Lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial, vous devez constamment faire face à de nombreux défis. L’un des premiers arrive dès que vous trouvez votre nouveau locataire. En effet, la rédaction du bail peut être beaucoup plus complexe que vous ne le pensez.
Il existe de nombreuses règles que vous devez considérer avant de conclure le contrat. La présence d’un avocat est fortement recommandée. Néanmoins, il peut arriver des situations où vous souhaitez rédiger le contrat par vous-mêmes.
Si cela est votre cas, JuriGo vous offre ses conseils et un modèle gratuit pour un bail commercial au Québec !
Avant de rédiger votre bail commercial, voici ce qu’il faut savoir!
Vous vous apprêtez à rédiger vous-mêmes votre bail commercial ou vous souhaitez louer un local pour votre entreprise ? Il est important de savoir que les baux commerciaux ont certaines réglementations particulières.
D’abord, voici 5 conseils qu’il faut garder en tête lors de la rédaction du bail commercial !
Votre bail commercial ne fonctionne pas comme un bail de logement
Vous pensiez que les règles de bail étaient les mêmes pour celui de votre logement et celui de votre commerce? Détrompez-vous!
D’abord, il est possible que le locateur interdise la sous-location dans un bail commercial. Cependant, s’il n’existe pas de clause dans le contrat, le locataire aura l’autorisation de sous-louer. Cette règle s’applique aussi à la cession de bail.
Une autre différence majeure est la possibilité que le locateur puisse demander un dépôt de garantie au locataire. Cela est interdit lorsqu’il est question d’un bail de logement.
Ensuite, en ce qui a trait à la durée du bail, il est normalement attendu que le locataire quitte l’immeuble lorsque celui-ci se termine. Cela est différent du bail de logement qui se renouvelle automatiquement.
Finalement, en cas de litige en matière de bail commercial , vous ne pouvez pas vous adresser au Tribunal administratif du logement. Ce sera à la Cour supérieure ou la Cour du Québec qu’il faudra s’adresser. La valeur du litige va décider la cour à laquelle vous aurez à vous adresser.
En matière commerciale, chaque bail est différent!
Lorsque vous signez votre bail commercial, il existe plusieurs frais et services qui peuvent différer selon votre situation. Il est donc important de préciser tout ce qui est inclus dans le prix du loyer au moment de la rédaction du bail.
Lorsqu’il est question des baux commerciaux, il existe plusieurs catégories qui se distinguent en fonction de ce qui est inclus dans le prix demandé.
Par exemple, vous avez la possibilité de rédiger un bail brut. Ce dernier est un type de contrat « tout inclus » dans lequel le locataire n’a qu’à payer la somme du loyer. Cela signifie que tous les frais additionnels seront à la charge du propriétaire.
Il est aussi possible d’avoir un bail net dans lequel le locataire devra débourser des sommes additionnelles pour l’exploitation et l’entretien du local qu’il loue. Ces frais peuvent inclure l’électricité, la taxe municipale, la climatisation et bien plus.
Vous n’êtes pas sûr du type de bail que vous souhaitez rédiger? Les conseils d’un avocat peuvent être déterminants.
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En tant que locataire, vous ne pouvez pas tout faire dans l’immeuble commercial
Si vous êtes locataire d’un bail commercial, il est important de vérifier quelles sont les activités permises dans le local. Il est très pertinent, en tant que propriétaire, de décrire toutes ses activités dans le bail.
Dans le cas où le locataire pratique une activité qui n’est pas permise, il est possible de faire face à des conséquences telles que le paiement de certaines pénalités, voire la résiliation du bail.
Bon à savoir ! Outre le bail commercial, le zonage est aussi déterminant pour savoir quelles activités sont permises. Normalement, le locateur va faire les vérifications, mais cela n’est pas obligatoire.
