Faire l’achat d’une propriété est toujours une étape importante et, bien qu’on puisse souvent se fier à ce que l’on voit, cela n’est pas toujours le cas!
En effet, si vous achetez une maison ou tout autre type de propriété, il est tout à fait normal que le terrain ait également sa place à jouer dans votre décision. Avant de vous faire des images de projet dans votre tête, mieux vaut vérifier que ces derniers pourront être réalisables.
Même si vous êtes le propriétaire de ce terrain, cela ne veut pas dire que vous aurez des droits absolus et que vous pourrez faire comme bon vous semble. Cela est d’autant plus vrai lorsque votre propriété est assortie d’une servitude.
Ainsi, avant de faire l’acquisition d’un terrain ou d’une propriété, il est important de prendre le temps de vérifier si une autre personne détient des droits sur ce dernier. Même lorsque vous en faites l’acquisition, vous ne pourrez pas retirer ce droit à la personne visée.
Dans bien des cas, une servitude n’impose pas de lourds fardeaux au propriétaire du terrain et répond à un besoin urgent de l’autre personne visée. Cependant, ce droit peut venir embêter vos projets.
Vous n’êtes pas certain de comprendre l’étendue d’une servitude? Heureusement, JuriGo vous explique en détail tout ce que vous devez savoir!
Une servitude: Qu’est-ce que c’est?
Essentiellement, une servitude est une contrainte légale qui sera imposée à une propriété, et ce, au profit d’un autre bien immobilier. La servitude peut également être au profit d’un service ou d’un propriétaire.
Ainsi, s’il y a une servitude sur votre terrain, vous serez obligé de supposer une certaine utilisation de votre propriété ou vous abstenir de faire valoir l’un de vos droits. Généralement, cela veut dire que vous ne pourrez pas construire à proximité de la servitude.
Comment créer une servitude? Au Québec, si vous souhaitez créer une servitude, cela peut se faire de trois manières différentes:
- Par contrat,
- Par testament, ou
- Par l’effet de la loi.
Par conséquent, il n’est pas possible d’acquérir une servitude simplement par l’usage du terrain d’autrui, et ce, même si l’usage se fait depuis plusieurs années. Lorsque vous formez une servitude, il sera ensuite nécessaire de la transmettre au Registre foncier du Québec.
| Bon à savoir! Si votre servitude n’est pas publiée dans le Registre, les futurs propriétaires du terrain n’auront pas l’obligation de respecter la servitude et les engagements de son prédécesseur. En d’autres termes, la servitude ne sera applicable qu’entre les parties qui ont conclu le contrat. |
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Ce n’est qu’à ce moment que la servitude sera officiellement validée et qu’elle deviendra opposable aux tiers. Cela inclut plus particulièrement les futurs propriétaires du terrain où se trouve la servitude.
Toutefois, contrairement à ce que vous pourriez penser, la servitude n’est pas un droit de propriété. Ainsi, cette dernière ne sera pas visible sur le plan cadastral. Néanmoins, il vous sera possible de trouver toutes les informations nécessaires dans la description technique d’arpentage.
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Quelles sont les servitudes les plus communes au Québec?
Vous êtes au Québec et vous songez à créer une servitude? Dans ce cas, il est important d’identifier le type de servitude que vous êtes sur le point d’établir. En effet, cette notion large inclut principalement les servitudes réelles et les servitudes personnelles.
1) La servitude réelle
Tout d’abord, la principale servitude au Québec est la servitude réelle. En effet, celle-ci est de loin la plus utilisée dans l’ensemble de la province. Il s’agit d’une servitude qui est une charge imposée sur une propriété appelée le fonds servant.
Cette charge sera en faveur d’un autre propriétaire. Le fonds de ce dernier sera le fond dominant. Ce dernier pourrait, par exemple, être une municipalité ou une société publique telle qu’Hydro-Québec.
Dans bien des cas, la servitude réelle sera permanente. Toutefois, il est possible d'indiquer une date de fin à même le contrat permettant de créer la servitude. Il est également possible d’indiquer des conditions à remplir afin de mettre un terme à la servitude.
