Si l'un de vos copropriétaires refuse ou néglige de payer de ses frais communs, vous disposez de recours. Dans un syndicat de copropriété , il est raisonnable de ne pas tolérer des frais de condo impayés, car cela pourrait entraîner des déficits que les autres copropriétaires devront se retrouver à combler.
Alors, face à un copropriétaire qui ne respecte pas ses obligations, il est important d’agir vite avec l’aide d’un professionnel du droit.
Dans cet article, JuriGo vous guidera sur les mesures à prendre en tant que syndicat de copropriété en cas de non-paiement des frais de condo par un propriétaire.
En suivant ces étapes, vous pourrez assurer une gestion saine de la copropriété sans compromettre votre budget!
L’obligation de payer les frais de condo: quel est son fondement juridique?
Les charges communes, qu’on appelle plus souvent des «frais de condo», englobent toutes les dépenses associées à l'entretien des espaces communs de l'immeuble . Elles font partie des implications légales de la copropriété . Parmi celles-ci, on retrouve notamment:
- Les coûts liés au déneigement;
- Les coûts liés à la maintenance de l'ascenseur;
- Les coûts liés à l’entretien des espaces communs comme les salles de sport, les piscines, etc.;
- Les frais versés à la société de gestion.
Chaque copropriétaire a l’obligation de régler de payer sa portion des charges communes. Ce montant est déterminé en fonction de la valeur de sa quote-part dans l'immeuble ou conformément aux dispositions énoncées dans la déclaration de copropriété.
Cette obligation est prévue à l' article 1064 C.c.Q. :
| « Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. » |
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Quels sont les recours du syndicat de copropriété en cas de frais de condo impayés?
Quand un copropriétaire néglige de payer ses frais de copropriété, le syndicat de copropriété peut engager des procédures judiciaires pour obtenir le paiement dû.
Étant donné que le syndicat de copropriété est responsable de l'entretien et de l'administration des espaces communs, il détient le droit de poursuite contre le copropriétaire en défaut.
Les étapes ci-dessous détaillent les démarches à suivre pour réclamer le paiement des frais de copropriété.
Envoyer une mise en demeure au copropriétaire
Malgré vos communications et vos demandes, le copropriétaire n’a toujours pas payé ses frais de condo? Vous pouvez alors passer à l’étape de la lettre de mise en demeure .
Dans cette lettre, vous devez faire savoir au copropriétaire qu’il manque à une obligation légale importante. Vous devez également exiger le paiement d’un montant, c’est-à-dire la somme des frais impayés, dans un délai raisonnable. Généralement, le délai imparti est un délai de 10 jours.
Vous pouvez rédiger la lettre de mise en demeure vous-même ou bien faire appel à un avocat pour qu’il rédige celle-ci à votre place!
Le recours contre le copropriétaire
Si vous ne parvenez toujours pas à une entente avec le propriétaire récalcitrant une fois le délai de la mise en demeure écoulé, il est alors nécessaire d’intenter une action en justice.
Si le montant total des frais de condo impayés est de 15 000 $ ou moins, vous devrez adresser votre demande à la Cour des petites créances . Puisque la représentation par avocat n’est pas possible, il s’agit d’une voie plus économique pour recouvrer les sommes dues, tout évitant les coûts élevés en honoraires juridiques.
Le syndicat de copropriété est responsable d'intenter la poursuite. Ainsi, un administrateur devra représenter le syndicat de copropriété pour les démarches judiciaires. Cet administrateur devra donc se présenter au tribunal pour le procès.
Pour ce qui est des cas où la somme en jeu excède 15 000 $, il est impératif de consulter un avocat pour déposer une demande devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure.
Il est fortement recommandé d'agir rapidement dès qu'un copropriétaire néglige ses paiements, car ce type de situation peut rapidement dégénérer.
Le recours personnel et hypothécaire
Il existe un autre type de recours qui vous est disponible en tant que syndicat de copropriété. Il s’agit du recours hypothécaire .
Ce recours cible spécifiquement la fraction de copropriété du copropriétaire, en plus de ses autres biens, et se fait en différentes étapes.
D’abord, vous devez enregistrer un avis d'hypothèque légale au Registre foncier du Québec. Si le copropriétaire ne rembourse pas les frais exigibles après cette publication, vous pouvez exercer votre droit hypothécaire en déposant un préavis d'exercice au bureau de la publicité des droits.
Ce préavis stipule que vous pouvez vendre le condo ou en devenir propriétaire dans les 60 jours suivant la publication, en l'absence de remboursement pendant cette période. Si nécessaire, vous pouvez également entamer des démarches judiciaires au nom du syndicat de copropriété pour prendre possession du condo et en assurer l'administration pendant les procédures.
Ce recours hypothécaire est seulement possible lorsqu’il est question de dettes liées aux charges communes.
Le droit de suite du syndicat de copropriété
En vertu de l'article 1069 C.c.Q ., le syndicat de copropriété dispose d'un droit de «suite» contre le condo.
En effet, en vertu de cette disposition, celui qui acquiert une fraction de copropriété est tenu de régler toutes les charges communes dues à ce moment-là, que ce soit par l'exercice d'un droit hypothécaire ou autrement.
Avant d'acquérir une fraction de copropriété, un acheteur potentiel peut demander au syndicat un état des charges communes liées à cette fraction. Le syndicat est autorisé à le fournir, à condition d'en informer préalablement le propriétaire actuel de la fraction ou ses ayants cause. L'acheteur n'est obligé de payer ces charges communes que si l'état lui est fourni dans les 15 jours suivant la demande, ajusté en fonction du dernier budget annuel des copropriétaires.
Il est important de noter que l'assistance d'un avocat est absolument nécessaire lors d'un recours hypothécaire. Selon les dispositions de la déclaration de copropriété, les honoraires professionnels peuvent également être réclamés au copropriétaire défaillant, en plus des charges communes impayées.
JuriGo vous aide à trouver un avocat pour votre recours contre un copropriétaire!
En conclusion, des frais de condo impayés peuvent avoir un impact important sur la gestion efficace du syndicat de copropriété. Il est donc important d’agir rapidement et de manière méthodique face à un copropriétaire qui ne respecte pas ses obligations légales.
En initiant les procédures judiciaires appropriées, telles que le recours contre le copropriétaire et le recours hypothécaire, un syndicat de copropriété peut recouvrer les sommes impayées sans compromettre financièrement la copropriété.
Il est important de faire appel à un avocat en droit immobilier afin d’explorer toutes vos options face à une situation de non-paiement de la part d’un propriétaire. La diligence dans le traitement est essentielle pour prévenir des complications futures et maintenir une bonne administration des finances de la copropriété.
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