En tant qu’entrepreneur, il existe plusieurs situations dans lesquelles vous serez confronté à faire affaire avec d’autres travailleurs afin d’effectuer certains travaux. Dans ce cas, il est important de garder à l’esprit que les règles qui s’appliquent vont varier.
L’une des situations les plus importantes est dans le cas d’une sous-traitance. En effet, dans ce cas, vous faites affaires non pas avec le propriétaire de l’immeuble, mais avec l’entrepreneur qui est chargé du projet de rénovation.
Cependant, puisque vous ne faites pas affaires directement avec le propriétaire de l’immeuble, vous n’avez pas de droit sur la propriété directement. En effet, votre relation contractuelle reste avec l’autre entrepreneur.
Ainsi, si vous souhaitez utiliser votre hypothèque légale de construction sur vos projets de construction, il sera nécessaire de d’abord procéder à la dénonciation du contrat directement auprès du propriétaire.
JuriGo vous explique comment préserver vos droits grâce à la dénonciation du contrat de sous-traitance!
La dénonciation de contrat: Qu’est-ce que c’est?
En raison des travaux de construction qu’ils vont effectuer, la législation en vigueur au Québec va venir prévoir la possibilité de voir les créances garanties grâce à une hypothèque légale de construction.
Celle-ci va permettre de garantir non seulement les matériaux et les services rendus tout au long des travaux, mais également la plus-value donnée par ceux-ci une fois que les rénovations sont complétées.
Toutefois, dans l’éventualité où les travaux en question n’ont pas été conclu par le propriétaire du bâtiment visé par les rénovations, cette hypothèque légale va se limiter aux matériaux ainsi qu’aux services et aux travaux que lorsqu’une dénonciation écrite du contrat en question a été remise au propriétaire.
Donc, si la personne en question n’a pas contracté directement le propriétaire de l’immeuble en question, l’hypothèque légale de la construction ne va couvrir que ce qui se passe après que le propriétaire a reçu la dénonciation de contrat.
Que faut-il savoir sur la dénonciation de contrat?
Lorsqu’il est question d’une dénonciation de contrat, celle-ci va venir aviser le propriétaire de l’immeuble qu’il existe un contrat d’entrepreneur en constructio n concernant les rénovations ainsi que l’hypothèque légale.
De plus, lorsqu’une dénonciation de contrat est effectuée, la personne peut faire part de son intention de publier un avis concernant l’hypothèque légale de la construction. Celle-ci va donc s’appliquer dans l’éventualité où le cocontractant ne paye pas pour les services reçus.
Pour effectuer une dénonciation de contrat, il sera d’abord nécessaire d’avoir en votre possession le numéro de lot de l’immeuble en question. Aussi, il sera nécessaire de préalablement effectuer une recherche pour identifier tous les titres et s’assurer de connaître l’identité du propriétaire de l’immeuble en question.
En effet, pour avoir une dénonciation de contrat de sous-traitance en bonne et due forme, il est crucial que celle-ci soit directement transmise à tous les propriétaires de la résidence concernée.
| Bon à savoir! Dans l’éventualité où vous avez contracté directement avec le propriétaire de la résidence, il ne vous sera pas nécessaire d’effectuer une dénonciation de contrat. En effet, ce dernier va déjà connaître l’ensemble des obligations. |
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De plus, une fois la dénonciation transmise, il sera important d’également remettre une copie de la dénonciation à l’entreprise avec qui vous avez contracté afin d’effectuer les travaux en question.
Ainsi, si vous connaissez déjà l’identité du propriétaire de l’immeuble et que vous savez que ce n’est pas la personne avec qui vous avez contracté, mieux vaut se prendre d’avant et préparer les documents nécessaires à la dénonciation.
Également, lorsque vous préparez une dénonciation de contrat, celle-ci doit être faite à l’écrit. Par la suite, la jurisprudence québécoise est venue établir certaines informations qui devront se trouver dans la dénonciation.
Le contenu de la dénonciation du contrat de sous-traitance
Tout d’abord, vous aurez à désigner tous les propriétaires de l’immeuble ainsi que l’entrepreneur concernés par le contrat de sous-traitance. Ensuite, la prochaine étape sera d’inclure la dénonciation du contrat de l’entreprise.
En temps normal, il est fortement recommandé d’indiquer que la dénonciation en question est effectuée en vertu des articles concernant hypothèque légale de construction du Code civil du Québec.
Aussi, la dénonciation devra indiquer la nature de tous les éléments entourant les travaux en question, notamment:
- Les travaux,
- Les matériaux, et
- Les services.
