La relation locataire-propriétaire est souvent l'objet de débats et de préoccupations juridiques, en particulier en ce qui concerne le «droit au maintien dans les lieux» au Québec.
Peu importe que vous soyez un locataire ou propriétaire d’un logement, vous êtes sans doute familier avec ce fameux droit au maintien dans les lieux. Mais qu’est-ce que ce droit implique véritablement?
Cet article vise à vous fournir une analyse détaillée des tenants et aboutissants du droit au maintien dans les lieux du locataire. Il sera question des implications et des conséquences de ce droit, des bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux et enfin des exceptions qui peuvent justifier le départ d'un locataire.
JuriGo explore en détail le fonctionnement de ce droit, les personnes protégées, les exceptions prévues par la loi et son application concrète!
Le droit au maintien dans les lieux: de quoi s’agit-il?
La définition du droit au maintien dans les lieux
Le droit au maintien dans les lieux est expressément prévu dans le Code civil du Québec.
Selon la loi, tout locataire d'un logement d'habitation a le droit de demeurer dans le logement qu'il loue s'il le souhaite , à quelques exceptions près (ces exceptions seront détaillées plus bas). En vertu de cette disposition légale, le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire quitte les lieux sans motif valable, même à l'échéance du bail.
L'objectif de cette règle est de prévenir la situation où un locataire perdrait son chez-soi dès lors qu'un propriétaire souhaite récupérer son logement, peu importe la raison. Bien entendu, des exceptions ont été envisagées dans la loi pour permettre au propriétaire de reprendre possession du logement dans des circonstances spécifiques.
Qui est protégé par le droit au maintien dans les lieux?
De manière générale, c’est le locataire (ou les locataires) qui a signé le bail qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux.
Cependant, la loi prévoit les personnes qui peuvent invoquer ce droit:
- Les personnes explicitement mentionnées dans le bail en tant que locataires;
- Le conjoint marié ou uni civilement du locataire;
- Le conjoint de fait, le parent ou l'allié, à condition qu'une cohabitation d'au moins 6 mois ait eu lieu avec le locataire;
- La personne qui partageait la résidence avec le locataire au moment de son décès.
Pour ce qui est des personnes mentionnées ci-haut dont le nom ne figure pas dans le bail, elles doivent satisfaire à certaines conditions pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux. Elles doivent:
- Maintenir leur occupation du logement; et
- Informer le propriétaire de leur intention de continuer à habiter le logement dans les 2 mois suivant la fin de la cohabitation avec le locataire ou le décès de ce dernier.
Comment s’exerce le droit au maintien dans les lieux?
Le droit au maintien s’exerce de manière automatique, c’est-à-dire que le locataire a toujours le droit de demeurer dans le logement et de renouveler le bail lorsque celui-ci arrive à sa fin.
Toutefois, il reste possible pour le propriétaire d'apporter des modifications aux conditions du bail avant le renouvellement. En l'absence de toute discussion entre le locataire et le propriétaire à l'approche de la date de fin du bail, le bail est reconduit automatiquement aux mêmes conditions que le bail initial.
Si vous êtes un propriétaire qui veut éviter que le bail soit reconduit automatiquement aux mêmes termes, vous devez envoyer un avis de modification au locataire. Cet avis doit détailler les modifications souhaitées au bail, tels que l'augmentation du loyer, la modification de la durée, l'ajout d'interdictions, comme celle de posséder des animaux, et autres.
Vous devrez envoyer cet avis de modification dans les délais fixés par la loi, qui varient en fonction de la durée du bail :
- Pour un bail de 12 mois et plus : l'avis doit être envoyé au locataire 3 à 6 mois avant la date de fin prévue au bail;
- Pour un bail de moins de 12 mois : l'avis doit parvenir au locataire 1 à 2 mois avant la date de fin prévue au bail;
- Pour un bail à durée indéterminée : l'avis doit être remis au locataire 1 à 2 mois avant la date prévue d'entrée en vigueur des modifications.
Il est recommandé de consulter un avocat de logement pour vous apporter son expertise et même rédiger l'avis de modification.
