Lorsque le créancier octroie un prêt hypothécaire à une personne, cette dernière devient débitrice du prêteur. Par conséquent, si elle n’honore pas sa part du contrat, le créancier pourra entamer un recours hypothécaire.
Ces recours peuvent être exercés lorsque la créance est liquide et exigible afin de faire valoir les droits que le créancier possède en vertu de l’hypothèque.
Toutefois, il existe plusieurs types de recours possibles avec, pour chacun, ses propres conditions à respecter pour le créancier.
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Quelles sont les conditions pour entamer un recours hypothécaire?
Avant de pouvoir entamer un recours hypothécaire, le créancier doit respecter certaines conditions pour que ce dernier soit admissible. D’abord, il est nécessaire d’attendre l’expiration du délai imposé par les articles 2749 et 2751 du Code civil du Québec.
| Bien hypothéqué | Délai imposé |
|---|---|
| Biens immeubles | 60 jours |
| Biens meubles (contrat entre un commerçant et un consommateur) | 30 jours |
| Biens meubles (les autres contrats) | 20 jours |
Aussi, le créancier va devoir regarder sa priorité pour réclamer ce qui lui est dû. En effet, en vertu de l’article 2750 du Code civil, le premier créancier qui arrive est celui qui va avoir priorité pour faire exercer son droit.
| Art. 2750. Celui des créanciers dont le rang est antérieur a priorité, pour l’exercice de ses droits hypothécaires, sur ceux qui viennent après lui. |
|---|
Les étapes préalables à l’exercice de vos recours hypothécaires
Si vous souhaitez entamer un recours et exercer vos droits en tant que créancier hypothécaire, la première étape est de déposer un préavis d’exercice de votre droit au Bureau de la publicité des droits.
Avec ce préavis, il faudra déposer une preuve que vous avez averti le débiteur préalablement . En ce qui concerne le contenu du préavis de l’exercice de votre droit hypothécaire, il est nécessaire d’y dénoncer les défauts du débiteur.
En effet, vous aurez à préciser ce que le débiteur n’a pas fait pour honorer sa part du contrat. Par exemple, vous pourriez indiquer s’il n’a pas exécuté ses obligations et tout autre élément justifiant votre décision d’entamer un recours.
Bref, pour que votre préavis soit valable, il est nécessaire d’y trouver toutes les informations suivantes:
- Une dénonciation des défauts du débiteur d’exécuter ses obligations,
- Une indication du montant de la créance,
- Un rappel des droits du débiteur,
- Une indication de la nature du droit hypothécaire exercé par le créancier,
- Une description du bien grevé à l’hypothèque, et
- Un délai selon le type de bien qui est hypothéqué.
Aussi, il est nécessaire que le préavis indique la nature de votre droit hypothécaire, la description du bien qui est grevé à l’hypothèque ainsi que la demande au débiteur de délaisser son bien avant l’expiration d’un délai.
Si vous ne respectez pas cela, il est probable que votre demande introductive d’instance soit considérée comme irrecevable.
Quels sont les types de recours hypothécaires possibles pour le créancier?
En tant que créancier, vous aurez la possibilité d’exercer quatre types de recours hypothécaires à l’encontre de votre débiteur.
Avant de choisir l’option qui vous semble la plus intéressante, il faut garder à l’esprit que tous les recours ont leurs propres particularités. Par conséquent, il vous sera nécessaire de faire une analyse complète.
Dans ce cas, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé afin de connaître vos meilleures options en fonction de votre situation particulière.
1) La prise en paiement
La première option qui s’offre à vous est la prise en paiement. Dans ce cas, le créancier hypothécaire va prendre le bien hypothéqué comme paiement. Cette option est offerte lorsque vous avez préalablement envoyé un préavis et que celui-ci s’est avéré infructueux.
À moins d’avoir un délaissement volontaire, il sera nécessaire pour le créancier d’obtenir l’autorisation d’un juge. De plus, les créanciers subséquents vont pouvoir exiger que vous abandonniez la prise en paiement afin de procéder à la vente du bien.
Si vous choisissez ce recours, vous aurez, en tant que créancier hypothécaire, ces effets suivants:
- Le créancier devient propriétaire du bien,
- Les hypothèques qui sont publiées avant la vôtre restent sur votre bien, mais pas celles qui apparaissent après, et
- L’obligation découlant de l’hypothèque s’éteint lorsque le créancier devient propriétaire.
Toutefois, dans cette situation, il ne faut pas que le débiteur ait volontairement délaissé le bien en question. Cela aura comme effet d’éteindre l’obligation et donc, le créancier devient le nouveau propriétaire du bien dès l’inscription du préavis d’exercice du droit hypothécaire.
2) La vente sous contrôle de justice
Ensuite, la deuxième option est la vente sous contrôle d’un officier de justice. Ce recours va vous permettre d’effectuer une vente judiciaire des biens qui ont été saisis lors de l’exécution du jugement de la cour.
Dans ce cas, il sera nécessaire de recevoir une ordonnance du tribunal dans laquelle le juge aura précisé les modalités, notamment:
- La personne responsable de la vente,
- Les conditions de la vente,
- Les modalités de la vente (au gré à gré, par appel d’offres ou par enchères), et
- La fixation d’une mise à prix si cela est considéré comme opportun.
Il est important que l’officier de justice soit une personne indépendante et avec les compétences nécessaires pour effectuer la vente.
En temps normal, la vente sous contrôle de justice va pouvoir s’effectuer sous la supervision d’un huissier ou toute autre personne qui aura été désignée par le juge.
