Si vous n’aviez jamais entendu parler des hypothèques légales de la construction, sachez que vous avez désormais une nouvelle arme à craindre! Cette sureté figure parmi les plus redoutables et redoutées que la loi a à offrir, et vous comprendrez rapidement pourquoi. En effet, cet outil juridique permet aux entrepreneurs de garantir le paiement de leur créance pour travaux effectués.
Sachant cela, quelle est la marche à suivre pour faire valoir une hypothèque légale en cas de non-paiement? Ou encore, comment devez-vous réagir si un entrepreneur fait valoir cette hypothèque contre vous? La loi prévoit une démarche spécifique qu’il vous importe de respecter, sous peine de perdre vos droits.
JuriGo vous explique donc le fonctionnement de l’hypothèque légale au Québec et vous offre même de trouver un avocat qui saura faire valoir vos droits en vertu de celle-ci. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire pour trouver un tel professionnel!
Qu’est-ce qu’une hypothèque légale de la construction et à quoi sert-elle?
Dans le domaine de de la construction, les sommes investies pour construire, rénover ou améliorer des ouvrages sont souvent considérables, que ce soit en termes de matériaux ou de main-d’œuvre. Comme la loi reconnait qu’il serait précaire de laisser les entrepreneurs acquitter de tels montants sans aucune garantie de paiement de la part du client, elle met en place une protection sous forme de l’hypothèque légale de la construction.
L’hypothèque est donc une sureté qui résulte de la loi. En effet, contrairement à une hypothèque conventionnelle rattachée à un prêt hypothécaire résidentiel, par exemple, l’hypothèque légale de la construction tire son origine du Code civil; l’entrepreneur et le client n’ont donc pas à signer un acte d’hypothèque pour que celle-ci prenne effet au bénéfice de l’entrepreneur.
Ce faisant, elle est instaurée uniquement pour garantir le paiement de la créance des personnes participant aux travaux de construction jusqu’à concurrence de la plus-value qu’ils ont apportée à l’immeuble. Cette précision n’est donc pas banale, puisque les travaux ne conférant aucune plus-value seront donc exclus du droit à l’hypothèque légale.
Qui plus est, l’hypothèque est aussi d’un droit réel conférant un droit de suite! C’est donc dire qu’elle confère à ses bénéficiaires un droit d’action direct sur le bien affecté par l’hypothèque et, en cas de défaut persistant du débiteur, permet la saisie de la propriété améliorée. Évidemment, des conditions préalables d’exercice s’imposent, mais l’hypothèque confère un droit d’exercice de recours hypothécaires, incluant la saisie, la vente en justice et la prise en paiement.
Pour toutes ces raisons et à des fins d’opposabilité aux tiers, l’hypothèque doit donc être publiée au Bureau de la publicité des droits. Cette publication est obligatoire pour le bénéficiaire de l’hypothèque désirant exercer ses recours hypothécaires.
Qu’arrive-t-il en présence de plusieurs hypothèques? L’hypothèque légale de la construction prend rang avant toute autre hypothèque! Par exemple, en cas de concours entre une hypothèque conventionnelle publiée ou toute autre sureté, l’hypothèque légale de la construction sera colloquée en priorité de celles-ci. Advenant que plusieurs hypothèques légales aient été inscrites, elles concourront entre elles en proportion de leur valeur.
Le portrait se dessine peu à peu et vous comprenez maintenant que l’hypothèque légale de la construction, c’est du sérieux! Il y a plus encore, alors voici ce que vous devez savoir pour faire valoir un tel droit.
Quels sont les travaux visés par l’hypothèque légale?
Les garanties conférées par l’hypothèque légale de la construction ne visent pas tous les travaux. En fait, la loi circonscrit la protection de cette hypothèque aux seuls travaux qui apportent une plus-value à l’immeuble. Par plus-value, les tribunaux n’incluent que les travaux qui contribuent à l’augmentation de la valeur de l’immeuble, par opposition aux simples travaux d’entretien ou de maintenance.
Parmi les travaux contribuant à la plus-value, le Code civil et la jurisprudence reconnaissent les suivants comme bénéficiaires de l’hypothèque légale de la construction!
- Construction
- Rénovation
- Agrandissement
- Réparations majeures
À quel moment détermine-t-on de la plus-value apportée? C’est au jour de la fin des travaux ou de l’abandon de ceux-ci que la valeur s’établit, sans égard aux actes posés par la suite par le débiteur qui pourraient contribuer négativement à cette valeur.
Comment s’évalue la plus-value apportée à un immeuble? Les tribunaux ont statué maintes fois que l’analyse de la plus-value requiert une analyse purement objective fondée sur des principes économiques; on compare donc la valeur de l’immeuble avant les travaux et après ceux-ci afin de déterminer si une plus-value a réellement été amenée.
Qu’arrive-t-il si aucune plus-value n’est constatée? Dans ce cas, le tribunal sera en droit d’ordonner la radiation de l’hypothèque légale, ce qui éteindra le droit de l’entrepreneur l’ayant publiée.
