Augmentation de loyer abusive : quoi faire en tant que locataire?

Si vous êtes locataire, vous avez probablement reçu un avis de hausse de loyer de la part de votre propriétaire, ou vous allez bientôt le recevoir.

Le renouvellement de bail et la hausse de loyer sont des pratiques bien encadrées par la loi. Ainsi, votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer comme bon lui semble, à n’importe quel moment.

En tant que locataire, si vous faites face à une hausse de loyer importante, il peut être difficile de déterminer si une hausse de loyer est conforme à l’augmentation du coût de la vie ou bien s’il s’agit d’une hausse de loyer abusive.

Comment faire la part des choses? L’augmentation de loyer d’un locataire se base sur la grille de calcul de loyer du Tribunal administratif du logement (TAL).

JuriGo vous explique alors tout ce qu’il faut savoir sur l’augmentation de loyer et quoi faire en cas d’augmentation abusive!

Que doit faire le propriétaire s’il veut augmenter le montant du loyer?

Si le propriétaire veut modifier le bail, par exemple afin d’augmenter votre loyer, il doit absolument vous transmettre un avis écrit dans un certain délai. Le délai pour envoyer l’avis va varier selon la durée du bail :

Par exemple, si vous avez un bail de 12 mois qui prend fin le 30 juin 2024, votre propriétaire doit vous aviser de l’augmentation de loyer par écrit entre le 1er janvier 2024 et le 31 mars 2024.

Comment savoir si l’avis de hausse de loyer est conforme à la loi?

Afin d’être conforme à la loi, l’avis d’augmentation de loyer doit contenir certains éléments, dont :

• Le nouveau montant du loyer proposé par le propriétaire ou bien le montant de l’augmentation, en dollars ou en pourcentage par rapport au loyer actuel;
• Le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer suggérée;
• Toute autre modification au bail demandée.

Que se passe-t-il si l’avis de hausse de loyer n’est pas conforme à la loi?

Si vous constatez que l’avis de hausse de loyer n’est pas conforme au modèle proposé par le Tribunal administratif du logement, vous devrez quand même envoyer une lettre à votre propriétaire pour lui indiquer que vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation de loyer.

Dans certains cas, il est possible que le TAL décide que l’avis est nul en raison de sa non-conformité et que le propriétaire n’ait donc pas droit à la hausse de loyer proposée. Il est aussi possible que le TAL conclut que l’avis est valide, et donc que la hausse de loyer l’est aussi.

Un avis non-conforme est traité au cas par cas, alors il est mieux de vous familiariser avec le reste du processus de contestation d’une hausse de loyer que vous jugez abusive.

Comment déterminer si la hausse de loyer est abusive?

Avant d’entreprendre toute autre démarche, vous allez sans doute vous demander si l’augmentation de votre loyer proposée par le propriétaire est abusive ou non. Il s’agit d’une question plutôt complexe, avec des réponses assez nuancées.

En effet, contrairement à la croyance populaire, il n’existe pas de taux fixe pour l’augmentation des loyers . Il existe plutôt une multitude de critères qui pourraient faire varier le taux d’augmentation de votre loyer, notamment :

• La hausse des taxes municipales ou scolaires;
• Les frais des dépenses énergétiques;
• Une augmentation des primes d’assurance;
• Les travaux majeurs effectués, par exemple la réparation des fondations de l’immeuble;
• Les frais d’entretien, par exemple la peinture des murs, le déneigement, etc.

Pour ce qui est des réparations majeures, il faut distinguer entre deux situations. Si les réparations profitent à l’ensemble des locataires d’un immeuble, l’augmentation de loyer liée à celles-ci sera divisée entre chaque locataire. Cependant, si les réparations n’affectent que votre voisin, elles ne devraient pas affecter le montant de votre propre loyer.

Même s’il n’existe pas de taux fixe, la grille de calcul de loyer du TAL prévoit néanmoins à chaque année une augmentation moyenne des loyers. En 2024, pour un logement non-chauffé, l’augmentation moyenne pour un logement non-chauffé est de 4,0%. Pour un logement chauffé, l’augmentation moyenne est de 1,6% à 4,0%.

Ainsi, il est possible de conclure qu’une hausse de loyer qui dépasse largement l’indice moyen du TAL pourrait être considérée comme une hausse abusive. Cependant, ce n’est pas toujours aussi simple puisque plusieurs facteurs peuvent affecter l’augmentation de votre loyer. Ainsi, pour savoir si l’augmentation est abusive, vous devrez tenir compte du taux d’ajustement du TAL, du taux de variation des taxes, du coût des travaux majeurs s’il y en a eu, etc.

