Avant de signer un bail de logement, il est possible que votre propriétaire vous demande d'avoir un endosseur afin de garantir le paiement du loyer.
Cette pratique est courante lorsque le locataire n'a pas d'historique de crédit, ou lorsqu'il n'est pas en mesure de démontrer qu'il pourra payer le loyer..
C'est souvent le cas lorsque le locataire est un étudiant, lorsqu'il s'agit de son premier logement ou à la suite d'une faillite.
Dans cet article, JuriGo vous explique tout ce que vous devez savoir sur l'endosseur d'un bail et sur ses responsabilités au Québec!
Qu'est-ce qu'un endosseur ou une caution en droit du logement?
L'endosseur (ou la « caution ») s'engage à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Cela permet au propriétaire de s'assurer de pouvoir percevoir le loyer même si le locataire n'est plus en mesure de payer.
Les responsabilités de l'endosseur
Lorsqu'un endosseur signe un bail, il devient solidairement responsable du paiement de la totalité du loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Cette responsabilité perdure jusqu'à la fin du bail initial.
En cas de renouvellement du bail, l'endosseur ne reste responsable que si cela est explicitement indiqué dans l'avis de renouvellement et que l'endosseur a donné son consentement.
En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut prendre des mesures légales contre le locataire et/ou l'endosseur. Si aucun des deux ne paye le loyer une résiliation de bail et une procédure de non-paiement de loyer peuvent être engagées devant le Tribunal administratif du logement .
La présence de l'endosseur sur le bail
Lorsqu'un endosseur signe le bail, son nom et ses coordonnées doivent être inscrits dans la section réservée du bail, généralement sous la lettre H, qui précise: « Toute autre personne qui signe le bail devrait indiquer clairement en quelle qualité elle le fait ».
Cette mention garantit que l'endosseur est clairement identifié dans le bail résidentiel.
Quels sont les principes généraux applicables à la caution?
Avant de signer un bail à titre d'endosseur, il est important de comprendre les principes suivants:
- L'endosseur s'engage à exécuter les obligations du locataire si ce dernier ne les remplit pas.
- La caution du locataire ne s'étend pas automatiquement au bail reconduit, sauf si cela est mentionné de façon explicite.
- Le cautionnement doit être exprès, c'est-à-dire qu'il est clairement défini dans le bail.
- Le propriétaire doit fournir à l'endosseur toutes les informations pertinentes sur le contenu du bail et les obligations du locataire.
L'obligation d'informer la caution: en quoi consiste-t-elle?
Le propriétaire a l'obligation d'informer l'endosseur en cas de reconduction du bail de logement.
Depuis 2018, le principe de la bonne foi oblige le propriétaire à informer l'endosseur lorsqu'il y a un renouvellement de bail.
S'il omet d'informer l'endosseur, ce dernier pourra, dans certains cas, se libérer de ses obligations. Évidemment, l'endosseur ne peut pas faire sourde oreille et faire semblant de ne pas connaître le renouvellement.
Il faudra aussi porter une attention particulière au préjudice subi par l'endosseur en cas de manquement de la part du propriétaire.
En fin de compte, pour éviter toute complication, le propriétaire devrait informer la caution de toute reconduction de bail en lui transmettant une copie de l'avis de renouvellement remis annuellement au locataire.
Quelles sont les conditions de la caution?
La nécessité d'un endosseur dans un bail de logement se présente souvent lorsque le locataire n'a pas d'historique de crédit. Par exemple, cela pourrait concerner un jeune adulte qui loue son premier logement ou un étudiant étranger qui n'a pas de cote de crédit auprès des agences reconnues au Québec.
Le bénéfice de la discussion
Lorsqu'une personne accepte d'être l'endosseur d'un bail, elle bénéficie de ce que l'on appelle le « bénéfice de la discussion ». La caution a le droit de demander au propriétaire de chercher à obtenir le paiement du locataire avant de lui réclamer la somme due.
Pour faire valoir ce bénéfice, il faut y consentir lors de la signature de la caution.
Le bénéfice de la division
La caution du bail jouit également du « bénéfice de la division ». Si plusieurs cautions sont impliquées (les deux parents du locataire par exemple), chacune peut être tenue responsable de sa part de la dette..
Cependant, le propriétaire peut demander que ce bénéfice soit renoncé, de la même manière que pour la discussion.
La durée du cautionnement
Le cautionnement n'est valable que pour la durée du premier terme du bail. La plupart des baux au Québec ont une durée de 12 mois, ce qui signifie que la caution prendra automatiquement fin après cette période, sans autre formalité, même si le bail est reconduit.
Si le propriétaire souhaite que le cautionnement continue à s'appliquer après le renouvellement, il doit clairement indiquer cette intention dans le contrat de location.
Même avec une telle clause, la caution pourra se terminer après 3 ans par simple avis de l'endosseur.
JuriGo vous aide à trouver un avocat en droit du logement!
Le recours à un endosseur ou à une caution dans un bail est une pratique courante pour garantir le paiement du loyer en cas de défaut du locataire. Que vous soyez locataire, endosseur ou propriétaire, il est essentiel de bien comprendre les implications légales du cautionnement d'un bail de logement au Québec afin d'éviter tout litige futur.
La clarté, la communication et le respect des principes juridiques sont essentiels pour assurer des relations harmonieuses et équitables entre propriétaire et locataire.
En cas de conflit ou de mésentente relatif à la caution, il est recommandé de faire appel à un avocat en droit du logement pour vous conseiller et vous guider.
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