La copropriété divise connaît une montée en popularité au Québec, attirant un nombre croissant de personnes à la recherche de résidences principales ou secondaires.
La copropriété divise est normalement une alternative financièrement plus abordable que l'acquisition d'une maison individuelle.
Cependant, cette option comporte diverses implications juridiques importantes. En effet, les propriétaires et les locateurs d’une copropriété divise ont tous l’obligation de se conformer à la déclaration de copropriété!
Il est crucial que ceux envisageant d'acheter une copropriété divise soient pleinement conscients des obligations légales qui sont liées à cette forme de propriété partagée!
Qu’est-ce qu’une copropriété divise ?
Une copropriété divise est un modèle de propriété où un immeuble est divisé en unités privatives et en parties communes. Les propriétaires détiennent la pleine propriété de leur unité privative et partagent la propriété des espaces communs avec les autres copropriétaires.
Les unités privatives:
Les unités privatise d'une copropriété divise sont les parties de l'immeuble ou du terrain qui appartiennent exclusivement à un copropriétaire. Cela signifie que ces espaces sont réservés à l'usage et à la propriété de ce copropriétaire en particulier, et les autres copropriétaires n'ont pas de droits d'accès ou de propriété sur ces zones, par exemple:
- Les appartements ou condos :
Chaque appartement ou condo individuel est généralement considéré comme une unité privative. Le propriétaire de cet espace a la pleine propriété de l'appartement et peut en disposer comme bon lui semble, sous réserve des règlements de la copropriété.
- Les balcons ou terrasses :
Si un balcon ou une terrasse est rattaché à un appartement spécifique, il sera considéré comme une unité privative.
- Les remises ou rangements extérieurs :
Les petites structures de rangement ou les remises extérieures peuvent également être des unités privatives. Elles sont utilisées pour stocker des articles personnels du copropriétaire à qui elles sont attribuées.
Bref, le statut d'unité privative accorde au propriétaire un contrôle exclusif sur l'espace, mais il est toujours soumis aux règlements et aux restrictions de la copropriété. De plus, les propriétaires sont entièrement responsables de l'entretien et de la réparation de leurs unités privatives, tandis que les coûts liés aux parties communes sont partagés entre tous les copropriétaires.
Les parties communes
Les parties communes d’une copropriété divise comprennent entre autres:
- Les couloirs
- Les ascenseurs
- Les aires de stationnement
- Les espaces extérieurs
- Les piscines
- Les aires de jeu
La déclaration de copropriété !
Chaque copropriété divise doit obligatoirement avoir une déclaration de copropriété où sont précisément énoncés tous les règlements qui régissent l’immeuble. Les propriétaires et les locataires d'une copropriété divise sont juridiquement tenus de se conformer aux dispositions énoncées dans la déclaration de copropriété.
| Il est important de mentionner que la déclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif de l’immeuble. De plus, la déclaration de copropriété doit être signée par tous les propriétaires de l’immeuble. |
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En vertu de l’article 1052 du Code civil du Québec, une déclaration de copropriété comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
L’acte constitutif de copropriété
L’acte constitutif de copropriété définit clairement les parties privatives et les parties communes de l'immeuble et englobe:
- Assurance:
L'acte constitutif précise également des dispositions concernant l'assurance de l'immeuble. Il peut établir quelles parties de l'immeuble sont couvertes par l'assurance de la copropriété et quelles parties nécessitent une assurance individuelle de la part des copropriétaires.
- Responsabilités du syndicat, conventions et sanctions :
L'acte constitutif de la déclaration de copropriété détaille également les responsabilités et obligations du conseil d'administration du syndicat ainsi que de l'assemblée des copropriétaires. Il inclut aussi toutes les conventions liées à l'immeuble et les sanctions en cas de non-respect de la déclaration de copropriété.
