Vous êtes un acheteur cherchant à acquérir un immeuble et, en raison de l’état actuel du marché immobilier, vous voulez faire une offre d’achat au plus vite afin de ne pas manquer votre chance? Attention, il faut garder en tête qu’une promesse d’achat vous engage juridiquement. Il est donc important de ne pas agir de façon précipitée lorsque vous songez à faire une offre d’achat.
Une fois qu’une promesse d’achat a été faite, il est très difficile de revenir en arrière et plusieurs conséquences peuvent intervenir. JuriGo vous explique alors les solutions potentielles si vous avez fait une offre d’achat dont vous souhaitez vous retirer.
L’offre d’achat : qu’est-ce qu’elle implique?
En tant qu’acheteur, l’offre d’achat est un contrat que vous transmettez à un vendeur afin d’acquérir sa propriété. Ce document permet au vendeur de savoir que vous avez une intention sérieuse d’acheter son immeuble. Le vendeur peut donc accepter votre offre, la décliner, vous faire une contre-proposition ou bien ne pas y donner suite.
Avant que le vendeur reçoive l’offre d’achat, l’acheteur peut se désister de l’offre en lui transmettant un avis écrit.
Une fois que l’offre d’achat a été reçue, l’acheteur est légalement tenu de respecter son offre d’achat, même si le vendeur ne lui a pas encore transmis son acceptation. Toutefois, la situation va dépendre selon que l’offre d’achat prévoit un délai de réponse ou non :
- Si l’offre d’achat prévoit un délai : Le contrat entre l’acheteur et le vendeur, c’est-à-dire l’offre d’achat, sera valide tant et aussi longtemps que le délai ne s’est pas écoulé. L’offre d’achat sera donc irrévocable pendant toute la période de réflexion du vendeur. Tout ce que l’acheteur peut faire à ce stade est de bonifier sa proposition, s’il le souhaite.
- Si l’offre d’achat est sans délai : L’acheteur est en droit de retirer son offre tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur.
Une fois que l’offre d’achat est acceptée par le vendeur, l’acheteur et le vendeur sont juridiquement contraints de respecter les termes du contrat sous peine d’entrainer des conséquences judiciaires.
Si l’acheteur se retire de son offre sans raison justifiée , le vendeur peut intenter des poursuites judiciaires à son encontre pour forcer la vente de la maison . Par exemple, le vendeur pourrait obtenir des dommages-intérêts pour le temps perdu dans la vente de sa propriété. Il peut également démontrer qu’il a refusé d’autres offres plus intéressantes afin d’accepter votre offre dont vous vous êtes retiré.
Le retrait de l’offre d’achat : très difficile, mais pas exactement impossible
Une fois que l’offre d’achat a été reçue par le vendeur, il est extrêmement difficile pour un acheteur de la retirer. Seules certaines circonstances précises permettront un retrait de l’offre d’achat dans ces circonstances. Il sera ici question des différentes situations rendant le retrait de l’offre d’achat possible :
1. Une condition d’achat qui n’a pas été remplie
En tant qu’acheteur, vous avez la possibilité de soumettre une offre d’achat conditionnelle qui va conditionner la réalisation de la transaction à certaines clauses prévues dans le contrat. Le plus souvent, on retrouve les trois conditions suivantes dans un contrat de vente :
- La clause d’inspection : En tant qu’acheteur, vous pourriez préciser que l’offre d’achat n’est valide que si l’inspection préachat conclut que la propriété ne contient pas de vice apparent ou d’indices de vice caché.
- La clause liée au financement de l’acquisition : Par exemple, l’offre d’achat pourrait être conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire.
- La clause liée à la vente de la propriété actuelle de l’acheteur : Plusieurs acheteurs précisent, dans leur offre d’achat, que celle-ci n’est valide qu’en cas de vente de leur propriété actuelle.
Ainsi, en tant qu’acheteur, si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt suffisant pour l’achat de l’immeuble ou si vous n’arrivez pas à vendre votre propriété actuelle dans les délais prévus, l’offre d’achat sera simplement annulée.