Le site Web du TAL propose d’ailleurs un outil de calcul pour l’augmentation du loyer disponible aux locateurs et aux locataires, afin de faciliter les négociations entre les parties et établir une augmentation juste et raisonnable.

En cas de doute, il est toujours préférable de vous adresser à un avocat spécialisé en droit du logement . Cet expert est parfaitement équipé pour vous aider à déterminer si vous faites face à une augmentation abusive et pourra vous accompagner dans vos démarches de contestation.

Qu’arrive-t-il si vous refusez l’augmentation de loyer?

Si vous choisissez de refuser l’augmentation de loyer , il est important d’en aviser votre propriétaire par écrit. Si vous manquez de répondre à l’avis de modification du bail, la loi va considérer que vous avez accepté les modifications proposées par le locataire.

Alors, qu’arrive-t-il lorsque vous refusez la hausse de loyer? Plusieurs scénarios sont possibles :

1. Votre propriétaire peut décider de ne rien faire. Dans ce cas-ci, le bail sera renouvelé aux mêmes conditions qu’avant et le loyer n’augmentera pas.
2. Votre propriétaire peut essayer de négocier avec vous afin de parvenir à une entente à l’amiable. Si vous concluez une entente à l’amiable, il est préférable de la mettre par écrit pour en conserver la trace.
3. Votre propriétaire peut s’adresser au TAL afin que celui-ci se prononce sur l’augmentation de loyer ou sur toute autre modification au bail. Il peut également saisir le TAL afin que le tribunal fixe le montant du loyer.

Il est important de savoir que le refus de l’augmentation de loyer est un droit qui vous est reconnu par la loi en tant que locataire. Ainsi, il est interdit pour votre propriétaire de vous évincer de votre logement parce que vous avez refusé une hausse du loyer.

Si votre propriétaire décide d’intenter un recours au TAL en déposant une demande en fixation de loyer, il devra :

• Vous notifier la demande de fixation de loyer (par courrier recommandé, par huissier ou en mains propres);
• Déposer la preuve de notification de la demande au TAL dans un délai de 45 jours;
• Compléter le Formulaire de calcul remis par le TAL;
• Vous notifier le formulaire rempli;
• Déposer le formulaire complété au dossier du TAL;
• Déposer la preuve de notification du formulaire au TAL dans un délai de 90 jours à partir de votre réception du formulaire.

Le TAL va par la suite convoquer les deux parties à une audience. Le tribunal va entendre la preuve et les prétentions de chaque partie afin de déterminer si la hausse du loyer est abusive ou conforme à la loi.

L’aide d’un avocat spécialisé en droit du logement peut faire toute la différence à ce stade : ce juriste est spécialement formé pour représenter les locataires faisant face à une augmentation de loyer abusive! Il pourra vous représenter et vous aider à construire votre dossier afin de mettre toutes les chances de réussite de votre côté lors de l’audience devant le TAL.

Quelles sont les protections du locataire contre les augmentations abusives?

En tant que locataire d’un logement, la loi vous offre certains droits et protections. Parmi celles-ci, on retrouve notamment votre droit d’être avisé d’une hausse de loyer dans un délai raisonnable qui dépend de la durée du bail. Ainsi, si votre propriétaire décide d’augmenter votre loyer pour l’année qui suit, il doit vous en aviser conformément aux prescriptions de la loi.

Vous êtes également protégé contre une hausse de loyer abusive, c’est-à-dire une hausse de loyer qui va bien au-delà des facteurs établis par le TAL. Si vous croyez faire face à une augmentation de loyer abusive, vous avez le droit de refuser celle-ci. Ce sera ensuite à votre propriétaire d’entreprendre les démarches nécessaires, soit pour négocier avec vous et parvenir à une entente à l’amiable, soit pour déposer une demande auprès du TAL.

JuriGo vous aide à trouver un avocat en droit du logement en cas d’augmentation de loyer abusive!

Dans tous les cas, mieux vaut être accompagné par un juriste qui s’y connait dans les affaires de modification de bail. Qui de mieux que l’ avocat en droit du logement ?

En effet, que ce soit pour vous aider avec tout calcul relatif à l’augmentation de loyer ou pour vous représenter dans une instance devant le TAL, l’avocat en droit du logement est l’expert qu’il vous faut si vous faites face à une hausse de loyer abusive.

D’ailleurs, JuriGo peut simplifier votre recherche en vous mettant en contact avec l’un de ses avocats partenaires spécialisés en droit du logement. Eh oui, à quoi bon se compliquer la vie?

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