Être propriétaire est sans aucun doute un projet d’envergure. Bien qu’il s’agisse d’un projet excitant, ce dernier peut s’avérer complexe et donc, plusieurs propriétaires pourraient malheureusement ne pas savoir dans quoi ils s’embarquent, faute d’expérience.
En effet, il est possible que, dans l'engouement d’une acquisition immobilière, un nouveau propriétaire oublie certains détails importants, ce qui pourrait avoir un impact important dans le futur.
Il est tout à fait normal que, lorsque vous trouvez votre maison de rêve, vous vous y voyiez déjà et que tout vous semble parfait concernant cette propriété. Toutefois, la réalité peut être tout autre.
Malheureusement, dans cette situation, il est possible que votre municipalité ait d’autres plans pour vous. Ainsi, avant même de vous lancer dans un projet immobilier, il est important de vous informer sur les normes en vigueur dans votre municipalité.
JuriGo vous explique vos droits en tant que propriétaire face aux règlements d’urbanisme!
À quoi servent les normes municipales?
Au Québec, les nombreuses municipalités ont le pouvoir d’adopter des règlements. Bien que ceux-ci puissent concerner plusieurs sujets différents, les villes pourront contrôler les activités qui ont lieu sur son territoire.
Par conséquent, en tant que propriétaire d’immeuble, il est possible que ces derniers aient un impact sur votre liberté de faire ou de ne pas faire certaines choses. Ainsi, votre liberté pourrait être grandement contrainte.
Plusieurs raisons peuvent justifier l’adoption de règlement par votre municipalité. Outre les aspects socio-économiques, elle pourrait également justifier sa décision en raison des éléments suivants:
- Environnementaux,
- Fonctionnels, et
- Esthétiques.
En ce qui concerne l’étendue des pouvoirs de la municipalité, il faut prendre en considération votre ville. En effet, chaque situation est différente et donc, certaines villes auront un plus grand pouvoir que d’autres.
Avant de devenir propriétaire d’un immeuble ou avant d’entamer des projets sur votre propriété, il sera donc nécessaire de faire quelques vérifications. Cela sera notamment le cas du zonage et des permis de construction.
Quelles sont les règles de construction?
Comme mentionné, il est possible pour votre municipalité d’adopter des règlements qui encadrent les aspects esthétiques des constructions dans certaines zones. Cela sera particulièrement le cas dans les zones résidentielles.
Par conséquent, lorsque votre ville adopte de tels règlements, elle aura notamment le pouvoir d’encadrer l’un des critères suivants:
- L'apparence du bâtiment,
- L’architecture,
- La dimension,
- La symétrie, et
- Le revêtement (dont les matériaux).
De plus, la municipalité aura le droit de mettre en place des balises afin de pouvoir encadrer les installations d’affichages, d’antennes de télécommunication et/ou d’auvents. Bref, votre ville a une large marge de manœuvre.
Par ailleurs, votre municipalité aura le pouvoir de régir les proportions relatives à l’implantation dans certaines zones. Dans ce cas, la municipalité aura le droit d’encadrer le nombre de logements dans un périmètre précis. Ce sera également le cas pour le nombre d’usage identique permis ou l’aménagement d’un logement secondaire dans une résidence principale.
Est-ce que la ville peut encadrer l’aménagement de votre terrain?
Tout à fait! La municipalité aura le droit de réglementer des aspects qui concernent l’aménagement de votre terrain. À titre d’exemple, elle pourrait instaurer des normes qui encadrent l’installation de haies, de murets ou de clôtures (notamment la hauteur, l’emplacement et les matériaux).
La ville pourrait également adopter des règlements concernant l’installation d’une piscine. Finalement, bien que plus rares, certaines villes ont des règles relatives à l’entretien du gazon et limitent la hauteur.
En ce qui concerne les arbres, votre municipalité pourrait également restreindre votre droit permettant la plantation et l’abattage. Dans certains cas, il sera possible d’obliger les propriétaires d’avoir un arbre sur le terrain. De plus, si vous souhaitez abattre un arbre, vous devrez probablement obtenir un permis.
Qu’est-ce qu’un règlement d’urbanisme?
Au Québec, les municipalités ont plusieurs pouvoirs différents. L’un d’entre eux est d’adopter des règlements de zonage et de lotissement. Cela inclut notamment des dispositions qui vont permettre à la municipalité de régir non seulement les constructions, mais également les usages, et les lots dérogatoires protégés par droit acquis.
