Vous avez récemment pris la décision de vendre votre propriété?
Quels que soient les motifs derrière cette décision, il ne fait aucun doute qu’il s’agit d’un choix difficile qui est souvent rempli d’émotions. Bien souvent, notre résidence est également synonyme de souvenirs.
Cependant, dans certains cas, ce choix peut également être une décision joyeuse. Ainsi, lorsque vous trouvez un acheteur qui respecte vos demandes, vous pourriez être tenté de signer l’offre le plus rapidement possible.
Toutefois, dans un processus de vente immobilière, il est important de prendre le temps afin de vérifier que vous respectez toutes les obligations. Sinon, l’acheteur pourrait intenter un recours à votre égard.
L’une des principales obligations concerne la divulgation des hypothèques se trouvant sur la propriété. En effet, si vous aviez contracté un prêt que vous avez mis la maison en garantie, vous aurez quelques vérifications à faire avant de conclure la vente.
Dans cet article, JuriGo vous indique tout ce qu’il faut savoir sur l’impact de l’hypothèque lors de la vente de votre maison!
Qu’est-ce qu’une hypothèque exactement?
Avant même de comprendre l'impact d’une hypothèque sur la vente de propriété, il est important de comprendre ce qu’est une hypothèque. Une hypothèque est un droit qui est relié à un bien.
| L’hypothèque sera contractée lorsque le débiteur d’une dette offre à son créancier une garantie qu’il s'acquitte de l’obligation concernée. Cela est notamment le cas lorsqu’un prêt est contracté. Généralement, cette obligation sera due au créancier par le débiteur qui est le propriétaire du bien en question. |
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Dans l’éventualité où le débiteur ne s’acquitte pas de son obligation selon les modalités du contrat, le créancier aura la possibilité d’intenter un recours afin d’obtenir la compensation souhaitée. En effet, dans une telle situation, le créancier pourra:
- Vendre le bien lui-même,
- Faire vendre le bien en justice,
- Prendre le bien en paiement, ou
- Prendre possession du bien à des fins administratives.
À quel moment le débiteur est-il considéré en défaut?
Évidemment, pour qu’un créancier puisse intenter des démarches judiciaires, le débiteur doit être en défaut. Cela veut dire qu’il ne s’est pas acquitté d’une obligation en faveur du créancier.
Qu’est-ce qu’une « obligation »? Il s’agit en quelque sorte d’une promesse faite dans le contrat. En raison de cette promesse, le débiteur s’engage à faire ou à ne pas faire quelque chose. Évidemment, dans le cadre d’un prêt, le débiteur a évidemment l’obligation de le rembourser.
Ainsi, pour déterminer si un débiteur fait défaut, il faudra prendre en considération le contenu du contrat conclu avec le créancier. C’est seulement lorsque le débiteur est en défaut que le créancier pourra faire valoir ses droits. Tant et aussi longtemps que le débiteur respecter ses obligations, il ne pourra se faire reprocher quoi que ce soit.
De quelle manière le créancier peut-il intenter un recours?
Avant même d’intenter son recours hypothécaire, le créancier devra obligatoirement remplir certaines conditions. Tout d’abord, le débiteur devra être en demeure. Ensuite, l’obligation doit être arrivée à terme. Cela signifie que la date prévue pour le paiement est dépassée.
De plus, la dernière condition est que le montant de l’obligation doit être déterminé et déterminable. Si l’une des conditions n’est pas remplie, il ne sera pas possible d’intenter un recours.
Dans l’éventualité où les conditions sont respectées, le créancier devra envoyer un préavis à son débiteur. Ce document devra ensuite être publié auprès du bureau de la publicité des droits. Dans le cas d’un bien immobilier, il sera question du Registre foncier.
| Bon à savoir! Si vous souhaitez enregistrer un préavis, il est nécessaire pour le créancier de prouver qu’il a envoyé le document au débiteur. Sinon, il ne pourra pas aller de l’avant avec ses réclamations. |
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Cependant, l’obligation ne concerne pas seulement l’envoi du préavis. En effet, ce dernier doit également contenir certaines informations particulières. Voici l'information à inclure dans le préavis:
- Les raisons pour lesquelles le débiteur est en demeure,
- Un rappel du droit du débiteur à remédier à la situation,
- Le montant total à payer (incluant les intérêts),
- Le droit que le créancier souhaite faire valoir, et
- Une description du bien hypothéqué.
Il faudra informer le débiteur qu’il devra délaisser le bien hypothéqué à l’intérieur d’un certain délai. Ce dernier commencera à courir dès que le préavis a été enregistré. Il faudra prévoir l’écoulement du délai pour intenter le recours. Dans le cas d’un immeuble ou d’un terrain, le délai pour délaisser le bien sera de 60 jours.
Hypothèque sur un immeuble (ou un terrain): TOUT ce qu’il faut savoir!
Lorsqu’il est question d’une hypothèque immobilière, le principe est que tous les propriétaires d’un immeuble ont le droit d’hypothéquer le bien immeuble.
Pour créer cette hypothèque immobilière, il faudra prévoir un acte notarié minute. Cet acte devra décrire le bien visé et préciser le montant d’argent concerné.
Il est important de savoir que le montant d’argent de l’hypothèque équivaut au montant maximal que le créancier pourra récupérer. Pour éviter les situations malheureuses, il est recommandé de prévoir un montant plus élevé afin de couvrir les autres frais, incluant les intérêts.