3) La vente directement par le créancier
Aussi, si vous ne souhaitez pas procéder à la vente par l’entremise d’un officier de justice, il est possible que le créancier effectue la vente par lui-même . Dans ce cas, il est nécessaire que le bien ait été délaissé par le débiteur.
La vente de l’immeuble en question va pouvoir s’effectuer de gré à gré, mais il est aussi possible de procéder à la vente par appel d’offres ou par enchère. Cette option n’est disponible que pour les hypothèques sur les biens d’une entreprise.
Dans ce cas, il est important que le bien hypothéqué soit vendu sans retard inutile et selon un montant commercialement raisonnable. Il faudra aussi s’assurer que les intérêts du débiteur soient respectés.
Dans l’éventualité où la vente permet d’avoir un montant supérieur à la dette du débiteur et que ce dernier n’a pas d’autres créanciers, il faudra lui remettre le surplus dans les 10 jours suivant la vente.
L’acheteur aura tous les droits réels qui s'appliquent sur le bien au moment de l'inscription du préavis. Toutefois, ce ne sera pas le cas pour l'hypothèque du vendeur ainsi que les créances prioritaires.
4) Prendre possession du bien à des fins administratives
Finalement, votre dernière option est de prendre possession des biens hypothéqués de manière temporaire. Grâce à ce recours, il vous sera possible d’administrer ces derniers directement ou par l’entremise d’un tiers.
Bon à savoir! Cette option n’est disponible que lorsque vous êtes créancier d’une hypothèque sur les biens d’une entreprise.
La personne qui sera chargée de l’administration des biens hypothéqués aura le plein contrôle de l’administration jusqu’à la fin de ce pouvoir, soit lorsque le débiteur aura réglé sa créance. Il s’agit d’un recours moins populaire en raison des circonstances limitées.
5) L’action personnelle
Même s’il ne s’agit pas d’un recours hypothécaire comme les autres options , il vous est toujours possible d’entreprendre une action personnelle à l’égard de votre débiteur. En effet, puisqu’il n’aura pas respecté sa part du contrat, vous pourrez entamer une procédure judiciaire sur cette base.
L’avantage de l’action personnelle est que vous n’avez pas à passer par les démarches préalables qui sont nécessaires dans le cas des recours hypothécaires au Québec.
Qu’est-ce que le délaissement par le débiteur d’une créance hypothécaire?
Dès qu’un préavis d’exercice est inscrit au Bureau, la personne contre qui le recours hypothécaire s’applique peut décider de délaisser le bien au créancier. Ce délaissement peut se faire de deux manières:
- Le délaissement volontaire, et
- Le délaissement forcé.
Chaque option offre ses particularités et s’applique de manière différente. Il est donc important de comprendre la différence afin de savoir quel délaissement est le plus bénéfique pour vous.
Le délaissement forcé
D’abord, en ce qui a trait au délaissement forcé, ce dernier est entrepris par le créancier. En effet, il s’agit des situations où le débiteur ne se délaisse pas volontairement du bien lorsque l’expiration du délai se trouvant dans le préavis d’exercice est atteinte.
Si un créancier décide d’opter pour ce type de délaissement, il est nécessaire qu’il reçoive préalablement l’autorisation par un juge compétent. Pour ce faire, le créancier devra prouver 4 éléments:
- La présence réelle d’une créance,
- Le défaut du débiteur de respecter son contrat,
- Le refus du débiteur d’entreprendre un délaissement volontaire, et
- L’inexistence d’une opposition valable.
Qu’arrive-t-il avant l’expiration du délai au préavis? Si vous désirez exercer un délaissement forcé avant d’atteindre le délai inscrit, cela est possible, en vertu du Code civil, dans certaines situations exceptionnelles.
Cela sera donc possible lorsque:
- Le créancier craint que le recouvrement soit mis en péril sans cette mesure, ou
- Le bien peut dépérir ou sa valeur chute rapidement.
Il existe plusieurs autres formalités afin de pouvoir profiter du délaissement forcé avant l’expiration du délai. Si cela vous intéresse, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé en droit hypothécaire.
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Le délaissement volontaire
Évidemment, il reste plus facile de procéder par le délaissement volontaire. Ce type de délaissement a l’avantage de ne pas nécessiter l’intervention des tribunaux. Donc, si vous optez pour le délaissement volontaire, ce dernier s’effectue en trois étapes.
D’abord, il doit être fait avant l’expiration du délai qui se retrouve dans le préavis d’exercice. Ensuite, le débiteur doit abandonner son bien de manière volontaire et permettre au créancier d’en prendre possession.
Ce consentement doit préférablement être donné à l’écrit afin d’éviter une situation où le débiteur change d’idée. Ce délaissement écrit doit être signé par le débiteur et accepté par le créancier.
Avez-vous un problème avec le débiteur de votre créance hypothécaire? Faites appel à un avocat grâce à JuriGo!
Peu importe le recours hypothécaire que vous souhaitez entreprendre, il sera question d’un processus qui peut être complexe et très technique. Par conséquent, mieux vaut s’adresser directement à un avocat spécialisé en droit hypothécaire.
Grâce à celui-ci, vous pourrez être en mesure d’entreprendre le bon recours selon votre situation. De plus, il pourra rédiger vos procédures afin d’assurer la réussite de votre processus et éviter les risques d’irrecevabilité.
Mieux vaut confier la responsabilité de l’exercice de vos droits hypothécaires à un professionnel du droit. Heureusement, il vous est possible de trouver ce dernier gratuitement en remplissant le formulaire.
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