Dans l'univers de la construction et de la rénovation résidentielle, les entrepreneurs disposent d'une arme puissante en cas de non-paiement : l'hypothèque légale.
Cette mesure offre une bouée de sauvetage essentielle pour préserver la valeur de leur travail. Néanmoins, la facilité avec laquelle un entrepreneur peut enregistrer une hypothèque légale sur des propriétés ouvre la porte à d'éventuels abus.
Les répercussions de l'hypothèque légale peuvent affecter n’importe quel propriétaire et le processus de contestation d’une hypothèque légale peut représenter une épreuve complexe et coûteuse.
C’est pourquoi JuriGo vous présente tout ce que vous devez savoir sur l’hypothèque légale sur une propriété : les types d’hypothèque légale, vos protections et les contestations possibles!
L’hypothèque légale : de quoi s’agit-il?
Commençons avec un exemple pour illustrer les dangers de l’hypothèque légale en construction. Imaginez qu’un couple qui décide de refaire un plancher de céramique dans leur demeure.
À la fin des travaux, à leur grande stupéfaction, ils découvrent que la céramique a été installée à l'envers. L'entrepreneur, qui n’a pas trop envie de recommencer son travail à zéro, exige toutefois son paiement.
Si le couple refuse de le payer, l'entrepreneur peut les mettre en demeure, puis inscrire une hypothèque légale de construction sur leur résidence. Afin de contester cette mesure, le couple serait contraint d'entamer des procédures judiciaires, mais la peur des coûts élevés d’un procès va les pousser à payer l'entrepreneur, en tolérant le travail mal fait de l’entrepreneur.
L’hypothèque légale vs. Le prêt hypothécaire : deux concepts totalement différents!
Il est important de souligner que l'hypothèque légale est complètement différente du prêt hypothécaire classique. On peut voir l’hypothèque légale comme un droit octroyé au créancier en cas de défaut de paiement d'une dette ou d'une facture.
L’hypothèque légale est régie par le Code civil du Québec et elle jouit d'un rang privilégié ce qui signifie qu'elle prend le pas sur d'autres créances! En présence d'une hypothèque légale, le remboursement de cette hypothèque doit être fait AVANT le remboursement de votre prêt hypothécaire auprès de la banque.
Quels sont les 4 types d’hypothèque légale au Québec?
Il existe plusieurs différents types d’hypothèque légale, mais généralement, celles-ci sont enregistrées lorsque des paiements liés à un bien immobilier n’ont pas été faits, comme par exemple dans le cas de travaux de rénovation.
En cas de non-paiement, le créancier va alors pouvoir demander une saisie du bien immobilier et sa mise en vente aux enchères pour récupérer les sommes qui lui sont dues.
En droit québécois, il existe 4 catégories d’hypothèque légale qui peuvent être inscrites sur une propriété :
- Hypothèque légale de l’État : Le gouvernement ou d’autres entités publiques de droit public telles que les municipalités ont le pouvoir d'émettre une hypothèque légale de l'État en cas de non-respect de vos obligations fiscales, d’où l’importance de payer vos impôts à chaque année!
- Hypothèque légale du syndicat des copropriétaires : Ce type d’hypothèque s'applique spécifiquement aux propriétaires de condos. Elle entre en jeu lorsqu’un propriétaire accumule des retards dans le paiement des charges communes, par exemple leur contribution au fonds de prévoyance et d'auto-assurance. Le syndicat des copropriétaires peut alors inscrire ce type d'hypothèque sur la partie privative du condo.
- Hypothèque légale résultant d’un jugement de la cour : L’hypothèque légale peut aussi résulter d'une décision de justice. Par exemple, si un tribunal ordonne le paiement d'une somme à une tierce partie et que cette somme n'est pas réglée, l'hypothèque légale peut être inscrite sur la propriété pour recouvrer les montants dus et dédommager la partie créancière.
- Hypothèque légale de la construction : L’hypothèque légale qui est sans doute la plus connue est l'hypothèque légale de la construction. Celle-ci offre aux entrepreneurs, sous-traitants et fournisseurs de matériaux ayant travaillé sur une propriété la possibilité d'enregistrer une créance sur cette propriété.
En quoi consiste l’hypothèque légale de la construction?
Ce sont donc toutes les personnes qui ont participé à la construction ou la rénovation d’une propriété, incluant les entrepreneurs, les ouvriers et les professionnels (architectes, ingénieurs, etc.), qui bénéficient de l'hypothèque légale.
Ceux-ci disposent de 30 jours après la fin des travaux pour inscrire l'hypothèque légale auprès du registre foncier et vous en aviser.
Par exemple, un entrepreneur en excavation qui intervient uniquement au début des travaux calculerait son délai de 30 jours à partir de la date de toute fin des travaux. Toutefois, il faut savoir que l’hypothèque légale ne laisse pas de trace pendant cette période.
Il existe donc un risque pour tout acheteur d’une maison neuve ou récemment rénovée : la propriété pourrait faire l’objet d’une hypothèque légale de construction en raison de dettes du vendeur! Ce délai de 30 jours s'applique également en cas d'abandon de travaux.
Comment vérifier l’inscription d’une hypothèque légale sur sa propriété?