Dès qu’un règlement est valablement adopté, il ne sera pas permis pour la ville d’émettre des permis ou des certificats qui vont à l’encontre des dispositions contenues dans le règlement en question.
En d’autres termes, tous les projets visés par cette réglementation auront l’obligation de s’y conformer afin de pouvoir voir le jour. Sinon, il ne sera pas possible d’aller de l’avant avec votre idée.
Puisque les règlements municipaux ne sont pas rétroactifs, il est possible que des propriétaires actuels se retrouvent en position d’illégalité du jour au lendemain. Afin d’éviter ce genre de situation, il est possible de faire valoir un droit acquis.
Cependant, cela n’empêche pas la municipalité de régir les usages dérogatoires protégés par des droits acquis. Pour ce faire, il sera nécessaire d’adopter des règles particulières à ces situations.
Cela aura notamment comme avantage de rendre les règles entourant les droits acquis plus clairs et éviter les litiges qui pourraient être soulevés lorsqu’un propriétaire d’immeuble avec un droit acquis demande un permis. De plus, ces règles particulières vont vous permettre de réduire les situations nuisibles.
Droits acquis et usage dérogatoire – Comment protéger votre propriété?
Toutefois, le simple fait que votre municipalité modifie les règlements d’urbanisme ne veut pas dire pour autant que vous êtes obligé de vous y conformer, surtout lorsque vous êtes déjà bien établi.
En effet, il peut arriver que le propriétaire d’un immeuble puisse profiter de droits acquis. Ces derniers vont normalement concerner l’usage que vous faites de votre immeuble avant l’adoption du règlement. Cela permet de ne pas porter atteinte à vos droits actuels.
Qu’est-ce qu’un usage dérogatoire?
Normalement, lorsqu’une municipalité souhaite adopter des règlements relatifs à son urbanisation, elle va se référer à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Toutefois, bien qu’elle soit utile, cette loi ne définit pas « l’usage ».
De manière générale, l’usage est une notion large qui réfère à l’utilisation de votre immeuble ou à l’affectation du sol. En d’autres termes, l’usage est la finalité pour laquelle vous allez utiliser votre bien foncier. Ce dernier sera également composé des activités qui seront réellement exercées.
En pratique, il existe des catégories d’usage sur lesquelles vous pourrez vous référer. Ainsi, il sera notamment question des options ci-dessous:
- Résidentiel,
- Commercial,
- Agricole,
- Institutionnel,
- Industriel, et
- Récréatif.
De plus, en vertu de l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, votre municipalité a le droit d’adopter des règlements de zonage. Dans ce cas, elle pourra spécifier les usages permis et interdits pour chaque zone de votre territoire.
Par conséquent, pour connaître les usages permis, vous devrez, en tant que propriétaire d’immeuble, vous référer directement au règlement de zonage de votre municipalité. Cela vous permettra aussi de déterminer les usages exclus.
Quels sont les pouvoirs de votre municipalité concernant les droits acquis?
Comme mentionné, les municipalités doivent se référer à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme lorsqu’elles souhaitent adopter des règlements de zonage ou de lotissement. Cela sera également vrai si elles ont l’intention de régir les constructions avec des droits acquis.
En ce qui concerne les pouvoirs des municipalités, celles-ci pourront d’abord et avant tout adopter des règles relatives au zonage (partiel ou total) de son territoire. Elles pourront ensuite régir les usages dérogatoires protégés par les droits acquis.
Ce pouvoir pourra être exercé en exigeant la cessation d’un usage dérogatoire protégé par un droit acquis ou en raison de l’écoulement d’une période de temps établie, mais supérieure à six mois.
De plus, la municipalité peut régir les conditions d’implantation qui seront applicables aux constructions ainsi qu’aux usages sur les lots dérogatoires aux différents règlements concernant le lotissement.
Quelles sont les conditions d’application des droits acquis?
Outre les usages dérogatoires, les propriétaires d’immeuble pourront également faire valoir leurs droits acquis. Toutefois, pour ce faire il faudra s’assurer de respecter toutes les conditions établies par la jurisprudence.
1) Les droits acquis ne peuvent exister que dans l’éventualité où l’usage dérogatoire préalable à l’adoption du règlement et des dispositions qui viennent prohiber l’usage en question qui était légal.
2) L’usage préalable existait réellement. En effet, dans ce cas, votre seule intention en tant que propriétaire ou celle d’un autre usager ne sera pas suffisante pour démontrer l’existence du droit acquis.
