La copropriété indivision est une situation extrêmement fréquente au Québec.
Tant pour les couples en union de fait que pour les investisseurs immobiliers, l’indivision est un état de copropriété qui vient avec de nombreux avantages. Cependant, ces avantages s’estompent rapidement lorsque la copropriété tourne au vinaigre…
Devant un tel scénario, comment faire pour mettre fin à l’indivision?
C’est ce que JuriGo vous explique en détail juste ici!
Vous verrez que les droits des propriétaires indivis varieront selon plusieurs facteurs, à commencer par le fait d’avoir rédigé ou non une convention d’indivision.
Apprenez tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet dans les lignes qui suivent et contactez JuriGo pour discuter avec un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
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Qu’est-ce que la copropriété en indivision?
L’indivision est un droit de propriété qui confère une quote-part d’un bien à son propriétaire.
Contrairement à la copropriété divise (comme un condo, par exemple), il n’y a pas de séparation physique du bien détenu en indivision. Les propriétaires possèdent plutôt une quote-part établie en pourcentage, laquelle s’exerce sur l’entièreté du bien.
À quoi ressemble la copropriété indivise au Québec?
La copropriété indivise est fréquemment retrouvée auprès des conjoints de fait dans la Belle Province. En effet, les partenaires en union de fait qui s’achètent une maison ensemble, par exemple, deviendront copropriétaires indivis de cette même propriété.
Il s’agit d’un scénario fréquent, mais aussi problématique lorsque les droits de chacun n’ont pas été adéquatement prévus…
Qui dit copropriétaire indivis ne dit PAS nécessairement « parts égales »!
Le Code civil prévoit que ces quotes-parts sont présumées égales, mais il est tout à fait possible de prévoir une proportion inégale de celles-ci (Ex : 60% contre 40%).
Quels sont les droits et obligations des propriétaires indivis?
Curieux d’en apprendre un peu plus sur les droits et obligations de propriétaires indivis au Québec? Il est dans votre intérêt de le faire si vous êtes dans une telle situation de copropriété.
Voici les grandes lignes de la copropriété en indivision pour chaque copropriétaire!
Le droit de vendre, d’aliéner ou d’hypothéquer sa quote-part
Un copropriétaire indivis est en droit de vendre ou d’hypothéquer sa quote-part en faveur d’un tiers, à moins qu’une convention ne vienne restreindre ce droit.
Le droit de se servir du bien
En copropriété indivise, chaque copropriétaire a le droit d’utiliser l’entièreté du bien, car les quotes-parts représentent une division juridique, et non physique, des parts de propriété.
L’obligation de payer les charges administratives
Selon le Code civil, les copropriétaires sont tenus aux charges de l’immeuble en proportion de leur quote-part!
Le droit au remboursement des impenses engagées pour conserver l’immeuble
Un propriétaire qui a effectué des impenses dans le but de conserver le bien a le droit au remboursement de celles-ci.
Si des impenses ont été effectuées pour améliorer le bien, et qu’elles ont été autorisées par l’autre propriétaire, il aura droit au remboursement correspondant à la plus-value apportée par celles-ci.
L’obligation d’assumer la diminution de valeur causée par sa faute
Le propriétaire qui cause une diminution de valeur de la propriété est tenu d’en assumer la responsabilité si celle-ci est causée par sa faute.
Ces droits sont ceux prévus par le Code civil du Québec, mais rien n’empêche les copropriétaires d’encadrer, limiter ou empêcher l’exercice de certains de ces droits par l’entremise d’une convention d’indivision.
Comment créer une situation de copropriété indivise?
Quand on parle d’indivision, on pense tout de suite au couple qui s’achète une maison pour en faire le nid familial. Cependant, la réalité est que l’indivision peut provenir de plusieurs scénarios différents!
Au Québec, une situation de copropriété indivise peut être créée de 3 façons!
Par contrat
L’indivision contractuelle survient lorsque plusieurs personnes s’engagent à devenir copropriétaires indivis d’un même bien, tout simplement.
Par succession
L’indivision par succession survient lorsqu’un bien est légué à plusieurs héritiers qui détiennent tous un droit sur un même bien. Par exemple, un parent qui lègue sa maison à ses trois enfants vient de créer une situation d’indivision par succession.