Si le locataire refuse les modifications suggérées au bail, il doit informer le propriétaire dans le mois suivant la réception de l'avis. Le locataire a alors deux choix : rejeter formellement les modifications ou notifier au propriétaire son intention de quitter le logement à la fin du bail.
Il faudra alors que le locataire fournisse une réponse écrite à l'avis. S’il omet de répondre à l'avis de modification, le locataire est réputé avoir accepté les modifications, qui deviendront dès lors effectives dans le cadre du bail.
Si un propriétaire a transmis un avis de modification de bail, mais que les modifications ont été refusées par le locataire, la décision finale revient au Tribunal administratif du logement pour déterminer si les modifications seront appliquées ou non.
Les exceptions au droit au maintien dans les lieux
La reprise du logement par le propriétaire
Une exception au droit au maintien dans les lieux est la reprise du logement par le propriétaire.
Celui-ci peut forcer le départ du locataire s'il souhaite habiter le logement lui-même ou le loger pour des personnes proches de lui. Les personnes proches incluent les parents, les enfants, d'autres membres de la famille dont le propriétaire est le principal soutien, et tout conjoint dont le propriétaire est le principal soutien après la séparation.
Le propriétaire doit envoyer un avis de reprise dans les délais prévus par la loi, qui varient en fonction de la durée du bail:
- Pour un d’une durée de plus de 6 mois : l’avis doit être envoyé au moins 6 mois avant la date de fin du bail;
- Pour un bail d’une durée de moins de 6 mois : l’avis doit être envoyé au moins 1 mois avant la date de fin du bail;
- Pour un bail à durée indéterminée: l’avis doit être envoyé 6 mois avant la date de reprise.
La «rénoviction»: l’éviction du logement pour des travaux
Une autre exception importante concerne l'éviction du logement pour des travaux, bien connue sous le nom de « rénoviction ».
Si le propriétaire souhaite subdiviser, agrandir ou transformer le logement , le locataire peut être contraint de quitter les lieux. Cependant, ces travaux doivent être suffisamment importants pour justifier l'éviction.
L' avis d'éviction doit être envoyé dans les délais prescrits par la loi, similaires à ceux de la reprise du logement. Toutefois, il est crucial de noter que de simples rénovations ne justifient pas l'éviction, le droit au maintien dans les lieux prévalant dans ces situations.
La résiliation du bail
Enfin, le locataire ne peut invoquer le droit au maintien dans les lieux si le bail a été résilié.
La résiliation du bail de logement peut avoir lieu en raison du non-paiement du loyer, des retards fréquents, du logement devenu impropre à l'habitation, ou de la disponibilité d'un logement à prix modique.
Le bail peut être résilié soit par accord mutuel, soit par jugement du Tribunal administratif du logement.
Quelques exemples concrets du droit au maintien dans les lieux
Le cas du sous-locataire
Un cas concret illustrant les limites du droit au maintien dans les lieux concerne le sous-locataire. Ce dernier n'a pas automatiquement droit au maintien dans les lieux à la fin du bail entre le locataire principal et le propriétaire.
Cependant, le locataire principal, qui a sous-loué le logement, conserve son droit au maintien dans les lieux et peut décider de renouveler le bail.
Le locataire refuse le maintien dans les lieux
Un autre exemple met en lumière le fait que bien que tous les locataires bénéficient du droit au maintien dans les lieux, certains peuvent choisir de ne pas renouveler automatiquement leur bail.
Dans ce cas, le locataire doit informer le propriétaire de sa décision de quitter le logement dans les délais prescrits par la loi:
- Pour un bail d’une durée de 12 mois et plus : 3 à 6 mois avant la date de fin du bail;
- Pour un bail d’une durée de moins de 12 mois : 1 à 2 mois avant la date de fin du bail.
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Le droit au maintien dans les lieux en droit du logement québécois constitue une protection importante pour les locataires, en assurant la stabilité du logement pour tous.
Toutefois, il est essentiel de comprendre les exceptions qui permettent au propriétaire de reprendre le logement, et de respecter les délais légaux pour toute modification au bail. Si des litiges surviennent entre vous et votre propriétaire ou votre locataire, il est fortement recommandé de consulter un avocat en droit du logement pour protéger vos droits et assurer une compréhension approfondie de vos recours.
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