Les locataires dont le propriétaire reprend le logement ont le droit à un dédommagement qui couvre:
- Les frais raisonnables liés au déménagement, sur présentation de pièces justificatives.
- Une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année complète d'occupation continue du logement.
L'indemnité équivalente à un mois de loyer doit au minimum être de 3 mois et ne peut pas dépasser 24 mois de loyer.
Le propriétaire devra également envoyer un avis écrit au locataire contenant toutes les informations prévues par la loi et respectant les délais.
Dans cet article, JuriGo vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le dédommagement du locataire lors d'une reprise de logement!
Qu'est-ce qu'une reprise de logement au Québec?
La reprise de logement au Québec est lorsqu'un propriétaire demande à son locataire de quitter le logement afin d'y résider personnellement ou d'y loger un membre de sa famille.
Bien que la reprise du logement soit une démarche qui est légale, elle est strictement encadrée par la loi et comporte plusieurs restrictions! En effet :
- Ce n'est pas tous les logements qui peuvent être repris par un propriétaire.
- Ce n'est pas tous les membres de la famille du propriétaire qui peuvent y être logés.
- Ce n'est pas tous les locataires qui peuvent être visés par une reprise de logement.
Le locataire dispose d'un droit au maintien dans les lieux, ce qui signifie qu'il ne peut être visé par une reprise de logement qu'en respectant des critères précis et en suivant des démarches clairement établies.
Avant de pouvoir récupérer son logement, le propriétaire doit donner un préavis et dédommager le locataire pour les inconvénients associés à la reprise du logement.
Quelle est la différence entre une reprise de logement et l'éviction? Il s'agit de deux recours distincts que le propriétaire peut exercer. La reprise de logement permet au propriétaire de récupérer le logement afin d'y habiter ou d'y loger un proche.
L'éviction permet au propriétaire de demander au locataire de quitter le logement afin d'effectuer de démolir ce dernier, le subdiviser, l'agrandir ou changer son usage.
Les modalités et critères que le propriétaire doit respecter lors d'une reprise de logement
La reprise de logement par un propriétaire est encadrée par le Code civil du Québec afin de protéger les droits des locataires. Plusieurs critères précis doivent être respectés pour que cette démarche soit valide.
Les bénéficiaires autorisés pour exercer une reprise de logement
Le propriétaire est en droit de reprendre un logement pour y habiter lui-même ou pour y loger l'une des personnes suivantes:
- Ses ascendants ou descendants au premier degré, tels que ses parents ou ses enfants.
- Tout autre parent ou allié (comme un beau-père ou une belle-sœur) pour lequel il assure le principal soutien financier.
- Son ex-conjoint, dans les cas de séparation de corps, de divorce ou de dissolution d'une union civile, à condition que le propriétaire continue à subvenir principalement à ses besoins.
Le propriétaire doit être en mesure de démontrer que la reprise de logement est faite de bonne foi et qu'elle répond réellement aux besoins du bénéficiaire.
Restrictions : La reprise d'un logement n'est pas possible avec tous les locataires!
Un propriétaire ne peut pas procéder à la reprise de logement si les trois conditions suivantes sont réunies :
- Le locataire du logement ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus.
- Le locataire occupe le logement depuis au moins 10 ans.
- Le revenu du locataire est égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal permettant l'admissibilité à un logement à loyer modique, selon les critères établis par la Société d'habitation du Québec.
Même si le locataire satisfait à ses trois critères, le propriétaire est autorisé à reprendre le logement dans les cas suivants :
- Le propriétaire, âgé de 65 ans ou plus, souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même.
- Le bénéficiaire pour qui le logement est repris est âgé de 65 ans ou plus.
- Le propriétaire, âgé de 65 ans ou plus, souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans.
Le respect de ces critères est essentiel pour éviter toute contestation devant le Tribunal administratif du logement.
Un avis doit être envoyé dans un délai pour exercer une reprise de logement!
Un propriétaire qui souhaite reprendre un logement doit obligatoirement transmettre un avis écrit au locataire. Cet avis doit clairement indiquer :
- La date prévue pour la reprise du logement.
- Le nom du bénéficiaire de la reprise.
- Le lien de parenté ou la relation existant entre le bénéficiaire et le propriétaire.
De plus, l'avis doit être envoyé à l'intérieur d'un certain délai avant la reprise de logement. Plus la durée du bail est longue, plus l'avis doit être envoyé tôt.
| Type de bail | Délai d'avis |
|---|---|
| Bail à durée indéterminée | 6 mois avant la date de la reprise |
| Bail de 6 mois ou moins | 1 mois avant la fin du bail |
| Bail de plus de 6 mois | 6 mois avant la fin du bail |
Ces délais doivent être respectés strictement, sans quoi la reprise de logement pourrait être contestée devant le Tribunal administratif du logement.
Autres obligations à respecter par le propriétaire lors d'une reprise de logement!
Si le propriétaire possède un autre logement vacant, similaire et situé à proximité de celui du locataire, il ne pourra pas effectuer la reprise du logement initial. Lorsque le logement fait partie d'une part indivise d'un immeuble (par exemple, propriété partagée entre plusieurs copropriétaires), tous les copropriétaires doivent consentir à la reprise du logement. Cette règle ne s'applique pas si le seul autre copropriétaire est le conjoint du propriétaire.
Dédommagement en cas de reprise de logement
Selon l'article 1965 du Code civil du Québec, lorsqu'un locataire est évincé en raison d'une reprise de logement, le propriétaire est obligé de lui verser:
- Les frais raisonnables liés au déménagement, sur présentation de pièces justificatives.
- Une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année complète d'occupation continue du logement.
Cependant, cette indemnité est soumise à certaines limites :
- Elle ne peut être inférieure à 3 mois de loyer.
- Elle ne peut excéder un montant équivalent à 24 mois de loyer.
Si le locataire estime que la reprise de logement lui cause un préjudice supérieur à celui couvert par l'indemnité prévue, il peut demander au Tribunal administratif du logement de fixer un montant plus élevé. Sauf décision contraire du tribunal, l'indemnité doit être payée à la fin du bail, tandis que les frais de déménagement doivent être remboursés dès la présentation des justificatifs.
Un locataire a le droit de refuser une reprise de logement!
Lorsqu'un locataire reçoit un avis de reprise de logement, il est tenu d'informer le propriétaire, dans le mois suivant la réception de l'avis, s'il accepte ou refuse de quitter le logement. S'il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
Demande d'autorisation au Tribunal administratif du logement
Si le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire peut demander au Tribunal administratif du logement l'autorisation de procéder à la reprise du logement et de forcer le locataire à quitter les lieux. Cette demande doit être effectuée dans le mois suivant le refus du locataire.
Le propriétaire doit prouver qu'il a une véritable intention de reprendre le logement et ne l'utilise pas comme un prétexte pour atteindre d'autres objectifs.
Lorsque le tribunal accorde la reprise du logement, il peut imposer certaines conditions, telles que le paiement des frais de déménagement du locataire et le versement d'une indemnité. Cette indemnité vise à compenser le locataire pour les désagréments causés par la reprise ou l'éviction.
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Que vous soyez propriétaire souhaitant reprendre votre logement ou locataire faisant face à une reprise de logement par votre propriétaire, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit du logement.
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