Acheter une maison est un investissement financier considérable pour les acheteurs. Pour éviter que cet investissement ne devienne problématique, il est crucial de prendre certaines précautions, notamment celle d'acheter une maison avec la garantie légale.
Cependant, il n’est pas toujours possible d’acheter une propriété avec la garantie légale. Dans le cas d’une vente sans garantie légale, il est important de comprendre les risques.
L’achat d’une propriété sans garantie légale peut potentiellement entraîner des complications inattendues et coûteuses pour les nouveaux propriétaires. Toutefois, certaines mesures peuvent être prises pour éviter ces problèmes!
Qu’est-ce que l’achat d’une propriété sans la garantie légale au Québec?
Pour bien saisir les conséquences de l'achat d'une propriété sans garantie légale, il est essentiel de comprendre ce qu'implique cette garantie. La vente d’une propriété avec garantie légale inclut deux garanties distinctes : la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.
La garantie de qualité:
La garantie de qualité protège l'acheteur contre les vices cachés. En vertu de l'article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien immobilier vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou aurait payé un prix inférieur s'il les avait connus.
Un vice caché est donc un défaut ou un problème inconnu au moment de l'achat, qui rend le bien partiellement ou totalement impropre à l'usage prévu. Quatre conditions doivent être remplies pour qu’un vice caché soit reconnu :
- Le vice doit être grave : Il empêche l'utilisation normale de la propriété ou aurait fait en sorte que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou aurait payé un prix inférieur.
- Le vice doit être caché : Il ne doit pas être apparent pour un acheteur prudent et diligent.
- Le vice doit être inconnu de l’acheteur : L'acheteur ne connaissait pas le vice au moment de la vente.
- Le vice doit être antérieur à la vente : Le vice doit exister au moment de la vente.
Alors, le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice caché si l'acheteur en avait connaissance ou aurait pu le découvrir par une inspection diligente. Un vice est considéré comme apparent s'il est visible et identifiable par un acheteur prudent sans nécessiter l'intervention d'un expert.
| **Exemple d’un vice caché répondant aux quatre conditions:**Un acheteur découvre quelques semaines après avoir emménagé dans sa nouvelle maison une grave infiltration d'eau dans le sous-sol, causée par des fissures dans les fondations du sous-sol.Gravité du vice : L'infiltration d'eau empêche l'utilisation normale du sous-sol, rendu humide et susceptible de développer des problèmes de moisissure, rendant une partie de la maison inutilisable. L'acheteur n'aurait pas acquis la maison ou aurait proposé un prix bien inférieur s'il avait eu connaissance de ce problème.Vice caché : Les fissures dans la fondation étaient parfaitement dissimulées derrière du lambris.Vice inconnu de l'acheteur : L'acheteur n'était pas informé de ce problème au moment de l'achat et s'était même renseigné à ce sujet.Vice antérieur à la vente : Les fissures et l'infiltration d'eau existaient déjà avant que l'acheteur ne finalise l'achat de la propriété, car un voisin a informé le nouveau propriétaire que les problèmes d'infiltrations d'eau dans le sous-sol étaient la raison pour laquelle l'ancien propriétaire voulait vendre la maison. |
|---|
La garantie du droit de propriété:
En vertu de l’article 1723 du Code civil du Québec, la garantie du droit de propriété oblige le vendeur à garantir que le bien est libre de tout droit, sauf ceux déclarés lors de la vente. Cela inclut l’absence d’hypothèques, de servitudes, ou tout autre droit réel en faveur de tiers, ainsi que l’absence d’empiétement sur des propriétés voisines.
La garantie du droit de propriété assure au nouveau propriétaire que tous les droits associés au bien immobilier lui appartiennent, sans risque que des créanciers de l'ancien propriétaire ne puissent saisir la propriété pour récupérer des dettes impayées.
Quelles sont les conséquences d’une vente sans garantie légale?
Lorsqu'une propriété est vendue sans garantie légale, l’acheteur renonce aux protections offertes par les garanties de qualité et de droit de propriété. Voici les implications principales :
Absence de recours pour vice caché
Sans garantie légale, l'acheteur ne peut pas poursuivre le vendeur en justice pour un vice caché découvert après la vente, en vertu de l'article 1726 du Code civil du Québec. Cela signifie que si des défauts graves, non apparents au moment de la vente, sont découverts après l'achat, l'acheteur devra les assumer sans possibilité de réclamer un dédommagement au vendeur.
Risques accrus de problèmes portant sur le droit de propriété
Sans la garantie du droit de propriété, l'acheteur accepte que la propriété puisse être grevée de droits ou de charges non déclarés. Cela peut inclure des hypothèques impayées, des servitudes ou des empiétements sur des propriétés voisines. L’acheteur pourrait perdre partiellement ou totalement son droit de propriété en cas de litige.
Bref, la garantie légale protège les acheteurs de nombreux risques associés à l'achat d'une propriété. Opter pour une vente sans garantie légale signifie renoncer à ces protections, augmentant ainsi les risques financiers et juridiques pour l'acheteur!
