Lorsque le gouvernement a besoin d’un terrain en particulier dans le but d’atteindre des objectifs publics, il a la possibilité d’ordonner l’expropriation de certaines personnes afin de prendre possession de l’immeuble.
En contrepartie de cette expropriation par le gouvernement, ce dernier aura l’obligation de verser une indemnité juste et préalable au propriétaire initial du terrain. Que ce soit le gouvernement québécois ou celui canadien, ils ont le droit de prendre possession des terrains s’ils remplissent les conditions nécessaires.
S’il s’agit d’une expropriation par le gouvernement du Québec, la Loi sur l’expropriation québécoise va prévoir l’encadrement du processus d'expropriation et ce sera le Tribunal administratif du Québec qui va entendre les causes.
Grâce à JuriGo, vous serez en mesure de connaître toutes les conditions qui s’appliquent lors d’une expropriation au Québec!
Qu’est-ce qu’une expropriation?
L’expropriation est une procédure particulière au Québec. En effet, le droit de propriété est considéré comme fondamental et est reconnu dans la charte québécoise. Donc, il ne s’agit pas d’un droit que l’on peut facilement enfreindre.
L’une des exceptions à cela est l’expropriation . En effet, en vertu de l’article 952 du Code civil, il s’agit de la seule manière d’enfreindre ce droit fondamental.
| Art. 952. Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, se ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. |
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Donc, l'expropriation va permettre à une personne (l’expropriant) de prendre possession d’un bien sans le consentement de la personne ayant la propriété de celui-ci (l’exproprié).
Pour qu’une expropriation soit valable, il est nécessaire qu’elle soit réalisée dans l’intérêt public. En temps normal, les critères sont établis par la loi qui habilite l’organisme à effectuer une expropriation.
Par exemple, la Loi sur les cités et villes permet aux municipalités d’exproprier des habitants afin de pouvoir construire des rues ou des parcs. Normalement, si un organisme peut acquérir le terrain au gré à gré afin d’atteindre un objectif d’intérêt public, il aura le pouvoir d’expropriation.
Qui peut être le corps expropriant au Québec?
Afin de pouvoir procéder à l’expropriation au Québec, la première condition est d’être autorisé à le faire en vertu de la Loi sur l’expropriation. D’abord, les deux paliers de gouvernements ont la possibilité de faire une expropriation.
En effet, que ce soit le Gouvernement canadien ou le Gouvernement québécois, ils peuvent procéder à une expropriation de manière directe, mais aussi en déléguant leur pouvoir à des entités sous sa gouverne grâce à l’adoption de lois.
Actuellement, au Québec, il existe plusieurs organismes qui ont obtenu le pouvoir du gouvernement d’exproprier certaines personnes, notamment:
- Les municipalités,
- Certaines sociétés d’État (Hydro-Québec),
- Les commissions scolaires,
- Les sociétés de transports, et
- Les universités.
De plus, le gouvernement a le pouvoir de contrôler les motifs d’intérêt général lorsqu’il est question d’une expropriation qui sera effectuée par une entité avec le pouvoir délégué. Toutefois, lorsqu’il est question des municipalités, des communautés urbaines ou les commissions scolaires, elles peuvent effectuer les expropriations sans le contrôle de l’État.
Sur quoi porte l’expropriation?
Ensuite, la deuxième condition pour que l’expropriation soit valide est que celle-ci doit porter sur un bien admissible. En temps normal, l’expropriation va porter un le droit de propriété de l’immeuble. Donc, il pourra être question d’un bâtiment, d’un terrain, voire d’un lot.
Aussi, l’expropriation peut porter sur un démembrement du droit de propriété. Cela inclut les servitudes, mais aussi les passages, les égouts, l’aqueduc ou des constructions. Ce processus peut aussi viser des meubles.
Cependant, pour qu’un meuble puisse être exproprié, ce dernier doit être directement lié à l’immeuble que le gouvernement souhaite exproprier. Néanmoins, il est aussi possible que la loi permette directement l’expropriation de certains meubles.
Cela est par exemple le cas de la Loi sur les biens culturels qui permet l’expropriation d’un bien classé comme étant culturel (œuvre d’art, bien archéologique…). Afin de savoir si un meuble peut être exproprié, mieux vaut faire directement appel à un avocat spécialisé.
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Quelles sont les obligations des parties impliquées lors d’une expropriation?