Aussi, il est important de vérifier que les permis nécessaires peuvent être obtenus. Cela est le cas notamment pour les restaurants et la vente d’alcool.
| Attention! Si vous n'êtes pas en mesure d’obtenir le permis, mais que vous avez signé le bail, vous serez quand même dans l’obligation de payer le loyer. Ne pas pouvoir exercer vos activités ne permet pas de ne pas payer le loyer. |
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Il est possible que les rénovations doivent être payées par le locataire
Les baux commerciaux peuvent prévoir plusieurs situations, notamment la responsabilité d’entretenir l’immeuble loué. Il est possible que les responsabilités soient partagées entre les deux personnes ou qu’elles soient totalement données à l’un ou l’autre.
Si le bail ne précise rien, le locataire aura à sa charge certaines tâches, notamment :
- S’occuper des petites réparations d’entretien,
- S’assurer d’utiliser le local avec prudence, et
- Remettre le local dans l’état où il était.
Aussi, en cas d’absence de clause, le propriétaire aura l’obligation de fournir un local en bon état et de faire les réparations nécessaires.
Il est important de savoir qui est vraiment le locataire…
Dans le cas d’un bail commercial, il est possible qu’une compagnie soit le locataire. Si cela est le cas, c’est celle-ci qui sera responsable des obligations dans le bail.
Néanmoins, le locateur a le droit de demander qu’un des représentants de la compagnie soit personnellement responsable. Le propriétaire pourra donc poursuivre celui-ci en cas d’infraction des obligations du locataire.
Questions fréquentes concernant les baux commerciaux !
Plusieurs questions se posent lorsque vous êtes sur le point de rédiger un contrat immobilier commercial. Il est conseillé de contacter un avocat spécialisé en baux commerciaux afin d’avoir les meilleurs conseils possibles.
JuriGo peut trouver ce dernier pour vous grâce à son formulaire gratuit !
Cependant, si vous décidez de rédiger le bail par vous-même, voici des questions fréquemment posées en ce qui concerne ce type de bail.
Qu'est-ce qu’un bail commercial ?
Typiquement, le bail commercial est un contrat grâce auquel le propriétaire ou le gérant d’un bien immobilier et une entreprise vont définir les conditions de location d’un local permettant l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Qu’est-ce qui est normalement visé par le bail commercial ?
Lorsqu’il est question de bail commercial, celui-ci s’applique à plusieurs biens. Notamment, il est possible de s’attendre à ce que le contrat de bail commercial concerne une boutique, des bureaux, un restaurant, des dépôts, un entrepôt ou tout autre immeuble ayant une vocation commerciale.
À quel moment devrais-je rédiger et signer un bail commercial ?
Il est recommandé de produire un bail commercial lorsque vous êtes sur le point de louer votre immeuble commercial à un locataire ayant un caractère industriel, commercial ou artisanal. Le bail immobilier commercial va servir à préciser toutes les conditions de la location.
Aussi, le bail commercial permet de définir les obligations du propriétaire de l’immeuble et du locataire afin d’éviter les potentiels malentendus entre ceux-ci.
Qu’est-ce que je dois absolument considérer lorsque je rédige mon contrat commercial ?
Il y a évidemment plusieurs considérations sont à prendre en compte lors de la création d’un bail commercial. Ces considérations vont aussi dépendre de votre situation et donc, il est important de faire affaire avec un professionnel afin d’éviter un potentiel conflit !
Néanmoins, il existe des considérations qui sont utiles de manière générale et qui s'appliquent à tous les contrats immobiliers commerciaux.
D’abord, il faut une section dans laquelle vous trouverez les obligations du locateur. Normalement, on peut s’attendre minimalement à voir l’obligation de livrer le local en bon état et de donner au locataire la pleine jouissance de ce dernier pendant la durée du bail.
Ensuite, il y aura une section pour les obligations du locataire. Ce dernier est normalement tenu de payer le loyer pour toute la durée du bail et de ne pas endommager le local.
De plus, vous devriez mettre une section sur ce qui arrive en cas d’inexécution des obligations. Lorsqu’une personne ne respecte pas ce qu’elle doit faire, l’autre personne a le droit de forcer l’exécution et de demander des dommages-intérêts.