À cette étape, il faudra également indiquer le nom de l’entrepreneur avec qui vous avez conclu un contrat pour effectuer tous les travaux dans l’immeuble en question. Finalement, le dernier élément à indiquer sera le prix du contrat en question. Toutefois, il est possible de donner un prix approximatif selon les décisions passées des tribunaux.
Changements au contrat de sous-traitance – Qu’advient-il de la dénonciation?
Comme mentionné, il est important, dans la dénonciation, d’indiquer la nature des travaux ainsi que les matériaux et les services. Cela est dû au fait que les tribunaux ont précédemment refusé certaines dénonciations en raison d’un manque de précision.
Une fois la dénonciation du contrat effectuée, il reste possible que certains extras soient nécessaires au contrat. Par exemple, vous pourriez avoir à ajouter des travaux additionnels ou le prix peut également augmenter en fonction des travaux en question.
Dans ce cas, il ne sera pas nécessaire de procéder à une nouvelle dénonciation du contrat auprès du propriétaire. Ainsi, il est possible d’affirmer que la dénonciation vaut également pour les extras au contrat conclu pour les travaux.
Pour être certain que la dénonciation inclus les extras, il peut être intéressant d’inclure une phrase selon laquelle le prix prévu pour le contrat est sujet aux changements et il est possible d’avoir des extras.
Toutefois, dans l’éventualité où des travaux d’une autre nature doivent être effectués, vous devriez opter pour une nouvelle dénonciation de contrat de sous-traitance. Cela va vous permettre d’éviter les potentielles contestations. La nouvelle dénonciation devra obligatoirement suivre toutes les procédures précédentes.
| Pas si vite! Lorsque vous effectuez une dénonciation, il est fortement recommandé de conserver la preuve de réception puisque le fardeau de preuve pour démontrer la réception revient à celui qui devra dénoncer. Pour ce faire, la dénonciation peut être faite par huissier ou grâce au courrier recommandé. |
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Gardez à l’esprit que l’hypothèque légale de la construction ne pourra s’appliquer que pour ce qui se passe après la réception de la dénonciation de contrat. Donc, mieux vaut débuter le processus avant même que le contrat soit conclu.
Néanmoins, cela n’est pas obligatoire et donc, il est possible de procéder à la dénonciation à tout moment afin de couvrir les travaux qui restent à faire sur l’immeuble. Ainsi, dans l’éventualité où le cocontractant n’est pas en mesure de payer sa part, il sera toujours possible de procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de construction .
Toutefois, si vous n’avez pas de dénonciation, il sera impossible pour vous de profiter des garanties légales. Donc, mieux vaut faire les vérifications nécessaires afin de s’assurer que les contrats s’appliquent et éviter les mauvaises surprises.
Pour cela, mieux vaut faire appel à JuriGo pour trouver l’avocat qu’il vous faut gratuitement!
Comment effectuer une dénonciation du sous-traitant légitime?
Donc, si un entrepreneur ne fait pas affaire directement avec le propriétaire d’un immeuble sur lequel il travaille, il existe certaines situations selon lesquelles le propriétaire en question ne sera pas responsable pour ses créances en l’absence d’une dénonciation.
En vertu de l’article 2728 du Code civil du Québec, la dénonciation écrite permet l’application de l’hypothèque légale en construction. Elle ne s’appliquera qu’après la réception de la dénonciation.
Pour être valable, il est nécessaire que la dénonciation du sous-traitant respecte les 4 critères suivants:
- La dénonciation est faite par un entrepreneur avec une hypothèque légale,
- La dénonciation est faite à l’écrit,
- La dénonciation vise le propriétaire, et
- La dénonciation possède la créance.
Dans certaines situations rares, il est possible que vous n’ayez tout simplement pas d’hypothèque. Ce sera notamment le cas si le véritable propriétaire de la propriété est la Couronne fédérale ou celle provinciale.
De plus, afin d’être certain que votre dénonciation respecte les règles de l’art, il est préférable d’y joindre une copie du contrat initial. Cela va vous permettre d’éviter la situation où un élément important a été laissé de côté.
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Ainsi, lorsque vous souhaitez procéder à une dénonciation du contrat de sous-traitance, il est important de suivre toutes les conditions préalables afin d’être certain d’éviter une mauvaise situation.
Donc, lorsque vient le temps de remettre votre dénonciation au propriétaire de l’immeuble sur lequel vous effectuez vos travaux, il peut être préférable de faire appel à un professionnel du droit de la construction.
En effet, grâce à son expertise dans le domaine, l’avocat en droit de la construction pourra vous orienter et vous conseiller afin de s’assurer que vous soyez en mesure de faire valoir vos droits si cela est nécessaire.
Heureusement, pour trouver le bon avocat, il est toujours possible de faire appel à JuriGo afin d’avoir le bon professionnel juridique qui pourra convenablement vous représenter en cas de litige.
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