Pour céder votre bail au Québec, vous devez envoyer un avis à votre propriétaire avec les coordonnées du cessionnaire. Cela vous permet de quitter le logement avant la fin de votre bail et ainsi, éviter de devoir payer le loyer.
En cédant votre bail à une personne intéressée, vous pouvez transférer les responsabilités du bail résidentiel, y compris les paiements mensuels, à cette personne.
La cession de bail est une alternative pratique si vous souhaitez vous installer ailleurs plus tôt que prévu, tout en respectant les termes de votre bail actuel.
JuriGo vous permet de savoir ce que votre avis de cession doit contenir!
Qu'est-ce qu'une cession de bail ?
La cession de bail est une procédure légale qui permet au locataire (aussi appelé le cédant)de transférer son bail à une autre personne (le cessionnaire).
Ainsi, le cédant pourra quitter son logement avant la fin de son bail. Le nouveau locataire devra alors respecter les obligations du bail, notamment en ce qui concerne le loyer mensuel.
À quelle moment est-il avantageux de céder un bail? Il s'agit d'une option intéressante lorsque vous souhaitez déménager, mais que votre bail n'arrive pas à échéance. Cela vous permet d'éviter les pénalités qui pourraient survenir d'une résiliation.
Quelles sont les conditions (et limites) d'une cession de bail?
Le locataire doit aviser le locateur
Le locataire qui souhaite céder son bail doit obligatoirement informer son propriétaire de son intention de céder son bail. Pour ce faire, il doit envoyer un avis de cession de bail indiquant au propriétaire le nom et l'adresse de la personne à qui il entend céder le bail.
Le locataire n'a pas besoin de recueillir des renseignements supplémentaires sur le cessionnaire. Il appartient au propriétaire d'entreprendre les démarches nécessaires afin d'obtenir davantage d'informations sur le cessionnaire.
Les 3 exceptions à la cession de bail
Une cession de bail ne peut avoir lieu si :
- Le locataire loue un logement dans un une résidence universitaire (ou un autre établissement d'enseignement); .
- Le locataire est dans un logement à loyer modique;
- Le logement est une résidence familiale et le propriétaire a été avisé de la cession de bail seulement par l'un des époux.
Le locateur peut refuser la cession de bail pour motif sérieux
Malheureusement, pour effectuer une cession de bail, le locataire doit obtenir le consentement du locateur à la cession de bail. Il est à noter que le propriétaire ne peut refuser de consentir à la cession du bail sans un motif sérieux.
Après avoir envoyé un avis de cession, le locataire doit obtenir le consentement du propriétaire. Depuis février 2024, le propriétaire peut refuser, et ce, même sans motif sérieux.
Toutefois, s'il n'invoque pas un motif sérieux, cela aura comme effet de résilier le bail à la date prévue dans l'avis.
Les motifs sérieux de refus d'un locateur doivent être fondés sur l'un des éléments suivants:
- La capacité de payer du cessionnaire,
- Son insolvabilité, ou
- Son défaut de se conformer aux obligations résultant du bail.
Voici des motifs sérieux suffisants ou insuffisants selon les tribunaux québécois :
| Motifs sérieux suffisants | Motifs sérieux insuffisants |
|---|---|
| Problèmes financiers : Lecessionnaire a 3 faillites à son actif. | Rénovations : Le propriétaire préfère résilier le bail pour faire des rénovations au logement. |
| Revenu insuffisant pour le coût de loyer : Le cessionnaire est sur l'aide sociale et le loyer est de 2000$/mois. | Reprise du logement par le locateur : Le propriétaire préfère résilier le bail afin de reprendre l'appartement pour y loger son fils. |
| Antécédents financiers défavorables : Le cessionnaire est sans emploi, a une mauvaise cote de crédit, a plusieurs retards de paiement et a des dettes accumulées. | Aucune référence locative : Le cesionnaire n'a jamais eu de bail à son nom et n'a donc pas de références locatives. |
| Mauvaise référence locative : Le propriétairea été informé que plusieurs plaintes ont été déposées contre le cessionnaire en raison de bruit excessif, comportements irrespectueux, perturbations fréquentes. | Âge et enfants : Le propriétaire refuse les cessionnaires pour l'unique raison qu'ils sont jeunes et ont trois enfants. |
| Superficie du logement : Le logement est trop petit pour les cessionnaires (par exemple, un trois et demi pour une famille de 6).. | Superficie du logement : La superficie n'est pas toujours un motif sérieux. L'appartement doit véritablement être trop petit. |
Le motif sérieux doit donc absolument être fondé sur le cessionnaire et sa situation.
- Le locateur ne peut jamais forcer la résiliation du bail!
Puisque la cession de bail est un droit qui appartient au locataire, c'est celui-ci qui décide à qui il le cède et à quel moment. Le cédant peut donc choisir un membre de sa famille.
Le propriétaire a 15 jours pour refuser la cession de bail pour motif sérieux!
Lorsque le propriétaire reçoit l'avis de cession, il a 15 jours pour donner sa réponse et son motif de refus, le cas échéant, à l'écrit. À défaut de répondre, il est présumé avoir consenti.
Un refus de cession sans motif n'est pas valide!
Pour être valide, l'avis doit être envoyé à l'intérieur du délai et être complet. Si le propriétaire refuse, mais n'indique pas ses motifs, l'avis ne sera pas accepté.
Après l'expiration du délai de 15 jours, il sera présumé avoir accepté la cession, et ce, même s'il a exprimé son désir de refuser.
En cas de refus injustifié, le locataire peut s'adresser au Tribunal administratif du logement!
Si le locataire juge que son propriétaire n'a pas fourni de motif ou n'a pas respecté le délai de 15 jours, il peut déposer une demande au Tribunal administratif du logement pour l'obliger à accepter la cession de bail.
Le locataire pourrait aussi demander au TAL de résilier ou de forcer la cession de bail si le propriétaire prétend avoir un motif sérieux alors que ce n'est pas le cas.
Modèle d'avis de cession de bail
Un avis de cession de bail n'est pas une procédure compliquée. Laloi oblige seulement le locataire à fournir le nom et l'adresse de la personne à qui il entend céder le bail. Toutefois, il est préférable d'inclure la date de la cession de bail et d'inscrire le numéro de téléphone du cessionnaire.
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AVIS DE CESSION DE BAIL Avis à : (Nom du locateur) Adresse : (Logement loué) Vous êtes avisé que j’ai l’intention de céder le bail à : Nom : (Nom du candidat-cessionnaire) Adresse :
Téléphone : (Facultatif) La cession de bail prendra effet le: (Date) Date :
Nom : (Locataire) (Signature du locataire) |
JuriGo vous aide à trouver un avocat spécialisé en droit du logement!
La cession de bail est un droit du locataire! Si votre propriétaire ne vous a pas fourni de motif sérieux justifiant son refus ou n'a pas respecté son délai de 15 jours, n'hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier.
Grâce à ses connaissances et son expertise, l'avons pourra vous aider de trois manières différentes:
- Offrir des conseils juridiques,
- Rédiger l'avis de cession (ou les autres documents pertinents),
- Vous représenter devant le TAL.
Recourir aux services d'un avocat en droit du logement augmente vos chances d'obtenir un jugement obligeant le propriétaire à accepter votre cession de bail.
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