En effet, que vous soyez l’expropriant ou l’exproprié, le processus impose certaines obligations aux deux parties impliquées. Il est important de respecter ces dernières afin de garantir le succès de l’expropriation.
Les obligations de l’exproprié
D’abord si vous êtes obligé de quitter votre terrain en raison d’une expropriation, vous allez d’abord recevoir un avis d’expropriation. Après cela, vous aurez à informer le gouvernement ou l’organisation qui vous exproprie de la présence de locataires ainsi que des conditions d’occupation.
Si vous n’informez pas l’expropriant de cela, vous pourriez être responsable des dommages causés aux locataires en question. Si vous désirez contester l’expropriation, vous aurez à vous présenter devant le Tribunal administratif dans les 15 jours suivants la réception de l’avis.
De plus, si vous avez une entreprise sur le terrain ou à l’intérieur du bâtiment exproprié, vous devez en informer l’expropriant. Finalement, vous aurez à déposer une réclamation d’indemnité au Tribunal.
Les obligations de l’expropriant
Ensuite, du côté de l’expropriant, celui-ci doit adopter une résolution afin de procéder à votre expropriation. S’il s’agit d’un immeuble, il est nécessaire de déposer un plan ainsi qu’une description technique du terrain en question au Tribunal.
De plus, il faudra qu’il dépose un avis d’expropriation à la personne concernée et devra par la suite le publier auprès du Registre foncier du Québec 20 jours après la signification. S’il y a des locataires ou des occupants sur le terrain, il sera nécessaire pour l’expropriant de leur fournir un avis d’expropriation.
Pour prendre possession du bien, l’expropriant devra attendre 90 jours après que l’exproprié aura reçu l’avis et l’indemnité provisionnelle. Pour effectuer le changement de propriété, il faudra inscrire l’avis de transfert de propriété.
| Attention! L’exproprié peut demander à la Cour supérieure un délai supplémentaire de 6 mois afin de conserver la possession du bien qui a reçu l’avis d’expropriation. |
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Finalement, il sera nécessaire que l’expropriant dépose auprès du Tribunal administratif du Québec une offre d’indemnité détaillée.
Le droit de recevoir une indemnité par l’exproprié
La personne qui va devoir quitter son terrain en raison d’une expropriation a le droit de recevoir une indemnité juste et préalable lorsqu’il procède à l’expropriation. En temps normal, si les deux parties ne s’entendent pas sur le montant de l’indemnité, cette dernière sera fixée par le juge compétent.
Lorsque le Tribunal détermine l’indemnité, il existe deux types à considérer:
- L’indemnité principale, et
- L’indemnité accessoire.
D’abord, pour l’indemnité principale, elle correspond au montant du bien qui est exproprié qui sera établie en vertu de la valeur spéciale à l’exproprié. Donc, dans ce cas, il n’est pas seulement question de la valeur marchande, mais aussi de la valeur de bien pour la personne expropriée.
Ensuite, l’indemnité accessoire représente la compensation du préjudice causé par l’expropriation, notamment:
- Les coûts associés au déménagement,
- L’achat de biens de remplacement,
- Les coûts pour les rénovations de la nouvelle résidence, et
- Les frais de relocalisation.
Il existe aussi d’autres frais qui peuvent être inclus dans l’indemnité accessoire (perte de profits, d’opportunités…) pourrait être octroyé par un juge, mais il sera nécessaire d’en faire la preuve.
Pour cela, il sera nécessaire de démontrer le lien direct entre l’expropriation et votre perte d’opportunité. Vous pourriez, par exemple, déposer des factures ou demander un rapport d’expert.
| Important! Lorsqu’un locataire est de bonne foi, ce dernier peut recevoir une indemnité lors de l’expropriation dans le but d’être compensé pour tous les préjudices découlant directement de l’expropriation. |
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Recevoir une indemnisation provisionnelle
Pour l’exproprié, l’indemnité provisionnelle lui permet de continuer ses activités sans nécessairement être perturbée ou limitée les conséquences de l’expropriation. Si vous possédez un immeuble résidentiel et que ce dernier reçoit un avis d’indemnité, la personne expropriée pourrait recevoir 70% du montant qui sera considéré comme le plus élevé entre:
- L’offre détaillée de l’expropriant, et
- La valeur de l’évaluation municipale uniformisée.
