Lorsque vous procédez à l’acquisition d’une maison, l’une des parties les plus complexes est le financement. Cela est d’autant plus vrai dans les cas où votre dossier de crédit n’est pas très élevé.
Heureusement, il existe des alternatives intéressantes pour les personnes ayant une cote de crédit faible. Par exemple, celles-ci pourraient, grâce à une contre-lettre, passer par un prête-nom pour acheter leur prochaine demeure.
Dans ce cas, il est important de respecter les règles encadrant l’utilisation de la contre-lettre au Québec.
JuriGo vous donne le portrait global de la législation québécoise concernant l’utilisation de la contre-lettre
La contre-lettre – TOUT ce qu’il faut savoir!
La contre-lettre n’est pas un concept très connu au Québec. Toutefois, il s’agit d’un contrat qui sera secret entre les parties qui l’auront signé. Il s’agit d’une manière efficace d’exprimer la volonté des parties même s’il existe un autre contrat.
| Attention! Même si la contre-lettre est légale au Québec, il est toujours nécessaire de garder à l’esprit que vous ne pouvez pas faire de manière indirecte quelque chose qui n’est pas légal directement. Dans ce cas, votre contrat sera nul au sens de la loi et l’ancien contrat s’appliquera à votre situation même si celui-ci ne représente pas votre réelle volonté. |
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Au Québec, la contre-lettre est légale. En effet, le droit de rédiger ce contrat se trouve à l’article 1451 du Code civil.
| Art. 1451. Il y a une simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. |
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Entre les deux personnes qui ont rédigé la contre-lettre, ce contrat aura une force de loi prédominante au contrat apparent. Cependant, en cas de conflit d'intérêts, il serait possible pour l’une des parties de se prévaloir du contrat apparent.
Même si ce contrat à l’aspect de rester secret pour la majorité des individus, vous aurez quand même l’obligation de le divulguer à certains organismes dont le fisc.
Bon à savoir! Dans le cas de la contre-lettre, il est toujours possible de conclure ce contrat de manière verbale. Cependant, cela pourrait causer certaines complications au moment de le faire valoir.
Dans le cas de la contre-lettre, il y aura deux acteurs qui seront impliqués dans le cas du contrat immobilier: le mandant ainsi que le mandataire.
D’abord, pour ce qui est du mandant, il s’agit de l’individu qui choisit d’utiliser le prête-nom dans le but d’acquérir un bien. Ensuite, le mandataire est la personne qui, en vertu du contrat apparent, est le propriétaire du bien.
Les effets de la contre-lettre au Québec
Si vous avez conclu une contre-lettre, le mandataire n’a pas le droit de collecter les revenus qu’il perçoit puisqu’il a des comptes à rendre au mandant. Ce sera notamment le cas lorsqu’il est question d’un revenu locatif.
De plus, si l’immeuble en question génère des revenus, ces derniers sont la propriété du mandant et non du propriétaire. Cela est dû au fait que le réel propriétaire est le mandant en vertu de la contre-lettre.
Toutefois, il ne sera pas possible d’utiliser la contre-lettre dans l’éventualité où vous souhaitez constituer un “trompe-l’œil”, soit contourner les règles fiscales.
Pourquoi utiliser la contre-lettre en immobilier?
Il existe plusieurs situations en immobilier dans lesquelles la contre-lettre peut être utile. Voici le top 5 des raisons permettant d’utiliser une contre-lettre à votre avantage.
En temps normal, ces avantages sont surtout au niveau financier et, dans le cas d’une transaction immobilière, cela peut vous permettre d’acheter la maison de vos rêves.
Si vous avez un mauvais dossier de crédit
Lorsque vous souhaitez acquérir une maison, l’une des étapes les plus stressantes et complexes est de recevoir le financement vous permettant d’acheter la résidence. Cela sera d’autant plus difficile si vous avez un mauvais dossier de crédit.
Heureusement, il est possible, lors d’une transaction immobilière, de faire en sorte qu’une autre personne conclut la transaction. Dans ce cas, la contre-lettre vous permettra de venir dire que vous êtes le réel propriétaire de la maison même si, selon la transaction, il est propriétaire.
En fait, il devient, en vertu de la contre-lettre, votre garant d’un prêt vous permettant d’avoir acheté une maison.