De plus, un rapport d’inspection qui détaille les indices de vices ou de défauts majeurs susceptibles de réduire considérablement la valeur de la propriété peut également constituer un motif valable de retrait de l’offre d’achat.
2. La clause de désistement et la clause de résiliation avec pénalité
La clause de désistement, ou bien la « faculté de dédit », permet à l’acheteur de bénéficier d’un temps de réflexion supplémentaire suite à la transmission d’une offre d’achat. Ainsi, même après la signature et l’envoi de l’offre, l’acheteur pourrait se départir de ses obligations dans le délai prévu par la clause de désistement. Cependant, ce genre de clause n’est pas souvent incluse dans un contrat d’offre d’achat.
La clause de résiliation avec pénalité est un autre outil qui pourrait permettre à un acheteur de se désister de son offre d’achat. Il s’agit d’une clause dans l’offre permettant à l’une ou l’autre des parties de se retirer de la transaction, sous condition de verser une compensation financière. En règle générale, la clause de résiliation s’applique peu importe la raison du retrait.
3. L’entente entre les parties
La façon la plus « sécuritaire » de se retirer d’une offre d’achat sans faire face à des conséquences judiciaires et/ou financières est de s’entendre avec l’autre partie, c’est-à-dire le vendeur. Ainsi, le meilleur scénario est celui dans lequel vous parvenez à une entente avec le vendeur dans le cadre de laquelle celui-ci accepte que vous vous désistiez de votre offre d’achat sans avoir à payer de pénalité.
Cependant, si vous passez par cette option, il est recommandé de faire une modification de l’offre d’achat initiale et d’y ajouter cette entente afin de conserver une preuve écrite de votre accord. Si aucune entente n’est possible entre vous et le vendeur, vous devrez passer devant le tribunal afin que celui-ci tranche la question.
4. La propriété neuve
Il importe de mentionner le cas particulier de la propriété neuve. En effet, l’achat d’un immeuble dans le cadre d’un projet de construction résidentielle est soumis à un contrat préliminaire, et non à une offre d’achat.
Ainsi, le contrat préliminaire contient une clause obligatoire qui permet à l’acheteur de bénéficier d’un délai de 10 jours, après la signature du contrat, pour changer d’idée et se désister de son « offre ». Cependant, le vendeur peut dès lors réclamer une indemnité allant jusqu’à 0.5% du prix total de la vente.
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En somme, il faut savoir que l’offre d’achat ou la promesse d’achat est un contrat de vente formel. Elle permet au vendeur de savoir qu’un acheteur potentiel a une intention sérieuse d’acquérir sa propriété.
Si l’offre d’achat est valablement acceptée dans les délais prévus et que toutes les conditions prévues à celles-ci sont remplies, l’acheteur et le vendeur doivent tous deux en respecter les termes. Cela veut dire que l’acheteur est tenu de procéder à l’achat de la propriété. Ainsi, il est fortement déconseillé de faire deux offres d’achat en même temps : si elles sont toutes les deux acceptées, l’acheteur pourrait se retrouver dans une situation fâcheuse dans laquelle il est contraint d’acheter deux immeubles!
Si vous voulez retirer votre offre d’achat sans motif valable, vous devrez donc agir avec rapidité! Il faudra retirer l’offre d’achat avant qu’elle ne se retrouve entre les mains du vendeur, par le biais d’un avis écrit.
Certaines situations vont vous permettre de vous désister de l’offre d’achat même si le vendeur l’a reçue : lorsqu’une des conditions d’achat n’a pas été remplie, lorsque le contrat contient une clause de désistement ou une clause de résiliation avec pénalité, lorsque les deux parties s’entendent ou dans le cas particulier d’une propriété neuve.
L’offre d’achat constitue un engagement bilatéral qui oblige autant l’acheteur que le vendeur. Ainsi, qu’arrive-t-il si, en tant qu’acheteur, vous avez changé d’avis et vous voulez vous retirer de l’offre d’achat sans avoir à faire face à des conséquences pécuniaires ou juridiques exorbitantes? Inversement, vous pourriez être un vendeur qui fait affaire avec un acheteur qui s’est désisté de son offre d’achat sans motif valable.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier afin que celui-ci vous conseille sur les circonstances particulières de votre situation.
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