Une vente faite sans la garantie légale doit être clairement indiquée dans le contrat de vente !
Il est important de souligner qu'une vente effectuée sans garantie légale doit comporter une mention explicite dans l'acte de vente.
En effet, selon l’article 1733 du Code civil du Québec, le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices cachés qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien, sauf s’il est mentionné dans l'acte de vente que la vente est faite sans garantie légale.
La mention d’une vente sans garantie légale doit être claire et sans équivoque, et l’acheteur doit être pleinement informé par son courtier immobilier et le notaire lors de la signature de l'acte de vente. Voici à quoi ressemble une mention signifiant que la vente se fait sans garantie légale :
- « Aux risques et périls de l’acheteur »
- « Sans garantie légale »
- « Acheté tel que vu »
- « Acheté tel quel »
- « Tel qu’examiné »
La garantie légale est un droit. Ainsi, si l'acte de vente ne mentionne pas explicitement son exclusion, la vente est présumée inclure cette garantie!
La garantie légale peut être partiellement exclue !
Il est possible d'exclure partiellement la garantie légale dans un contrat de vente. Par exemple, une mention dans l’acte de vente pourrait stipuler : « Cette vente est faite sans la garantie légale du droit de propriété. » Cela signifie que l’acheteur achète ledit immeuble avec la garantie légale de qualité, mais sans la garantie légale du droit de propriété.
Il est à noter que même en cas d’exclusion partielle de la garantie légale, la mention doit être clairement indiquée dans l’acte de vente!
Quelles précautions faut-il prendre pour éviter les problèmes lors de l’achat d’une propriété sans garantie légale ?
Lors de l’achat d’une propriété sans garantie légale, il est crucial de prendre certaines précautions pour éviter les problèmes futurs. Comme mentionné plus haut, la garantie légale protège l'acheteur contre les vices cachés qui en diminueraient l'usage ou la valeur de la propriété. Sans cette protection, l'acheteur assume le risque de découvertes désagréables après la vente.
Voici deux précautions à prendre pour éviter tout problème lors de l’achat d’une propriété sans garantie légale:
- Effectuer une inspection préachat
Pour minimiser les risques lors d'une vente sans garantie légale, une inspection préachat rigoureuse effectuée par un inspecteur en bâtiment certifié est indispensable !
| Il est fortement recommandé à l’acheteur de demander des références et de consulter les avis en ligne pour s’assurer de la compétence et de la fiabilité de l'inspecteur en bâtiment! |
|---|
Pourquoi est-il recommandé d’effectuer une inspection préachat ?
- Évaluation de l'état général de la propriété: Un inspecteur en bâtiment professionnel évaluera l'état de la toiture, des portes, des fenêtres, de la plomberie, du système de chauffage, de l'électricité, du revêtement extérieur, et bien d'autres aspects. Cette évaluation vous donnera une idée claire de l'état général de la propriété.
- Détection des vices cachés : Bien que l'inspection ne puisse pas garantir la découverte de tous les vices cachés, elle peut révéler des problèmes qui ne sont pas immédiatement visibles à un acheteur non averti, comme des infiltrations d'eau, des problèmes structurels ou des défauts majeurs dans les systèmes de la maison.
- Négociation du prix : Les résultats de l'inspection peuvent servir de levier pour négocier un prix d'achat plus bas. Si des défauts sont découverts, vous pouvez demander au vendeur de réduire le prix de vente en conséquence ou de faire effectuer les réparations nécessaires avant la conclusion de la vente.
Il est important de mentionner que, si possible, l'acheteur devrait assister à l'inspection. Cela lui permettra de poser des questions en direct et de mieux comprendre les problèmes potentiels ainsi que les réparations nécessaires. La présence de l'acheteur lors de l'inspection peut également l'aider à clarifier certains aspects techniques que l'inspecteur pourrait mentionner dans son rapport.
Après l'inspection, l'inspecteur fournira un rapport détaillé. L’acheteur doit le lire attentivement et discuter des points soulevés avec l'inspecteur pour comprendre pleinement les implications de chaque problème identifié. Le rapport d'inspection est un document crucial qui peut révéler des défauts cachés et fournir des informations précieuses pour la négociation du prix d'achat.
Examiner la déclaration du vendeur
La deuxième précaution à prendre est d’examiner attentivement la déclaration du vendeur si la vente de la propriété a été réalisée avec un courtier immobilier.
Depuis 2012, la déclaration du vendeur est devenue un document obligatoire pour toute transaction immobilière impliquant un courtier immobilier. Ce document revêt une importance capitale pour appréhender l'historique et l'état actuel de la propriété. La déclaration du vendeur comprend les informations suivantes :
- Année de construction de la propriété
- Année d'acquisition
- Statut de l'hypothèque actuelle
- Servitudes grevant l'immeuble
- Limitations au droit de propriété
- État de la toiture
- État de la plomberie
- État du système de chauffage
- Problèmes de sol ou de structure
- Présence d'insectes ou d'animaux nuisibles
- Rénovations et travaux effectués
- Zones inondables
- Revenus générés par des baux
- Dégâts ou infiltrations d'eau
La déclaration du vendeur est rédigée conjointement par le courtier immobilier du vendeur et ce dernier. Il revient également au courtier immobilier de prendre des mesures supplémentaires pour vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur concernant la propriété.