Maintenant que vous soyez mieux informé, comment réagir face à une hypothèque légale sur votre propriété?
Tout d’abord, lorsque vous achetez une propriété, il est impératif de vous assurer qu'aucune hypothèque légale ne grève la propriété, pour éviter d’assumer les dettes de l’ancien propriétaire! Si vous êtes engagé dans un processus d'achat, prenez le temps de vérifier si une hypothèque est inscrite sur la propriété qui vous intéresse.
Cette vérification est accessible et ne vous coûtera pas plus d’1$, en vous rendant directement sur le site du Registre foncier du Québec. Assurez-vous d’avoir en main le numéro de lot associé au bien immobilier, et le tour est joué : vous pouvez vous assurer que votre future maison n’est pas assortie d’une hypothèque légale!
Que faire si une hypothèque légale est inscrite sur votre propriété?
Face à une situation qui pourrait engendrer l'enregistrement d'une hypothèque légale, il est primordial que vous agissiez rapidement pour résoudre le conflit avant qu'il ne s'aggrave. La première solution est évidente : régler votre dette envers le créancier. Si cela n’est pas possible, voici d’autres options à considérer :
Négocier avec l’autre partie
Si vous devez une certaine somme d’argent à un entrepreneur, un travailleur ou toute autre partie, vous pouvez tenter une négociation à l'amiable. Par exemple, vous pouvez lui proposer un paiement partiel ou des échéanciers étalés sur une période plus longue. Cela peut s'avérer fort utile pour éviter l'enregistrement d'une hypothèque légale sur votre habitation.
Faire appel à un avocat ou avoir recours à la médiation
Si vous faites face à une situation plus complexe, il est particulièrement important de consulter un avocat en droit immobilier pour obtenir des conseils sur vos droits et les démarches à entreprendre pour résoudre le conflit.
De même, si vous ne parvenez pas à résoudre le différend avec la partie concernée par la négociation, songez à la médiation pour tenter de trouver un terrain d'entente. Dans tous les cas, il faut agir rapidement pour régler le conflit avant qu'il ne prenne de l'ampleur.
Comment contester une hypothèque légale?
Lorsqu'une hypothèque légale est enregistrée sur votre propriété, des montants élevés peuvent aller jusqu’à vous contraindre à vendre votre maison. Ce n’est certainement pas la fin que vous imaginiez lorsque vous avez signé votre contrat avec un entrepreneur en construction !
SI l’hypothèque légale vous semble abusive, vous pouvez envisager la possibilité de contester celle-ci. Pour ce faire, il faudra examiner la base légale de l'hypothèque pour déterminer si elle est justifiée.
Il est donc primordial de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier afin obtenir un avis juridique concernant les voies de contestation et les options qui s’offrent à vous. Si votre dossier est solide, vous pourrez déposer une demande d'annulation devant un tribunal. Si le tribunal accueille votre demande, l'hypothèque légale sera annulée.
La radiation temporaire : une solution entre temps!
Étant donné que les délais pour obtenir un jugement sont souvent longs, la loi autorise la radiation temporaire de l'hypothèque légale en attendant la décision du tribunal. Une condition préalable existe toutefois : il faut substituer l’hypothèque légale par une autre garantie.
Pour bénéficier de cette radiation, vous devez démontrer que l'hypothèque légale vous porte préjudice. Par exemple, vous pouvez démontrer que cette hypothèque vous empêche de ventre votre résidence.
D'autres formes de garanties acceptables comprennent le dépôt en fidéicommis, la consignation au greffe et la lettre de garantie bancaire. La garantie doit couvrir le montant de la créance, les intérêts pendant une période raisonnable ainsi que les frais.
Comment est-ce qu’une hypothèque légale prend fin?
Si le détenteur de l'hypothèque légale n'exerce pas son droit sur le bien immobilier dans les 6 mois suivant la fin des travaux, il perd son recours. À moins d'un préavis, il ne peut plus faire valoir ce droit et l'hypothèque enregistrée sera radiée à la demande du propriétaire concerné.
Pour que l'hypothèque légale se maintienne au-delà de six mois, le détenteur doit publier un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, en informant également le propriétaire avant la publication.
JuriGo vous aide à trouver un avocat pour votre hypothèque légale!
Lorsque vous achetez une nouvelle maison, il est facile de ne pas se soucier de grand-chose, puisque tout est neuf! Pourtant, l'ombre de l'hypothèque légale peut assombrir ce tableau. Différents acteurs du domaine de la construction peuvent assez facilement inscrire une hypothèque légale sur votre propriété en cas de non-paiement à la suite de services de construction ou de rénovation.
Face à une hypothèque légale (ou au risque de celle-ci), il est vivement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Un avocat expérimenté peut non seulement vous guider à travers le processus d'inscription ou de contestation d'une hypothèque légale, mais aussi vous conseiller sur les mesures à prendre pour éviter les litiges et les conséquences négatives.
Pour trouver un tel avocat, vous n’avez qu’à remplir le formulaire de demande juste en bas! Vous serez rapidement mis en contact avec un avocat en droit immobilier partenaire de JuriGo.
Cette mise en contact est gratuite et ne vous engage en rien, alors n’attendez pas pour faire valoir vos droits!