3) L’usage visé existe toujours et n’a jamais cessé d’exister pour une période d’interruption significative.
4) Les droits considérés comme acquis sont avantageux pour vous en tant que propriétaire d’immeuble. Il ne faut pas que les droits acquis soient personnels, mais doivent être cessibles et suivre votre immeuble. En d’autres termes, le droit est accessoire à l’immeuble.
5) La nature et l’étendue des droits acquis ne pourront pas être modifiées. Cependant, dans certains cas, il est possible que les activités dérogatoires soient intensifiées.
6) Finalement, il n’est pas suffisant d’avoir la qualité de propriétaire afin de pouvoir profiter des droits acquis.
Lorsque les conditions sont réunies et qu’un usage existait légalement au moment où la municipalité a adopté un règlement, il pourrait être question d’un droit acquis. Ainsi, vous pourrez continuer à profiter de vos usages, et ce, même s’ils sont devenus prohibés.
Le droit acquis est un compromis entre l’aménagement du territoire par la municipalité et le droit d’un propriétaire d’immeuble d’exercer un usage dérogatoire qui était anciennement légal et légitime.
Puis-je faire reconnaître mon droit acquis?
Lorsque vous aurez rempli toutes les conditions établies par la jurisprudence, vous pourrez exercer l’usage d’un immeuble visé par le droit acquis de plein droit, et ce, dès que les conditions existent. Cela veut dire qu’il n’existe pas d’autres procédures à respecter.
| Bon à savoir! Puisque l’usage couvert par droit acquis existe par lui-même, il ne sera pas nécessaire, en cas de litige, de faire la preuve que l’usage en question est bel et bien un droit acquis. |
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Toutefois, il sera nécessaire, dans certaines situations, de demander la reconnaissance des droits acquis. Cela sert notamment le cas si vous vous retrouvez dans l’une des situations suivantes:
- La municipalité vous obligé de cesser un usage dérogatoire à son nouveau règlement,
- Une personne demande une injonction afin de mettre fin à un usage nuisible ou illégal, ou
- Vous demandez au tribunal de faire reconnaître votre usage en tant que droit acquis afin d’obtenir un permis.
Ainsi, si vous êtes dans l’une des situations, vous aurez l’obligation de démontrer que l’usage en question respecte toutes les conditions pour être considéré comme un droit acquis. En effet, vous aurez le fardeau de preuve permettant d’invoquer le moyen de défense.
Si vous devez démontrer que l’usage en question bénéficie de droits acquis, vous devrez notamment préparer les preuves vous permettant de prouver les 6 conditions établies précédemment.
Cependant, outre les éléments ci-dessous, il vous sera également possible de faire reconnaître des droits acquis dans les situations suivantes:
| Droit acquis | Description |
|---|---|
| Construction en cours | Une construction que vous avez commencée, mais pas encore complétée, aura le droit acquis en raison de son permis. |
| Permis de construction | Si vous recevez votre permis de construction avec la nouvelle réglementation, vous aurez un droit acquis si vous respectez les conditions du permis. |
| Permis de lotissement | Le permis de lotissement concernant une opération cadastrale obtenu avant l’adoption de l’interdiction vous donne un droit acquis. |
| Usage dérogatoire | L’usage dérogatoire exercé sur votre territoire aura un droit acquis qui se limite à la superficie de votre bâtiment. |
Évidemment, si vous avez un permis illégal, il ne sera pas possible de faire valoir un droit acquis. En règle générale, les autorités municipales ont une certaine marge de manœuvre. Toutefois, dans cette situation, il y aura tolérance zéro.
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Ainsi, en tant que propriétaire, il est possible que vous souhaitiez réaliser des projets de grande envergure. Toutefois, vos droits sont grandement limités par les décisions prises par votre municipalité.
Par conséquent, avant d’entreprendre des travaux quelconques, il est préférable de vous informer auprès de votre municipalité afin de connaître vos droits et les limitations à votre droit de propriété.
Dans d’autres cas, il est possible que la municipalité adopte des modifications qui viennent impacter les usages de votre terrain. Pour éviter une telle situation malheureuse, il est possible de faire appel à un avocat spécialisé en droit du travail.
Grâce à son expertise, il sera en mesure de faire valoir votre droit acquis ou tout autre intérêt que vous avez. Ainsi, vous aurez la possibilité d’intenter des recours contre votre municipalité afin de mettre fin à l’atteinte de vos droits.
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