Malheureusement, il est possible que vous soyez confronté à de mauvaises surprises après l’achat d’une propriété immobilière. C’est pourquoi on parle de vice caché : ce sont des problèmes qui ne se manifestent pas à première vue.
Afin de limiter les dégâts d’une telle situation, il est important d’agir rapidement avec l’aide d’un professionnel. En matière de vice caché, toutes vos décisions peuvent avoir un impact et faire la différence dans l’issue de votre dossier.
JuriGo peut vous référer à un avocat pour vous aider dans votre recours en vice caché en tant qu’acheteur! Dans cet article, il sera question des conditions ainsi que des recours qui s’offrent à vous en matière de vice caché.
Qu’est-ce qu’un vice caché?
L’idée de vice caché est que l’acheteur peut avoir des attentes raisonnables quant à l’état apparent de l’immeuble qu’il achète, et que ces attentes se doivent d’être protégées. La garantie de qualité, qu’on qualifie aussi de garantie contre les vices cachés, est prévue par la loi et s’impose de façon objective, c’est-à-dire peu importe si le vendeur était de bonne foi ou non par rapport aux vices découverts.
Pour qu’on considère qu’un vice était « caché », il faut que certains critères soient réunis :
- Le vice n’est pas apparent et un examen visuel ne permet pas de le découvrir;
- Le vice est inconnu de l’acheteur;
- Le vice existait au moment de l’achat de la maison;
- Le vice est grave à un tel point où l’acheteur n’aurait pas acheté ou il aurait réclamé une réduction du prix.
Ainsi, s’il était question d’un défaut dont une personne raisonnable aurait dû prendre connaissance avant l’achat, on ne considérera pas qu’on est en présence d’un vice caché. Il faut aussi noter que la loi prévoit un délai de prescription de 3 ans afin de poursuivre pour un vice caché. Le point de départ de ce délai sera au moment de la prise de connaissance du vice caché.
Quels sont les recours en vice caché disponibles à l’acheteur?
De manière générale, un acheteur va poursuivre directement son vendeur. Vous avez également la possibilité de poursuivre directement les vendeurs intermédiaires si le vice existait lors de la vente concernée. Plusieurs recours vont alors s’offrir à l’acheteur qui découvre un vice caché.
Les recours généraux : la demande d’annulation et la demande de diminution du prix de vente
D’abord, l’acheteur aura l’option d’intenter des recours généraux, soit la demande d’annulation ou la demande de diminution du prix de vente.
En cas d’annulation de la vente, le vendeur sera généralement tenu de rembourser le prix de vente et l’acheteur va lui remettre l’immeuble.
Pour ce qui est de la diminution du prix, la réduction va généralement correspondre au montant des coûts des travaux pour réparer le vice. Par contre, le montant de la réduction du prix doit également prendre en compte la dépréciation de l’immeuble au moment des réparations.
Cependant, dans certains cas, notamment lorsque le coût des travaux correctifs est supérieur au prix d’achat, le recours approprié sera l’annulation de la vente parce que les tribunaux risquent de réduire à la baisse la réduction de prix, afin de ne pas enrichir l’acheteur au détriment du vendeur. Cela s’explique par le fait qu’il serait déraisonnable de demander au vendeur de payer un montant supérieur au montant de la vente.
L’exécution en nature
Dans certains cas, vous pouvez également demander l’exécution en nature, c’est-à-dire la réparation du vice. En tant qu’acheteur, c’est à vous que revient le choix du recours. Ces recours sont valables indépendamment du fait que le vendeur connaissait le vice ou non.
Le recours en dommages-intérêts
Dans les cas où le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, vous pourrez lui réclamer des dommages-intérêts . Afin d’obtenir des dommages-intérêts, vous devez démontrer que le vice était connu du vendeur au moment de la vente.
La loi prévoit une présomption juridique de connaissance pour le vendeur professionnel, par exemple le vendeur-entrepreneur ou le promoteur immobilier. En tant qu’acheteur, cela vous facilite donc la tâche démontrer que le vendeur était au courant du vice. Cependant, il peut y avoir des difficultés quant à la qualification de vendeur professionnel, puisque la jurisprudence est divisée sur le sujet.
Le vendeur qui omet de dénoncer un vice connu au moment de la vente sera donc tenu à l’obligation de verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Cette affirmation a pour principe corollaire que le vendeur ayant connaissance d’un vice caché au moment de la vente est obligé de dénoncer son existence à l’acheteur. En faisant défaut de cette obligation, la loi le tient responsable pour tous les dommages causés par le vice à l’acheteur.
Quelles sont les conditions pour intenter un recours en vice caché?
D’abord et avant tout, vous devez respecter le délai de prescription de 3 ans prévu par la loi. Une fois que vous avez établi que vous pouvez bel et bien intenter un recours sur la base du vice caché, certaines conditions doivent être réunies afin de vous permettre d’intenter un recours judiciaire contre le vendeur :
- La vente doit avoir fait l’objet d’une garantie légale;
- Le vice doit non seulement être caché, mais aussi avoir été existant avant la transaction;
- Vous devez démontrer que vous avez été prudent et diligent dans le processus d’achat de la maison;
- Vous devez dénoncer le vice caché par écrit au vendeur dans un délai raisonnable suivant la découverte du vice, en vertu de l’article 1739 C.c.Q.
De plus, il faut noter que la loi ne couvre pas les défauts ou les défectuosités survenus après la vente de la maison. Cependant, il est possible que certains vices apparaissent graduellement après la vente, même s’ils existaient déjà avant. Dans ce cas-ci, il sera possible de démontrer qu’il s’agit d’un vice caché.
JuriGo vous aide à trouver un avocat pour votre recours en vice caché!
Si vous avez acheté une propriété et que vous avez pris connaissance par la suite de l’existence d’un vice caché, il est très important que vous fassiez appel à un professionnel du droit au plus vite. En effet, vos premières décisions sont les plus importantes, alors mieux vaut être conseillé par un expert.
Un avocat spécialisé en vice caché peut vous aider dans votre dossier en répondant à toutes vos questions et en vous conseillant sur le type de recours le plus approprié à intenter. Ce même avocat peut même vous représenter devant les tribunaux, si vous n’êtes pas en mesure de vous entendre avec le vendeur. Faire appel à un professionnel vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté quant à l’issue de votre recours!
JuriGo peut justement vous aider à trouver l’avocat qu’il vous faut pour tous vos problèmes de vice caché. En effet, nous pouvons vous mettre en contact avec l’un des avocats partenaires de JuriGo spécialisé en vice caché.
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