La copropriété est devenue un mode de vie de plus en plus populaire au Québec.
De nombreuses personnes se tournent désormais vers les immeubles en copropriété où les espaces de vie et les infrastructures sont partagés. Cela offre une alternative intéressante pour ceux qui recherchent une communauté plus proche et une gestion partagée des responsabilités liées à la propriété.
Lorsque vous achetez une unité de condo, vous devenez copropriétaire, non seulement de votre unité, mais également de l'ensemble de l'immeuble, des infrastructures, et du terrain en proportion de votre quote-part. Cette quote-part, définie par la déclaration de copropriété, implique également une participation aux frais d’entretien et de réparation de l'immeuble.
Pour administrer efficacement ces responsabilités communes, les copropriétaires élisent un conseil d'administration, chargé de veiller à la gestion courante de la copropriété, y compris l'entretien des parties communes.
Dans cet article, JuriGo vous explique quels sont les travaux autorisés et les recours des copropriétaires.
Quels sont les différents types de travaux en copropriété?
Les copropriétés comportent des parties communes qui nécessitent un entretien régulier, comme les entrées, les couloirs, les escaliers, les jardins, les piscines, et les ascenseurs. Le syndicat de copropriété, représentant l'ensemble des copropriétaires, est responsable de cet entretien.
En plus des parties communes, certaines parties sont à usage restreint, ce qui signifie qu'elles sont utilisées par un ou plusieurs copropriétaires de manière exclusive. Cependant, même ces parties peuvent nécessiter une intervention du syndicat pour des travaux de réparation ou de rénovation.
La planification des travaux en copropriété est cruciale pour garantir une gestion efficace et harmonieuse. Le syndicat doit utiliser divers outils, comme le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, pour anticiper les besoins de maintenance et de réparation. Ces outils permettent de planifier à long terme et de s'assurer que les fonds nécessaires sont disponibles pour couvrir les coûts des travaux futurs.
L'accès aux unités privatives pour des travaux de conservation ou d'entretien est encadré par l'article 1066 C.c.Q., qui prévoit les conditions dans lesquelles le syndicat peut accéder aux unités privatives pour réaliser ces travaux.
Planifier les travaux en copropriété : quelles sont les étapes clés?
La préparation des travaux en copropriété requiert une planification minutieuse et une coordination entre le syndicat et les copropriétaires. Voici les étapes clés à suivre :
- Identification des besoins : Avant d’entamer des travaux, il est crucial d’évaluer les besoins de l’immeuble en matière de réparations ou d'améliorations.
- Élaboration des projets : Le syndicat doit préparer des propositions de travaux, y compris des estimations de coûts et des délais.
- Consultation et vote : Selon la nature des travaux, le syndicat peut devoir organiser une assemblée générale pour consulter les copropriétaires et obtenir leur approbation. Pour certains types de travaux, un vote à majorité simple suffit, tandis que d'autres peuvent nécessiter une majorité renforcée (75 % des voix), notamment pour les transformations ou les améliorations majeures des parties communes.
- Financement des travaux : Le financement des travaux peut provenir du fonds de prévoyance, de cotisations spéciales ou de prêts. Le syndicat doit s'assurer que les fonds sont disponibles avant de commencer les travaux.
- Réalisation et suivi : Une fois les travaux approuvés et financés, le syndicat supervise leur réalisation et assure un suivi rigoureux pour garantir le respect des normes et des délais.
Réglementation et conformité des travaux en copropriété
Les travaux en copropriété sont soumis à des règles strictes établies par le Code civil du Québec et la Loi sur la copropriété divise, ainsi que par les règlements internes de chaque immeuble. Il est essentiel que le syndicat respecte ces normes pour éviter des conflits et garantir la sécurité de tous les résidents.
Certains travaux, notamment ceux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ou ceux touchant la structure, peuvent nécessiter des permis municipaux ou des certificats d'autorisation. En outre, les travaux doivent être conformes aux normes techniques et de sécurité en vigueur, telles que :
- Le Code de construction du Québec, qui régit les aspects techniques des travaux de construction et de rénovation.