Modifier le contenu d’un contrat
Il s’agit de la raison principale pour laquelle une personne utiliserait la contre-lettre. Grâce à celle-ci, il vous serait possible d’acquérir la demeure pour un prix différent à celui affiché. Aussi, vous pourrez utiliser la contre-lettre pour modifier la date d’acquisition ou le nom du propriétaire.
Par exemple, il est possible que vous décidiez que le contrat apparent stipule que le taux d’intérêt d’un prêt soit de 5%, mais, selon votre contre-lettre, le véritable taux tourne autour de 2%.
Bref, vous aurez le droit de modifier une grande partie des clauses qui se trouve dans le contrat de vente immobilière. Cependant, faites attention aux clauses d’ordre public, car si vous tentez de les modifier, votre contre-lettre sera nulle.
Ne pas nuire au dossier de crédit de tous les partenaires
Si vous souhaitez acheter une maison avec votre partenaire de vie, une des options est de procéder à une demande de financement conjointe. Néanmoins, il est possible que, dans certains cas, cela ait un effet négatif sur vos cotes de crédit.
Par conséquent, cela pourrait avoir des conséquences lorsque vous désirez demander un nouveau prêt. Donc, vous pourriez décider qu’un seul des deux partenaires fasse la transaction immobilière.
Ensuite, vous pourrez rédiger une contre-lettre dans laquelle vous faites mention du fait que les deux partenaires sont propriétaires de la maison. Cela permet de ne pas nuire au dossier de crédit des deux et vous laisse une marge de manœuvre dans l’éventualité où vous avez besoin d’un nouvel emprunt.
Cela peut d’autant plus être pertinent si l’un des deux partenaires possède un bien meilleur crédit. En effet, vous pourrez recevoir un meilleur financement si ce dernier est le seul à en faire la demande.
Donner une fausse piste
Par exemple, vous êtes un entrepreneur qui fait des flips immobiliers. Normalement, vous devriez passer par la société par actions afin que celle-ci détienne l’immeuble. Cependant, en pratique, il est beaucoup plus fréquent qu’un inspecteur vienne vérifier le chantier afin de s’assurer du respect des règles.
La présence d’un inspecteur peut vous faire perdre du temps et donc, vous pouvez décider d’acheter la demeure vous-mêmes et, par la suite, rédiger une contre-lettre afin de rendre votre société par actions la réelle propriétaire.
Ne pas nuire à votre capacité d’emprunt
Finalement, en investissement immobilier, votre capacité d’emprunt est cruciale si vous souhaitez effectuer de nouvelles transactions. Il existe évidemment plus d’une méthode vous permettant de garder une bonne capacité d’emprunt.
Toutefois, la majorité d’entre elles vont nécessiter la rédaction d’une contre-lettre. Vous pourriez, en effet, faire une demande de financement sans que celle-ci n’apparaisse pas dans votre dossier personnel ou effectuer la transaction par une autre personne, voire une société par actions.
Cependant, il existe plusieurs autres utilités de la contre-lettre lorsque diverses situations. Par exemple, celle-ci vous permet de contourner une clause de non-concurrence ou de garder le contrôle de votre société si vous devez vous départir pour obtenir un autre poste.
Si vous souhaitez rédiger une contre-lettre, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé en droit des obligations afin d’avoir un portrait global de ce que vous pouvez faire.
Heureusement, JuriGo vous permet de trouver l’avocat pour vous rapidement et gratuitement grâce à son formulaire en ligne.
Afin de répondre à vos questions sur la contre-lettre, faites appel à JuriGo pour trouver l’avocat qu’il vous faut!
Même si la contre-lettre semble complexe, elle est régie par les mêmes règles que le contrat au Québec. Par conséquent, vous avez une très grande liberté dans le contenu de ce document juridique.
Néanmoins, il reste nécessaire de suivre les règles d’ordre public afin de ne pas rendre votre volonté nulle au sens de la loi. Afin de prévenir cette malheureuse situation, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé en droit des obligations.
Grâce à JuriGo, vous pourrez trouver l’avocat parfait pour vous et celui-ci sera en mesure de vous conseiller sur les diverses possibilités qui s’offrent à vous.
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