- Assemblée de copropriétaires:
L'acte constitutif détermine le nombre de voix que chaque copropriétaire détient lors des assemblées de copropriétaires. Ce nombre de voix est souvent proportionnel à la taille de la partie privative de chaque copropriétaire, ce qui signifie que les copropriétaires avec de plus grandes unités ont généralement plus de poids dans les décisions collectives.
Le Règlement
La deuxième partie de la déclaration de copropriété est le règlement. Cette section contient les règles et réglementations spécifiques qui gouvernent la vie quotidienne au sein de la copropriété.
- Jouissance et entretien de l’immeuble:
Le règlement de l'immeuble spécifie les règles de jouissance, comprenant les droits, les permissions, et les restrictions en ce qui concerne l'utilisation, l'entretien, et la jouissance des parties privatives et des espaces communs de la copropriété divise.
Par exemple, elles peuvent déterminer les heures d'utilisation des espaces communs, les restrictions en matière de bruit, les règles concernant les animaux domestiques, et d'autres aspects liés à la vie en copropriété.
Le règlement de l'immeuble vise à garantir un cadre de vie harmonieux et à prévenir les conflits en établissant des lignes directrices claires quant à la manière dont les propriétaires et les résidents doivent cohabiter. Il contribue également à maintenir la valeur de la propriété en veillant à ce que les biens communs soient entretenus correctement et utilisés de manière responsable!
- Contribution aux charges communes
Le règlement de l'immeuble stipule les procédures relatives à la collecte des contributions aux dépenses communes. En effet, il spécifie les obligations des copropriétaires en matière de paiement pour couvrir les frais associés aux parties communes de l'immeuble et établit les procédures à suivre en cas de non-paiement ou de retards dans les paiements.
L’État descriptif
La troisième partie de la déclaration de copropriété est l'état descriptif. Ce document technique contient des informations détaillées telles que les numéros de lots privatifs et communs, qui servent à désigner chaque unité et les parties communes. Il peut également contenir des informations plus techniques, telles que les servitudes qui s'appliquent à l'immeuble.
Le syndicat de copropriété divise
Outre la déclaration de propriété, une autre caractéristique distincte de la copropriété divise est la présence d'un syndicat de copropriété . Le syndicat a pour mission principale d'assurer l'administration de l'immeuble et de veiller à son bon fonctionnement. Il prend en charge diverses responsabilités, telles que:
- La gestion financière de l’immeuble
- L'entretien des parties communes
- La mise en œuvre des règlements énoncés dans la déclaration de propriété
Le syndicat d'une copropriété divise peut être constitué de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble ou d’un gestionnaire externe, et il est doté d'une personnalité juridique distincte.
Les deux principaux organes du syndicat sont :
L’assemblée des copropriétaires
L’assemblée des copropriétaires est un organe décisionnel composé de tous les copropriétaires de l’immeuble. Elle se réunit périodiquement pour prendre des décisions importantes concernant la copropriété, telles que l'approbation du budget, l'adoption de règlements internes et la nomination du conseil d'administration.
| Il est important de mentionner que l'assemblée des copropriétaires a également la possibilité d'apporter des modifications à la déclaration de copropriété par le biais d'une résolution écrite signée par tous les copropriétaires habilités à voter. |
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Le conseil d'administration :
Le conseil d’administration est élu par l'assemblée des copropriétaires et il est chargé de gérer les affaires courantes de la copropriété. Il prend des décisions en fonction des règlements internes et du budget approuvé par l'assemblée. Le conseil d'administration veille à l'entretien de l'immeuble, à la gestion financière et à l'application des règles de la copropriété.
La combinaison de la déclaration de propriété et du syndicat de copropriété permet de créer un cadre structuré et clair pour la gestion de la copropriété divise, garantissant ainsi une expérience de propriété partagée bien organisée pour tous les copropriétaires.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la copropriété divise ?
Avantages de la copropriété divise :
La copropriété divise accorde à chaque propriétaire la pleine propriété de son unité privative, offrant un contrôle exclusif. Elle comporte généralement des parties communes clairement définies, apportant des avantages collectifs. De plus, elle permet une gestion structurée grâce à la déclaration de copropriété et au syndicat en place.