Pourquoi est-il important d’examiner attentivement la déclaration du vendeur ?
La déclaration du vendeur offre des renseignements essentiels sur divers aspects de la propriété, ce qui permet de prévoir les travaux futurs à réaliser et facilite la négociation du prix de vente.
Bien que la vente soit sans garantie légale, une déclaration du vendeur peut protéger l'acheteur en cas de litige futur. En effet, si le vendeur omet volontairement de divulguer des problèmes connus, il pourrait être tenu responsable et poursuivi en justice !
Acheter une propriété sans garantie légale comporte des risques, mais vous pouvez les atténuer avec les bonnes précautions. L'inspection préachat et la déclaration du vendeur sont des outils indispensables pour protéger vos intérêts et éviter les problèmes futurs. En prenant ces mesures, vous serez mieux préparé à gérer d'éventuels problèmes et à acheter en toute confiance.
Quels recours ont les nouveaux propriétaires en cas de problème sur la propriété achetée sans garantie légale?
L'achat d'une propriété sans garantie légale peut susciter des inquiétudes, mais il existe des recours en cas de découverte de problèmes après la vente. La mention de l'absence de garantie légale dans le contrat de vente ne libère pas le vendeur de son devoir d'agir de bonne foi.
Qu'il s'agisse d'une vente avec ou sans garantie légale, le vendeur reste tenu d'agir de manière honnête. En effet, la loi exige que les parties agissent de bonne foi lors d'une transaction immobilière, et la mauvaise foi est sévèrement sanctionnée. Alors, même en l'absence de recours pour vice caché, l'acheteur peut poursuivre le vendeur pour dol!
Qu’est-ce qu’est le dol ?
Le dol, une notion juridique importante à comprendre, diffère du vice caché. Alors que le vice caché est un défaut dont le vendeur n'était pas nécessairement conscient au moment de la vente, le dol implique que le vendeur avait connaissance du défaut, mais a délibérément choisi de le dissimuler pour conclure la vente.
Ainsi, une information intentionnellement dissimulée par le vendeur peut constituer un dol si cette information était déterminante dans la décision d'achat de l'acheteur. En cas de dol, l'acheteur dispose de plusieurs options, notamment:
- L'annulation du contrat de vente
- Une indemnisation pour les dommages subis par le dol
- L'exécution de travaux correctifs aux frais du vendeur
Il est à noter que l'acheteur peut exiger l'annulation de la vente ou la réalisation des travaux correctifs en plus d'une indemnisation pour les dommages causés par le dol.
| Exemple de dol:Imaginez un vendeur qui sait que la fosse septique de sa propriété est défectueuse et émet des odeurs désagréables, mais décide de ne pas informer l'acheteur de cette situation lors des visites. Il va même jusqu'à dissimuler l'odeur en organisant un barbecue à l'extérieur au moment de la visite et en allumant de nombreuses chandelles parfumées. Malgré les questions sur l'état de la fosse septique posées par l'acheteur, le vendeur choisit délibérément de taire ce problème pour conclure la vente. Toutefois, après l'achat de la maison, l'acheteur découvre rapidement que la fosse septique émet des odeurs nauséabondes dans toute la propriété et nécessite des réparations coûteuses.Dans cette situation, le vendeur a intentionnellement dissimulé un défaut important de la propriété, constituant ainsi un dol. L'acheteur pourrait entreprendre un recours en justice et exiger l'annulation du contrat de vente, une indemnisation pour les dommages subis et/ou la réalisation de travaux correctifs aux frais du vendeur. |
|---|
Trouvez un avocat spécialisé en droit immobilier avec l’aide de JuriGo!
Si vous venez d'acquérir ou envisagez l'achat d'une propriété et que vous avez des questions sur la garantie légale, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Un avocat compétent dans ce domaine vous aidera à comprendre les implications d'un achat avec ou sans garantie légale.
Les conseils d’un avocat vous permettront de saisir les aspects juridiques de la transaction, de protéger vos intérêts en cas de litige, et de prendre des décisions éclairées concernant votre future propriété.
De plus, un avocat spécialisé en droit immobilier saura traiter les problèmes de vices cachés, rédiger les documents nécessaires, et effectuer les démarches requises pour défendre vos droits et intérêts. En somme, recourir à un avocat spécialisé augmente vos chances de réussir votre achat immobilier sans soucis.
Vous êtes à la recherche d’un avocat spécialisé en droit immobilier? Ne cherchez plus loin, JuriGo peut vous mettre en contact avec l’un de nos avocats partenaires!
Vous n’avez qu’à nous expliquer la situation dans le formulaire en bas de la page, et nous vous mettrons en contact gratuitement et sans engagement avec un avocat dans votre coin!