Vous venez de faire l’acquisition d’une propriété et vous découvrez que le vendeur vous a communiqué de fausses informations?
Vous pourrez alors faire l’une des déclarations suivantes:
- Dommages-intérêts,
- Réduction du prix de vente,
- Annulation de la vente.
Toutefois, puisque vous en faites la demande, vous aurez le fardeau de la preuve. Il est donc nécessaire de faire appel à un avocat.
JuriGo vous explique ce qu’il faut faire lorsque vous recevez une fausse déclaration lors d’une transaction immobilière!
Qu’est-ce qu’une déclaration du vendeur de l’OACIQ?
La déclaration du vendeur sur l’immeuble est un formulaire que le vendeur devra remplir afin de dresser un portrait complet de la propriété qui est mise en vente. Le vendeur répond aux nombreuses questions par « oui » ou « non ».
Le vendeur pourra également ajouter des précisions si cela s’avère nécessaire. Il doit répondre à la déclaration de bonne foi et en toute connaissance de cause. L’objectif est d’être le plus transparent possible dans le processus de vente et éviter les mauvaises surprises.
Quelles sont les protections offertes par la déclaration du vendeur?
Si la déclaration du vendeur est dûment remplie, elle offre une protection légale aux deux parties de la transaction.
Protection du vendeur: Sa responsabilité est limitée en cas de découverte de vices ou d’irrégularités lorsque l’information complète est dans la déclaration. Une information divulguée ne pourra pas être sujette à un recours en vices cachés.
Protection de l’acheteur: La déclaration permet à l’acheteur d’avoir un aperçu complet de la propriété. Il s’agit en fait d’un point de départ pour l’évaluation de la propriété et la négociation de conditions à intégrer dans une promesse d’achat.
Quelles sont les informations qu’on trouve dans une déclaration du vendeur?
Comme mentionné, le formulaire de la déclaration est conçu de manière à offrir un portrait complet de la propriété. Le vendeur doit donc remplir chacune des sections. On retrouve généralement les informations suivantes:
- L’année de construction et d’acquisition par le vendeur actuel,
- L’existence d’une servitude (ou d’une limitation au droit de propriété),
- Le statut hypothécaire,
- L’état des systèmes principaux (chauffage, électricité, plomberie…),
- Les problèmes connus sur la propriété,
- Les travaux effectués sur la propriété,
- Les revenus de l’immeuble (si locatif), et
- La localisation dans une zone à risque, le cas échéant.
Dès que le formulaire est rempli et signé, il sera annexé à la promesse d’achat et sera transmis au prêteur hypothécaire de l’acheteur. Cela lui permettra d’évaluer les risques et d’ajouter des conditions au prêt.
Vous avez un problème avec la déclaration du vendeur? JuriGo vous aide à trouver un avocat gratuitement!
Est-ce que la déclaration du vendeur est obligatoire?
Oui, dans bien des cas, ce formulaire sera obligatoire. En fait, dès qu’il y a une transaction immobilière impliquant un courtier immobilier, il faudra que la déclaration du vendeur soit remplie.
Cette déclaration s’applique pour les propriétés résidentielles de 4 logements et moins, incluant les immeubles détenus en copropriétés indivises.
Erreur, omission ou mensonge – Comment faire la différence?
Le simple fait qu’une information ne soit pas exacte ne veut pas dire que le vendeur a commis une faute. Avant d'entreprendre des recours, il faut distinguer une simple erreur d’un mensonge intentionnel.
L’erreur de bonne foi
Tout d’abord, il est possible que le vendeur ait commis une erreur de bonne foi. Ce sera le cas s’il ignore tout simplement le problème. Ce sera notamment le cas s’il le problème est invisible à l'œil nu.
Dans une telle situation, la responsabilité du vendeur ne sera pas nécessairement engagée. Cela est d’autant plus vrai si l’acheteur effectue une inspection préachat complète.
L’omission
Il sera question d’une omission lorsque le vendeur passe sous silence une information pertinente sans nécessairement chercher à tromper l’acheteur. Ce sera le cas s’il oublie de mentionner des rénovations qui ont été effectuées sans permis.
Même si le vendeur n’est pas nécessairement malveillant, l’omission pourra avoir un impact direct sur la transaction. En effet, l’omission peut concerner un élément qui aurait influencé la décision d’acheter.
La fausse déclaration
Finalement, la dernière situation est lorsque le vendeur connaît une information, mais décide de consciemment montrer ou cacher l’information. Une déclaration mensongère donne toujours lieu à des poursuites judiciaires.
Dans les cas les plus extrêmes, il sera possible pour l’acheteur de demander l’annulation complète de la vente immobilière.
Comment savoir s’il s’agit d’une fausse déclaration? Il peut être difficile de faire la distinction entre une fausse déclaration, une omission ou une erreur. Toutefois, il existe certains indices permettant de faire la différence:
- Le problème survient rapidement après la transaction immobilière,
- Le rapport d’inspection contredit la déclaration du vendeur,
- Des voisins, ouvriers ou anciens propriétaires mentionnent des problèmes récurrents, ou
- Vous trouverez des indices de problèmes cachés.
Quelles sont les conséquences d’une fausse information?
Si l’acheteur constate qu’il y a eu de fausses informations dans la déclaration du vendeur, il sera possible d’entamer des procédures contre le vendeur en question afin d’obtenir un certain dédommagement. Généralement, il existe 3 recours possibles:
- La réclamation de dommages-intérêts,
- La réduction du prix de vente, et
- L’annulation de la vente.
La réclamation de dommages-intérêts
Si vous avez découvert un problème qui vous a obligé à effectuer des travaux et engager des frais, vous pourrez demander le remboursement au vendeur. En effet, si cela n’est pas prévu, il sera possible de réclamer une indemnisation.
La réduction du prix de vente
Vous pouvez aussi demander une compensation financière dont le montant correspond à la perte de valeur de la propriété ou des travaux nécessaires pour corriger un problème. Il s’agit du recours généralement entrepris lorsqu’un vice caché est découvert.
L’annulation de la vente
Bien qu’il s’agisse d’un recours beaucoup plus rare, les acheteurs peuvent demander l’annulation de la vente dans les situations plus graves. Ce sera le cas lorsque l’ampleur des problèmes est telle que vous n'auriez jamais acheté la propriété.
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Il peut être difficile pour un acheteur de comprendre l’ampleur de la situation et d’identifier les recours qu’il peut entreprendre. Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut faire appel à un avocat.
L’avocat en droit immobilier pourra évaluer la situation et vous indiquer les chances de succès d’un recours judiciaire. Il pourra également vous représenter tout au long des procédures judiciaires si cela s’avère nécessaire.
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