Désavantages de la copropriété divise :
Les frais mensuels de copropriété indivise sont élevés en raison de l'entretien des parties communes, ce qui peut constituer une charge financière significative pour les copropriétaires. De plus, les copropriétaires sont assujettis à la déclaration de copropriété, ce qui peut restreindre leur liberté.
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise ?
Dans une copropriété indivise , les propriétaires détiennent collectivement la propriété de l'immeuble dans son ensemble en fonction de leur pourcentage de participation. En effet, contrairement à la copropriété divise, les copropriétaires n'ont pas la pleine propriété individuelle d'une unité spécifique.
Quelles sont les différences entre une copropriété divise et une copropriété indivise?
Il existe de nombreuses distinctions significatives entre les deux types de copropriété. Voici un tableau mettant en évidence plusieurs différences essentielles entre la copropriété divise et la copropriété indivise :
| Copropriété divise | Copropriété indivise | |
|---|---|---|
| Partage de la propriété | Chaque copropriétaire détient la pleine propriété de son unité privative. | Les copropriétaires possèdent conjointement la propriété de l'ensemble de l'immeuble en proportion de leur part respective. La répartition des parts peut différer, par exemple, sur trois copropriétaires, l'un peut avoir 50% et les deux autres ont 25% chacun. |
| Parties communes | Les propriétaires partagent la propriété des espaces communs de l'immeuble. | Normalement, il n'y a pas de parties communes spécifiques dans une copropriété indivise. |
| Entente régie | La déclaration de copropriété (obligatoire) | La convention d’indivision (pas obligatoire) La convention d'indivision est un document similaire à la déclaration de copropriété. Elle inclut diverses informations, notamment: Sa durée Les règles pour une cohabitation harmonieuse Les responsabilités d'entretien La répartition des dépenses et améliorations Les modalités de vente Elle doit également être enregistrée au registre foncier pour être opposable aux tiers. |
| Numéro de lot | Au sein d'une copropriété divise, chaque unité privative (appartement ou condo) sera identifiée par son propre numéro de lot au cadastre. | Il n'y a qu'un seul numéro de lot au cadastre pour l'ensemble de la propriété. |
| Taxes municipale et scolaire | Chaque unité privative dispose de ses propres comptes de taxes scolaires et municipales. | Un compte de taxe scolaire et un compte de taxes municipales sont établis pour l'ensemble de la copropriété indivise. Les charges fiscales sont réparties entre les propriétaires en proportion de leur part respective dans la copropriété. |
| Vente | Un propriétaire a la possibilité de vendre son unité privative sans avoir besoin de l'approbation des autres copropriétaires. | Un propriétaire ne peut pas toujours vendre sa part de l'immeuble comme il désire. Plusieurs conventions d'indivision stipulent qu'un copropriétaire doit d'abord vendre sa part de l'immeuble aux autres copropriétaires avant de la vendre à des tiers. |
Quels sont les avantages et les inconvénients de la copropriété indivise ?
Avantages de la copropriété indivise :
Chaque copropriétaire peut activement participer aux décisions concernant la gestion de l'immeuble, y compris les améliorations et les réparations nécessaires. La flexibilité pour personnaliser l'espace est plus grande, car il n'y a pas de déclaration de copropriété.
Sans oublier de mentionner que les frais mensuels sont généralement plus bas dans une copropriété indivise que dans une copropriété divise, en raison de l'absence de parties communes dans ce type de copropriété.
- Désavantages de la copropriété indivise :
Tout d'abord, aucun copropriétaire ne détient la pleine propriété de son unité dans une copropriété indivise. De plus, ce type de copropriété est souvent moins structuré que la copropriété divise, ce qui peut conduire à des conflits et à des défis administratifs si les copropriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur la gestion de l'immeuble.
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