Dans ce cas, le locataire de bonne foi pourrait recevoir l'équivalent à 3 mois de loyer en indemnisation. Toutefois, s’il s’agit d’un immeuble commercial, le juge devra fixer la valeur de l’indemnité provisionnelle selon les preuves qui lui sont présentées.
Le déroulement de l’instance en cas d’expropriation au Québec
Lorsque vous vous retrouvez dans un processus d’expropriation, il y a plusieurs étapes à suivre afin d’être au fait des procédures judiciaires.
1) Recevoir un avis d’expropriation
La première étape du processus d’expropriation est la réception d’un avis d'expropriation. En effet, l’instance va débuter dès que l’exproprié se fait signifier un avis d’expropriation sur son bien.
Dans l’avis, l’expropriant va indiquer l’immeuble qui est visé par l’avis. Ce dernier devra indiquer le numéro cadastral et préciser s’il s’agit d’une expropriation sur un immeuble en entier ou une partie.
S’il ne vise qu’une partie d’un immeuble, il faudra que l’avis soit décrit avec une description technique effectuée par un arpenteur-géomètre. Par la suite, l’avis sera publié dans le registre foncier.
À la fin de l’avis, l’expropriant aura à indiquer la possibilité de contestation offerte à l’exproprié dans les 30 jours de la réception de l’avis. Aussi, il faudra demander à l’exproprié d’indiquer la présence d’occupants sur son terrain.
En ce qui a trait à l’avis d’expropriation, ce dernier sera accompagné d’un plan de l’immeuble visé par le processus d’expropriation.
2) Comparaître devant le Tribunal administratif du Québec
Après avoir reçu l’avis d’expropriation, l’exproprié et les locataires du terrain vont comparaître devant le Tribunal administratif du Québec, soit le tribunal compétent.
Dans ce cas, le Tribunal aura la compétence ainsi que la mission de déterminer l’indemnité qui devra être versée à ceux-ci par l’expropriant. L’indemnité aura comme objectif de permettre la relocalisation des opérations de l’exproprié et, aussi, de minimiser les conséquences sur les activités économiques.
3) Signification d’un avis de transfert de propriété
Après avoir déterminé la valeur d’une indemnité provisionnelle pour les expropriés, l’expropriant pourra signifier un avis de transfert de propriété. Il faudra qu’il publie l’avis auprès du Registre foncier.
Dans l’avis, il sera précisé la période où l’exproprié devra remettre à l’expropriant la titularité du bien et donc, lui remettre le bien.
4) Détermination de l’indemnité finale
La dernière étape du processus judiciaire d’expropriation sera de déterminer la valeur de l’indemnité finale que l’expropriant va devoir remettre à l’exproprié ainsi qu’aux occupants de bonne foi.
Évidemment, il est toujours possible de négocier afin de trouver une entente afin de ne pas devoir passer devant un juge pour déterminer le montant de l’indemnité finale.
Vous ne voulez pas être exproprié? Contestez l’avis à la Cour supérieure
Si vous recevez un avis d’expropriation, il vous sera possible de contester la décision devant la Cour supérieure, dans les 30 jours après avoir reçu l’avis. Dans ce cas, la procédure d’expropriation qui était entamée sera suspendue.
Dans ce cas, la Cour supérieure qui devait juger les modalités de l'expropriation va suspendre l’instance jusqu’à ce que la contestation soit tranchée. Néanmoins, il existe des cas où l’expropriation ne peut pas être contestée.
Pour savoir si une exception s’applique, il faut regarder dans les lois qui habilitent l'organisme à effectuer l’expropriation. Par exemple, la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain n’autorise pas les contestations par les entreprises.
Si vous souhaitez procéder à une expropriation, mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé. Pour ce faire, communiquez dès maintenant avec JuriGo qui s’occupera de trouver l’avocat qu’il vous faut.
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Il ne fait aucun doute qu’une expropriation est synonyme d’émotions éprouvantes pour la personne qui reçoit l’avis. En effet, ce dernier se retrouve forcé d’abandonner sa propriété et, parfois, des souvenirs.
Néanmoins, l’expropriation reste un processus complexe, que ce soit au niveau des obligations des deux parties impliquées ou de la détermination de la valeur du bien exproprié. Par conséquent, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé.
Celui-ci vous permettra de recevoir des conseils au niveau des négociations et vous représentera devant le juge si cela est nécessaire.
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