Qui sont les bénéficiaires de l’hypothèque légale de la construction?
La protection conférée par l’hypothèque légale de la construction est plus vaste qu’elle n’y parait et ne se limite pas au seul entrepreneur général en charge des travaux. Au contraire, elle profite à tous les acteurs et travailleurs qui participent au chantier en y apportant une plus-value, dont :
- Entrepreneur
- Sous-entrepreneur
- Fournisseurs de matériaux
- Ouvriers
- Architectes
- Ingénieurs
Il existe quelques exceptions et précisions! Notamment, chacun des entrepreneurs et professionnels mentionnés ci-haut doit être dument enregistré auprès de son ordre ou encore détenir les permis nécessaires afin de bénéficier du droit à l’hypothèque légale. En ce qui concerne le fournisseur de matériaux, son droit à cette hypothèque ne se réalisera que si les matériaux sont utilisés pour la construction et incorporés à l’immeuble.
Il faut également apporter une distinction pour les entrepreneurs qui ne contractent pas directement avec le propriétaire! Tel que mentionné, l’hypothèque légale bénéficie à l’entrepreneur même en l’absence d’un lien contractuel direct entre lui et le propriétaire.
Par exemple, pour qu’un sous-traitant puisse faire valoir son droit hypothécaire, il devra avoir dénoncé son contrat au propriétaire. Cela vise à permettre à ce dernier de faire les retenues nécessaires et de savoir de qui il doit obtenir une quittance avant de payer l’entrepreneur.
Cette dénonciation doit d’ailleurs se faire par écrit et être envoyée avant le début des travaux et avant la fourniture des matériaux, s’il s’agit d’une hypothèque consentie en faveur d’un fournisseur.
Les étapes pour faire valoir une hypothèque légale!
Le propriétaire est en défaut est le moment est finalement venu de faire valoir votre recours contre ce dernier en vertu de l’hypothèque légale que vous détenez contre lui? Pas si vite, une démarche en plusieurs étapes doit être accomplie afin de respecter les formalités de la loi.
Voici donc les étapes qu’un avocat vous aidera à accomplir pour faire valoir votre recours hypothécaire et obtenir le paiement pour les travaux effectués!
1. Dénonciation du contrat
Dénoncer le contrat au propriétaire est une étape qui incombe seulement aux entrepreneurs et ouvriers qui ne contractent pas directement avec le propriétaire, dont les sous-traitants. Comme aucun contrat n’est intervenu directement entre eux, la dénonciation permet au propriétaire de prendre connaissance de l’existence du contrat et de prévoir les retenues en conséquence.
Il revient d’ailleurs au sous-entrepreneur qui dénonce le contrat de transmettre l’avis par écrit, de s’assurer que le propriétaire l’a bien reçu et de faire la preuve de cette transmission en cas de recours.
2. Inscription de l’avis de conservation d’hypothèque (30 jours)
Pour l’entrepreneur qui désire se prévaloir de son droit à l’hypothèque légale, celui-ci doit publier l’avis d’hypothèque dans les 30 jours suivant la date de la fin des travaux. La notion de fin des travaux est d’ailleurs sujette à interprétation à bien des égards, notamment lorsqu’on considère que plusieurs quarts de métiers se succèdent sur un chantier.
Cependant, on a retenu que la fin des travaux signifiait l’achèvement des ouvrages conformément aux plans et devis. Ainsi, l’excavateur ayant creusé le terrain pour y couler les fondations à la « semaine 1 » du projet, disposera de 30 jours après la complétion de la maison pour enregistrer son avis d’hypothèque légale. Un n’y donc qu’une seule date de fin des travaux, laquelle est commune à tous les entrepreneurs et sous-entrepreneurs présents sur le chantier.
3. Transmission du préavis d’exercice hypothécaire (60 jours)
Une fois l’avis publié dans les 30 jours, l’entrepreneur dispose désormais d’un délai de 6 mois à partir de la date de la fin des travaux pour intenter son recours hypothécaire. Notez bien qu’en l’absence d’un tel préavis à l’intérieur d’un délai de 6 mois, l’hypothèque légale s’éteindra. Seul l’envoi d’un préavis préalablement signifié au propriétaire dans le délai mentionné pourra faire survivre l’hypothèque.
4. Exercice du recours hypothécaire
Maintenant que les délais de publication, de préavis et d’inscription ont été respectés, l’entrepreneur peut maintenant exercer ses recours hypothécaires contre le propriétaire, à condition qu’aucune contestation judiciaire n’intervienne, évidemment. L’entrepreneur aura donc le choix de plusieurs recours prévus au Code civil du Québec en matière de droits hypothécaires, dont :
- Prendre l’immeuble en paiement de la créance
- Vendre l’immeuble en justice
- Vente de l’immeuble par le créancier
- Prendre possession et administrer l’immeuble
En tant qu’entrepreneur désirant intenter un recours en vertu d’une hypothèque légale, vous avez tout intérêt à effectuer la démarche en compagnie d’un avocat qui saura vous guider, ce qui maximisera vos chances d’obtenir un juste paiement pour les travaux effectués et non payés.
