un avis d’éviction écrit afin de pouvoir l’évincer légalement. Cet avis d’éviction doit contenir les informations suivantes :
- La date prévue de l’éviction;
- Le projet qui justifie l’éviction du locataire (par exemple, la subdivision du logement);
- L’extrait du Code civil du Québec concernant les règles sur l’éviction d’une personne aînée.
Pour ce qui est des résidences privées pour aînés et pour les lieux d’hébergement similaires, l’avis doit également contenir l’extrait du Code civil du Québec qui a trait aux règles sur le changement d’usage d’un lieu d’hébergement pour aînés.
De plus, le propriétaire est tenu de transmettre l’avis au locataire dans un certain délai, selon la situation :
- Pour un bail de plus 6 mois : au plus tard 6 mois avant la fin du bail
- Pour un bail de 6 mois ou moins : au plus tard 1 mois avant la fin du bail
- Pour un bail à durée indéterminée : au plus tard 6 mois avant la date prévue de l’éviction
L’indemnité à payer par le propriétaire
En cas d’éviction, le propriétaire doit verser un montant équivalent à 3 mois de loyer au locataire à la fin du bail. Il doit aussi payer tous les frais raisonnables de déménagement du locataire, par exemple le coût des boîtes, de la location d’un camion, le changement d’adresse, le transfert de connexion internet, etc. Le locateur est tenu de payer ces frais dès lors que le locataire lui remet ses documents justificatifs, tels que ses reçus et ses factures.
Quels recours pour le locataire évincé ?
Le locataire qui fait face à une éviction peut soit accepter ou refuser celle-ci. D’une part, si le locataire accepte l’éviction, il n’a qu’à respecter les conditions prévues dans l’avis d’éviction.
D’autre part, si le locataire décide de contester l’éviction, il doit déposer une demande au Tribunal administratif du logement dans le mois qui suit la réception de l’avis d’éviction. Si le locataire ne répond pas à l’avis d’éviction, on considérera qu’il a accepté de quitter son logement de façon définitive.
La procédure devant le Tribunal administratif
C’est au locataire d’intenter son recours auprès du Tribunal administratif du logement. S’il ne respecte pas la procédure du TAL, son dossier peut être fermé et il court le risque de perdre son logement de manière définitive.
Au moment de l’audition devant le Tribunal, le propriétaire doit être en mesure de démontrer qu’il se trouve face à l’une des situations lui permettant d’évincer son locataire, soit la subdivision du logement, sa démolition, son agrandissement ou son changement d’usage.
Si le TAL autorise l’éviction, sa décision peut être assortie de certaines conditions pour le propriétaire. Par exemple, le TAL peut également fixer le montant des frais de déménagement raisonnables du locataire que le propriétaire aura à payer, ou bien reporter la date de départ du locataire.
Si le TAL refuse l’éviction, le bail est reconduit, ce qui implique qu’il se poursuit comme prévu. Cependant, si le TAL rend sa décision après la date limite pour éviter la reconduction du bail, le bail sera renouvelé automatiquement. Le propriétaire pourra alors demander au TAL de fixer le loyer dans le mois qui suit sa décision.
Le locataire peut également demander au TAL de lui octroyer un montant plus élevé que l’indemnité prévue par la loi s’il a subi des dommages. Il devra dès lors prouver que son dommage a été directement causé par la faute du propriétaire.
Il peut aussi demander au TAL d’être dédommagé s’il a été évincé par le propriétaire de mauvaise foi. Le locataire peut demander ce type de dédommagement même s’il a accepté l’éviction. Il a un délai de trois ans après la découverte du fait que le propriétaire a agi de mauvaise foi afin de faire sa demande auprès du TAL.
Un propriétaire sera considéré de mauvaise foi lorsque l’éviction a eu lieu pour une raison autre que celles qui sont permises par la loi, lorsqu’elle est faite sous de faux motifs, lorsqu’elle est faite pour nuire au locataire ou lorsque le propriétaire a agi de façon excessive ou déraisonnable. Si le TAL reconnait que le propriétaire a agi de mauvaise foi, le propriétaire peut être condamné à payer des dommages punitifs en plus des indemnités prévues par la loi.
Au moment de l’éviction
Si le locataire accepte l’éviction, celle-ci aura lieu à la date indiquée dans l’avis d’éviction envoyé par le propriétaire. L’éviction peut également avoir lieu plus tard qu’à la date prévue dans l’avis d’éviction si le propriétaire et le locataire parviennent à une entente ou si le TAL l’ordonne.
Peu importe les démarches entreprises ou la communication de l’avis d’éviction, le bail sera automatiquement renouvelé si le locataire continue d’habiter le logement avec la permission du propriétaire et ce, après la date prévue de l’éviction.
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L’éviction n’est pas une situation facile, que vous soyez locataire ou propriétaire. En effet, il s’agit d’un acte grandement restreint par la loi, puisque l’éviction représente une exception au principe du droit au maintien dans les lieux, c’est-à-dire au droit du locataire de conserver son logement.
L’éviction est donc uniquement permise dans certains cas spécifiques prévus par la loi. Mais comment savoir identifier ces cas? Que faire si vous faites face à une situation plus ambiguë? C’est là qu’entre en jeu l’avocat spécialisé en droit du logement ! Ce juriste peut justement vous aider à qualifier certaines situations et vous conseiller sur les meilleures démarches à entreprendre en cas d’éviction. Il peut même vous représenter devant le TAL et défendre votre position, si vous en arrivez jusque-là!
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