Comme mentionné, cette hypothèque doit être publiée auprès du registre foncier. Cependant, cela n’est pas qu’une simple formalité. En effet, c’est grâce à cette publication que le créancier sera en mesure de conserver ses droits sur le bien, et ce, même lorsque l’immeuble est vendu.
En d’autres termes, la publication d’une hypothèque va essentiellement donner deux droits au créancier d’une hypothèque immobilière:
- Un droit de suite sur le bien, et
- Un droit de préférence sur l’argent qui provient de la vente de l’immeuble.
Dans le cas du droit de suite, le créancier pourra exercer ses droits provenant de l’hypothèque même si le bien concerné a été donné ou vendu. Cependant, même si l’hypothèque continue d’exister après la vente, cette dernière vise le bien. Donc, la personne visée ne sera plus la même.
Cependant, lorsqu’il est question d’un droit de préférence, le créancier de l’hypothèque pourra être payé avant la plupart des autres créanciers. Cela lui permet de ne pas se retrouver bredouille au moment de la vente.
Si vous n’avez pas publié l’hypothèque, la vente de l’immeuble ne vous donnera pas droit à ses deux droits. Vous allez donc perdre vos avantages de créancier hypothécaire et d’autres créanciers pourraient être préférés à vous.
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Qu’arrive-t-il lors de la vente d’un immeuble hypothéqué?
Dans l’éventualité où vous procédez à la vente d’un immeuble dont l’hypothèque a été publiée, cette transaction n’aura aucune conséquence sur les droits appartenant au créancier. En effet, puisque c’est le bien qui est grevé de l’hypothèque, le créancier aura toujours la possibilité d’exercer ses droits à l’encontre du nouveau propriétaire.
Dès lors, si le débiteur ne respecte pas ses obligations, le créancier pourra exercer un recours (saisir le bien hypothéqué par exemple) même si le bien est entre les mains d’une autre personne.
Bien que le nouveau propriétaire ne soit pas obligé de s’acquitter de l’obligation visée par l’hypothèque, il peut décider d’honorer les obligations de l’ancien propriétaire afin d’éviter la prise en paiement.
Cependant, dans le cas d’une transaction immobilière, le vendeur aura quelques obligations à respecter. Notamment, il devra garantir à l’acquéreur que l’immeuble n’a aucune hypothèque ou, dans le cas inverse, informer ce dernier de toutes les hypothèques grevées au bien.
Dans l’éventualité où le vendeur ne respecte pas ses obligations au moment de la vente de l’immeuble, l’acheteur pourrait se retourner contre le vendeur afin d’obtenir:
- Le montant payé pour l’acquisition dans l’éventualité où le créancier de l’hypothèque exerce ses droits, ou
- Le montant payé au créancier afin de pouvoir conserver les titres de propriété sur le bien immeuble.
Toutefois, si l’hypothèque n’était pas publiée au moment de la vente, le créancier ne pourrait pas faire valoir un droit de suite. Ainsi, après la vente, il ne sera pas possible de prendre le bien en paiement lorsque le débiteur fait défaut à ses obligations.
Est-ce possible qu’un immeuble ait plus d’une hypothèque?
Tout à fait! Si un bien immeuble est grevé par plus d’une hypothèque, il sera nécessaire de prendre en considération, la date, l’heure ainsi que la même où ces dernières ont été publiées. Bien que cela puisse sembler banal, ces informations pourraient faire la différence.
Si plus d’une hypothèque est grevée au bien, le principe est que l’hypothèque qui a été publiée en premier aura préséance sur les autres hypothèques. Ainsi, le créancier qui a publié son droit avant les autres pourra obtenir un remboursement et exercer ses droits de manière prioritaire.
Par exemple, si l’immeuble finit par être vendu à un tiers, ce dernier sera le premier à profiter des produits. Dans le cas où le produit de la vente ne couvre pas la somme totale des dettes, cela vous permettra de ne pas vous retrouver sans remboursement.
Quels sont les recours d’un débiteur en cas de recours hypothécaires?
Lorsque le créancier décide d’intenter un recours à l’encontre du débiteur qui ne respecte pas ses obligations, le débiteur aura également des méthodes afin d’empêcher que la situation se trouve devant un juge. Généralement, il pourra choisir parmi les deux options suivantes:
- Rembourser la totalité de la dette au créancier, ou
- Remédier à la situation qui cause le « défaut ».
Peu importe l’option choisie, le débiteur aura l’obligation de rembourser le créancier pour tous les frais. De plus, le débiteur n’a pas besoin d’attendre un moment précis. Les deux options peuvent être exercées à n’importe quel moment.
Si le créancier décide de prendre le bien en paiement, de vendre (ou le faire vendre), le débiteur devra toutefois exercer l’une de ses deux options avant que le créancier ne prenne le bien en paiement ou vendre le bien.
Finalement, il faut garder à l’esprit que le créancier a l’obligation de démontrer au tribunal que le débiteur a manqué à ses obligations. En d’autres termes, il n’est pas suffisant d’inscrire le préavis. Ainsi, le débiteur aura également la possibilité de contester les prétentions du créancier.
Dans ce cas, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit hypothécaire. En effet, puisque le créancier devra démontrer l’existence d’un manquement à vos obligations selon la prépondérance des probabilités, il est important d’arriver bien préparé.
Ainsi, le professionnel juridique sera en mesure de prendre en considération votre dossier afin de préparer plusieurs moyens de défense. Ainsi, l’avocat sera le meilleur allié et vous permettra de faire valoir vos droits.
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