- La réglementation en matière de sécurité incendie, qui impose des standards pour les travaux touchant les parties communes et privatives.
- La réglementation énergétique, qui s'applique aux travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique de l’immeuble.
Quel est le processus d'approbation des travaux de copropriété?
Le conseil d’administration du syndicat est généralement chargé de décider des travaux à entreprendre pour l'entretien et la conservation de l'immeuble. Les décisions sont prises en respectant les règles établies dans la déclaration de copropriété. Les types de travaux peuvent être classés en plusieurs catégories :
- Travaux d'entretien courant : Ces travaux sont nécessaires pour le maintien en bon état de l’immeuble.
- Travaux d'amélioration : Ces travaux ajoutent une valeur supplémentaire à l’immeuble (comme l’installation de bornes de recharge pour voitures électriques).
- Travaux de conservation : Ces travaux sont essentiels pour préserver l’état de l’immeuble (comme la réparation de la toiture).
- Travaux urgents : Ces travaux sont requis pour prévenir un danger imminent ou pour maintenir l’immeuble en état.
Pour certains travaux, comme ceux de transformation ou d’amélioration des parties communes, une approbation en assemblée générale des copropriétaires est nécessaire, avec un vote à majorité renforcée pour les autoriser.
Quelles sont les responsabilités et les obligations des copropriétaires?
Les copropriétaires ont des obligations spécifiques lorsqu'ils effectuent des travaux dans leurs unités. Les travaux touchant uniquement les parties privatives peuvent être réalisés sans autorisation préalable, à condition qu'ils n'affectent pas les parties communes ou la structure de l’immeuble. Toutefois, les travaux qui modifient l'aspect extérieur ou touchent la structure nécessitent une approbation préalable du syndicat.
Les règlements de la copropriété peuvent aussi inclure des exigences supplémentaires, comme la notification préalable des travaux au syndicat ou l'obtention d'une autorisation si les travaux risquent d’avoir un impact sur les parties communes. Les copropriétaires doivent donc consulter les documents de copropriété avant d’entreprendre des travaux pour s'assurer de respecter toutes les obligations légales et contractuelles.
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Que se passe-t-il en cas de travaux non-autorisés?
Les travaux non autorisés ou effectués sans respecter les règlements de copropriété peuvent entraîner des litiges. Le conseil d’administration doit veiller à ce que les règlements soient respectés et informer les copropriétaires en cas de non-conformité. Des mesures peuvent être prises, allant de l'envoi d'un avis à l'émission d'une mise en demeure.
Pour prévenir les litiges, il est recommandé aux administrateurs de fournir une communication claire sur les règlements relatifs aux travaux et de mettre à disposition des guides et formulaires de demande d’autorisation.
Comment sont financés les travaux en copropriété?
Financer les travaux en copropriété nécessite une gestion financière rigoureuse. Les travaux dans les parties communes, par exemple, sont souvent financés par le fonds de prévoyance ou par des cotisations spéciales. Le fonds de prévoyance est essentiel pour assurer que les fonds sont disponibles pour des réparations majeures et des travaux d'entretien à long terme.
Pour les travaux sur des parties communes à usage restreint, la Loi 16 a précisé que les réparations mineures sont à la charge des copropriétaires ayant l'usage exclusif, sauf disposition contraire dans la déclaration de copropriété. Les réparations majeures sont généralement à la charge du syndicat, mais peuvent nécessiter une contribution des copropriétaires concernés.
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La gestion des travaux en copropriété est un processus complexe qui nécessite une compréhension claire des lois et des règlements, une planification minutieuse, et une coopération entre les copropriétaires et le syndicat. En suivant les règles établies et en veillant à une communication efficace, il est possible de réaliser des travaux qui améliorent l’immeuble tout en respectant les droits de tous les copropriétaires.
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