JuriGo peut vous référer dès maintenant à des avocats en droit de la construction spécialisés en matière d’hypothèque légale. Il suffit de remplir le formulaire en bas de page!
Substitution des suretés, est-il possible de se défaire d’une hypothèque de la construction?
Le propriétaire d’un immeuble contre qui une hypothèque légale a été inscrite n’est pas dépourvu de tout recours. En effet, l’article 2731 du Code civil du Québec permet à ce même propriétaire de s’adresser au tribunal suite à l’inscription d’une hypothèque légale afin de demander la réduction de l’hypothèque, la détermination du bien grevé ou encore la substitution par une autre sureté suffisante.
Le propriétaire peut se protéger de l’hypothèque légale par la substitution des suretés s’il est en mesure de fournir une autre sureté (garantie) suffisante. Pour ce faire, il faudra évidemment s’adresser au tribunal, et c’est celui-ci qui décidera s’il est opportun d’ordonner la substitution et de faire radier l’hypothèque légale.
Les tribunaux ont reconnu que la substitution pouvait opérer si on accordait une garantie équivalente. Pour respecter ces critères, c’est donc dire que la substitution doit continuer à couvrir le capital, les intérêts et les frais.
De plus, un tribunal pourra être justifié de substituer les suretés lorsque l’entrepreneur abuse de ses recours. Ce serait notamment le cas d’un bénéficiaire de l’hypothèque qui intente un recours pour prise en paiement de l’immeuble alors qu’il ne détient qu’une créance de 10 000$.
L’entrepreneur et le propriétaire peuvent-ils s’entendre à l’amiable? Tout à fait, la liberté contractuelle permet à l’entrepreneur de renoncer à l’hypothèque légale en faveur d’une autre garantie. Ceci dit, comme l’hypothèque légale figure parmi les garanties les plus solides, les chances d’en venir à un tel compromis sont souvent minces.
La convention de renonciation de l’hypothèque légale est-elle valable?
La substitution est certes une protection que le propriétaire peut invoquer pour tenter de se défaire de l’hypothèque légale de la construction, mais avec une convention de renonciation, il n’aurait tout simplement jamais eu à le faire! En effet, la loi permet aux parties de renoncer à l’hypothèque légale de la construction à l’avance.
Par une telle convention, l’entrepreneur renonce donc aux droits et aux effets conférés par l’hypothèque légale de la construction, ce qui a pour effet de protéger le propriétaire. Toutefois, notez bien que la renonciation de ce droit ne peut pas empêcher la publication d’une telle hypothèque.
De plus, la convention de renonciation à l’hypothèque légale de la construction est parfois conclue entre un entrepreneur et ses sous-entrepreneurs (sous-traitants), dépouillant ces derniers de leurs droits hypothécaires.
Si vous êtes un entrepreneur, vous ne devriez signer une telle clause de renonciation que pour d’excellentes raisons, car vous perdez d’importants droits en concluant une telle convention!
Que devriez-vous faire en cas de réception d’avis d’hypothèque légale?
Vous êtes du côté propriétaire de l’hypothèque légale et on vous fait parvenir un avis d’inscription ou encore un préavis d’exercice? Il est temps d’agir, et d’agir rapidement en contactant un avocat sans tarder! Un professionnel du droit qualifié sera en mesure d’analyser votre situation afin de vérifier la validité de l’hypothèque invoquée contre vous.
Votre avocat pourra d’abord vérifier si les délais de rigueur ont été respectés. On peut notamment penser aux délais de 30 jours et de 6 mois suivant la fin des travaux pour faire valoir le droit à l’hypothèque. Assurez-vous de connaître la date de fin des travaux afin de permettre cette vérification.
De plus, advenant que vous ayez acquitté des sommes aux différents entrepreneurs, faites parvenir les quittances à votre avocat. Avec toutes ces informations en main, votre avocat qualifié en matière d’hypothèques et de suretés pourra vous défendre contre l’hypothèque légale inscrite contre vous.
JuriGo s’occupe de trouver le bon avocat pour votre dossier d’hypothèque légale!
Les délais pour faire valoir une hypothèque légale sont courts et le temps vous est compté! La presse devrait d’ailleurs se faire ressentir que vous soyez du côté entrepreneur ou du côté client de l’hypothèque, puisque dans un cas comme dans l’autre, les conséquences financières peuvent être très importantes.
Ainsi, vous avez tout intérêt à trouver un avocat qualifié en matière d’hypothèques légales, et ce, dès maintenant! Heureusement pour vous, JuriGo est en mesure de vous trouver un tel partenaire rapidement et en la facilité de quelques clics!
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