Grâce au droit au maintien dans les lieux, le locataire a le droit de renouveler le bail tant et aussi longtemps qu'il respecte ses obligations.
Le droit au maintien dans les lieux encadre les droits du propriétaire qui souhaite reprendre son logement ou évincer le locataire.
Ce droit ne s'applique que pour le locataire. Le sous-locataire ne pourra pas faire valoir un tel droit.
JuriGo explore en détail le fonctionnement de ce droit, les personnes protégées, les exceptions prévues par la loi et son application concrète!
Le droit au maintien dans les lieux: de quoi s'agit-il?
La définition du droit au maintien dans les lieux
Selon l'article 1936 du Code civil, tout locataire d'un logement d'habitation a le droit de demeurer dans le logement qu'il loue s'il le souhaite, à quelques exceptions près.
En vertu de ce droit, le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire quitte les lieux sans motif valable, même à l'échéance du bail.
Ce droit vient s'assurer que le propriétaire ne puisse pas récupérer son logement et forcer le locataire à quitter sans motif valable. Bien entendu, des exceptions ont été envisagées dans la loi pour permettre au propriétaire de reprendre possession du logement dans des circonstances spécifiques.
Qui est protégé par le droit au maintien dans les lieux?
C'est le locataire (ou les locataires) qui a signé le bail qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux.
Cependant, la loi prévoit les personnes qui peuvent invoquer ce droit:
- Les personnes explicitement mentionnées dans le bail en tant que locataires;
- Le conjoint marié ou uni civilement du locataire;
- Le conjoint de fait, le parent ou l'allié, à condition qu'une cohabitation d'au moins 6 mois ait eu lieu avec le locataire;
- La personne qui partageait la résidence avec le locataire au moment de son décès.
Si le nom des personnes ci-dessus ne figure pas dans le bail, elles doivent satisfaire certaines conditions pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux:
- Maintenir leur occupation du logement; et
- Informer le propriétaire de leur intention de continuer à habiter le logement dans les 2 mois suivant la fin de la cohabitation avec le locataire ou le décès de ce dernier.
Comment s'exerce le droit au maintien dans les lieux?
Le droit au maintien s'exerce de manière automatique, c'est-à-dire que le locataire a toujours le droit de demeurer dans le logement et de renouveler le bail lorsque celui-ci arrive à sa fin.
Toutefois, le propriétaire peut apporter des modifications aux conditions du bail avant le renouvellement.
Pour ce faire, il doit respecter les conditions prévues à la loi. En l'absence de toute discussion entre les parties, le bail est reconduit automatiquement aux mêmes conditions que le bail initial.
Pour éviter que le bail soit reconduit automatiquement aux mêmes termes, le propriétaire doit envoyer un avis de modification au locataire. Cet avis doit détailler les modifications, notamment:
- L'augmentation du loyer,
- La modification de la durée du bail, et
- L'ajout d'interdiction.
Vous devrez envoyer cet avis de modification dans les délais fixés par la loi, qui varient en fonction de la durée du bail :
| Durée du bail | Délai de l'avis |
|---|---|
| 12 mois et plus | 3 à 6 mois avant la fin du bail |
| Moins de 12 mois | 1 à 2 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | 1 à 2 mois avant l'entrée en vigueur des modifications |
Si le locataire refuse les modifications suggérées au bail, il doit informer le propriétaire dans le mois suivant la réception de l'avis. Le locataire a alors deux choix :
- Contester les modifications proposées, ou
- Quitter le logement à la fin du bail.
Il faudra alors que le locataire fournisse une réponse écrite à l'avis. S'il omet de répondre à l'avis de modification, le locataire est réputé avoir accepté les modifications, qui deviendront dès lors effectives dans le cadre du bail.
Si un propriétaire a transmis un avis de modification de bail, mais que les modifications ont été refusées par le locataire, la décision finale revient au Tribunal administratif du logement.Les exceptions au droit au maintien dans les lieux
La reprise du logement par le propriétaire
Une exception au droit au maintien dans les lieux est la reprise du logement par le propriétaire.
Celui-ci peut forcer le locataire à quitter s'il souhaite habiter le logement ou y loger des prochesi. Les personnes proches incluent:
- Les parents,
- Les enfants,
- D'autres membres de la famille dont le propriétaire est le principal soutien, et
- Le conjoint dont le propriétaire est le principal soutien après la séparation.
En raison du droit au maintien dans les lieux, le propriétaire doit envoyer un avis de reprise dans les délais prévus par la loi, qui varient en fonction de la durée du bail:
| Durée du bail | Délai de l'avis de reprise |
|---|---|
| Plus de 6 mois | 6 mois avant la fin du bail |
| Moins de 6 mois | 1 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | 6 mois avant la reprise |
Les modifications majeures au logement
Le propriétaire peut mettre fin au bail et demander au locataire de quitter lorsqu'il souhaite subdiviser, démolir ou agrandir de manière importante le logement. Cela sera aussi possible s'il souhaite changer son affectation
Toutefois, depuis 2024, il y a une suspension de 3 ans sur ce droit du propriétaire.
La résiliation du bail
Enfin, le locataire ne peut invoquer le droit au maintien dans les lieux si le bail a été résilié.
La résiliation du bail de logement peut avoir lieu en raison du non-paiement du loyer, des retards fréquents, du logement devenu impropre à l'habitation, ou de la disponibilité d'un logement à prix modique.
Le bail peut être résilié soit par accord mutuel, soit par jugement du Tribunal administratif du logement.
Quelques exemples concrets du droit au maintien dans les lieux
Le cas du sous-locataire
Le sous-locataire n'a pas automatiquement droit au maintien dans les lieux à la fin du bail entre le locataire principal et le propriétaire.
Cependant, le locataire principal, qui a sous-loué le logement, conserve son droit au maintien dans les lieux et peut décider de renouveler le bail.
Le locataire refuse le maintien dans les lieux
Le locataire a tout à fait le droit de décider de ne pas renouveler son bail une fois que celui-ci arrive à échéance.
Dans ce cas, le locataire doit informer le propriétaire de sa décision de quitter le logement dans les délais prescrits par la loi:
- Pour un bail d'une durée de 12 mois et plus : 3 à 6 mois avant la date de fin du bail;
- Pour un bail d'une durée de moins de 12 mois : 1 à 2 mois avant la date de fin du bail.
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Le droit au maintien dans les lieux est la protection la plus importante que la loi donne aux locataires.
Toutefois, il faut comprendre les exceptions qui permettent au propriétaire de reprendre le logement. Si des litiges surviennent entre vous et votre propriétaire ou votre locataire, il est recommandé de consulter un avocat en droit du logement pour protéger vos droits et assurer une compréhension approfondie de vos recours.
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