Vous souhaitez choisir une servitude réelle? Voici les différentes options qui s’offrent à vous dans une telle situation:
La servitude de passage: Cette dernière donne un droit de passage au fonds dominant sur le fonds servant. Cela est notamment le cas lorsque vous n’avez pas la possibilité d’accéder à votre terrain par la voie publique.
La servitude d’empiétement: Une telle servitude vous permet de construire des installations sur le terrain de votre voisin. Par exemple, si vous avez besoin d’un stationnement, mais que votre terrain ne vous le permet pas.
La servitude de vue: Comme vous le savez peut-être, il n’est pas permis, au Québec, d’avoir une fenêtre à moins de 1,50 mètre de la limite de votre propriété. Cependant, en pratique, cela peut être difficile.
Ainsi, en fonction de votre situation, il est possible qu’une telle servitude vous soit accordée afin de pouvoir avoir une vue, mais également conserver cette dernière. Cependant, mieux vaut s’assurer que le contrat est bien écrit.
La servitude d’utilité publique: Cette servitude va permettre à votre municipalité ou à une société (Bell, Vidéotron, Hydro-Québec) d’accéder à votre terrain afin de pouvoir y utiliser des équipements qui s’y trouvent.
La servitude de drainage: Si vous avez une terre agricole, il est possible que vous ayez besoin d’une servitude de drainage. Celle-ci vous permettra d’évacuer les eaux de surface qui se trouvent sur votre terrain.
2) La servitude personnelle
Ensuite, la deuxième option est la servitude personnelle. Toutefois, contrairement à l’autre option, cette dernière ne sera pas en faveur d’une propriété, mais bien en faveur d’une personne.
Ainsi, la servitude personnelle sera nécessairement temporaire. Lorsque la personne décédera, plus personne ne pourra faire valoir cette servitude. En revanche, si elle est publiée au Registre foncier, les futurs propriétaires auront tout de même l’obligation de respecter la servitude.
À l’inverse, si la personne qui profite d’une servitude personnelle de passage déménage, le nouveau propriétaire ne pourra plus utiliser cette dernière. En d’autres termes, la servitude suit la personne et non pas sa propriété.
Il est possible que vous pensiez que la distinction sera évidente. Toutefois, en réalité, il peut s'agir d’une tâche plus complexe. Généralement, une lecture attentive du document créant la servitude sera nécessaire.
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Est-ce possible de mettre fin à une servitude?
Même si la servitude réelle est, par définition, permanente, cela ne veut pas dire qu’il n’est pas possible d’y mettre fin. Essentiellement, au Québec, il existe 5 manières de mettre fin à une servitude:
- Une personne devient simultanément propriétaire du fonds dominant et du fonds servant,
- Vous aviez prévu une date d’échéance dans votre contrat de création de la servitude et celle-ci arrive à terme,
- Le propriétaire du fonds dominant publié au Registre foncier du Québec un acte de renonciation ou de résiliation,
- Le propriétaire du fonds servant rachète la servitude selon le prix fixée, ou
- Personne n’utilise la servitude pour une durée d’au moins 10 ans (sauf exception par la loi).
Évidemment, dans le cas d’une servitude personnelle, les cas où la servitude prend fin incluent également le cas où le bénéficiaire de cette dernière décède. Il s’agit d’une distinction majeure entre les deux types de servitudes.
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Si vous avez l’intention de créer une servitude au Québec, il est important d’avoir un contrat ou un testament complet. Cela vous permettra d’éviter les situations où une question reste sans réponse.
Dans les cas où la servitude s’applique en vertu de la loi, vous devrez tout de même être prudent et vous assurer de respecter vos droits et vos obligations lors de l’utilisation de cette dernière. Sinon, vous pourriez faire face aux sanctions établies par la loi.
Peu importe où vous en êtes, il est possible de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier peut non seulement vous aider avec la création de la servitude, mais également dans les cas où l’autre partit ne respecte pas ses obligations.
En effet, bien que l’exercice d’une servitude se fait généralement de manière cordiale, il est possible que le propriétaire du fonds servant vous empêche d’exercer vos droits. À l’inverse, le propriétaire du fonds dominant peut également abuser de ses droits. Dans ce cas, le professionnel juridique pourra vous venir en aide.
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