Dans le cas où l’inexécution cause un préjudice sérieux, il est aussi possible de demander la résiliation du bail. Il serait possible de prévoir, par exemple, une diminution du loyer si le locateur ne respecte pas ses obligations.
Cela peut aussi être imposé par un tribunal. Cependant, lorsque le locateur remédie à la situation, il peut rétablir le prix du loyer pour le futur.
Aussi, il est possible de mettre une section sur les droits du locateur d’effectuer des travaux ou des visites de vérification. Le locateur reste le propriétaire des lieux et donc, il a le droit de rénover son local et de faire visiter un potentiel acquéreur.
| Attention ! Le locateur est tout de même limité ! En effet, il est tenu d’être raisonnable dans l’usage de son droit. |
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Également, il est important de savoir qu’il n’a pas autorisé de changer la vocation du local pendant la durée du bail. Il est donc important de bien préciser les activités permises afin d’éviter une mauvaise situation.
Dans le cas où il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, il est possible de donner le droit exclusif d’exercer un type d’activité. Par exemple, vous pourriez être le seul entrepreneur à avoir le droit d’exercer une boulangerie dans un centre commercial.
Par la suite, il est important de considérer ce qui va se passer en cas de réparation du local. Le locateur sera tenu de faire les réparations nécessaires de l’immeuble sauf les réparations d’entretien. Ces dernières sont normalement à la charge du locataire à moins de force majeure!
Finalement, il est important de bien définir la durée et la fin du bail commercial. Lorsque le bail est à durée fixe, celui-ci cesse à l'échéance. Toutefois, si le bail est à durée indéterminée, ce dernier cesse lorsqu’il est résilié.
Le saviez-vous? La durée d’un bail commercial ne peut pas excéder une période de 100 ans .
Dans le cas du bail à durée fixe, ce dernier peut être renouvelé. Il le sera automatiquement si le locataire occupe les lieux 10 jours après l’expiration du bail et sera renouvelé pour 1 an ou pour la durée de l’ancien bail s’il était inférieur à une année.
Dans le cas du bail à durée indéterminée, il est nécessaire de donner un avis afin de résilier le bail.
D**’autres considérations** peuvent être prises en compte par les parties, notamment :
- La description précise du local et ses dépendances,
- La nécessité d’un préavis pour les manquements d’une des personnes,
- La permission d’avoir un animal de compagnie, et
- Les stationnements.
Curieux de savoir à quoi ressemble un bail commercial au Québec? Voici un modèle en guise d’exemple!
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BAIL COMMERCIAL CE BAIL COMMERCIAL (ce « bail ») en date du [ date de conclusion du bail] est fait ENTRE [nom du locateur] demeurant au [ adresse du locateur] (« le locateur ») ET [nom du locataire] demeurant au [ adresse du locataire] (« le locataire ») IL EST CONVENU CE QUI SUIT : Le présent bail constitue une location à usage indépendant qui respecte les règlements et les lois du Québec. Le locateur donne en location le local désigné ci-après au locataire, qui accepte les conditions suivantes : Désignation du local
Destination des locaux
Durée du bail
Loyer
Garanties
Renouvellement du bail
Services payants
Retard de paiement
Entretien
Travaux et réparations
Assurance
Cession et sous-location
Fin du bail
Clause de non-concurrence
Divisibilité
Dispositions générales
Fait à [ville de la signature du contrat] le [date de la signature] en [ nombre d’exemplaires] exemplaires et chaque partie en a reçu un _______________________________ [Nom du locateur] _______________________________ [Nom du locataire] |
*Modèle donné à titre indicatif seulement.
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Toutefois, votre situation peut être plus complexe et nécessiter l’avis d’un expert. Dans ce cas, un avocat spécialisé en baux commerciaux est la bonne option pour vous !
Ce dernier saura rédiger le contrat qui s’applique parfaitement à votre situation et va s’assurer de vous donner les bons conseils afin d’éviter qu’une surprise vous arrive.
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