Par jugement
Un jugement peut également être à l’origine d’une situation de copropriété indivise. Le simple effet de la loi peut également donner lieu à une situation d’indivision entre copropriétaires.
Connaître les droits de chacun des indivisaires, c’est bien beau, mais qu’arrive-t-il lorsque la hache de guerre est déterrée?
Que faire lorsqu’un indivisaire – ou tous les indivisaires – souhaite mettre fin à la copropriété en indivision?
Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision!
Au Québec, il existe un principe phare en matière de propriété indivise qui veut que « nul ne soit tenu de demeurer dans l’indivision ». Cette expression semble être un droit absolu, mais sachez que c’est loin d’être le cas!
Voici ce que le Code civil du Québec prévoit quant au partage de l’indivision!
| Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable. Article 1030 Code civil du Québec, |
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Est-il impossible de provoquer le partage lorsqu’il a été reporté par convention?
En règle générale, il est impossible de forcer le partage lorsque les copropriétaires se sont entendus pour le reporter pendant une période déterminée. Il existe toutefois une exception qui permet aux trois quarts des indivisaires représentant 90% des parts de mettre fin à l’indivision pour établir une copropriété divise.
Le report du partage est un mécanisme utilisé très fréquemment entre les copropriétaires indivis au Québec. Voici ce que vous devez savoir à ce sujet juste ici!
Le report du partage en indivision : quelles sont les conséquences?
En quoi consiste le « report du partage » d’une copropriété en indivision?
Reporter le partage signifie que les copropriétaires restreignent leur droit de provoquer la vente de l’immeuble pendant une durée déterminée.
La loi prévoit que le partage ne peut être reporté que pour une période maximale de 30 ans, quoique cette entente puisse être renouvelée pour un autre 30 ans à l’échéance de cette première entente.
Voici ce que le Code civil du Québec prévoit au sujet des ententes de report de partage!
| Les indivisaires peuvent, par écrit , convenir de reporter le partage du bien à l’expiration de la durée prévue de l’indivision. Cette convention ne doit pas excéder 30 ans, mais elle peut être renouvelée. La convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée. Article 1013 Code civil du Québec |
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De quelle façon le report du partage peut-il être stipulé au Québec?
Le report du partage se fait par l’entremise d’une convention d’indivision. Cette entente contractuelle est généralement rédigée par un notaire au moment où les propriétaires acquièrent l’immeuble.
Advenant que le partage d’un immeuble n’ait pas été reporté, comme faire pour mettre fin à la copropriété en indivision? C’est ce qu’on vous explique juste ici!
Comment mettre fin à la copropriété en indivision?
Un des copropriétaires souhaite mettre fin à la situation d’indivision?
Lorsque la copropriété indivise tourne au vinaigre, il existe différents moyens de mettre un terme à la copropriété indivise. Il sera notamment possible de :
S’entendre à l’amiable entre les copropriétaires
Les copropriétaires sont d’accord pour mettre fin à l’indivision? Dans ce cas, il suffit de prévoir une entente à l’amiable qui prévoira les modalités de la séparation ainsi que les droits de chaque indivisaire.
Déposer une demande en partage devant le tribunal
Un copropriétaire indivis ne souhaite pas mettre un terme à l’indivision? Le copropriétaire qui souhaite quitter peut s’adresser au tribunal pour qu’un juge ordonne le partage, que ce soit en nature ou par la vente de l’immeuble.
ATTENTION – Existe-t-il une convention d’indivision?
Rappelez-vous qu’une convention d’indivision dument signée par chacun des copropriétaires peut venir restreindre le droit de provoquer le partage, et pourrait faire échec aux tentatives de mettre fin à la copropriété.
Qu’arrive-t-il si les copropriétaires sont d’accord à propos du partage, mais en désaccord sur les modalités?
Dans ce cas, il sera possible de nommer un expert pour établir la valeur de l’immeuble et stipuler les modalités de fin de l’indivision.
TOUS les risques reliés à la copropriété indivise!
Se retrouver en situation de copropriété indivise est un scénario fréquent au Québec. La popularité de l’indivision n’en fait toutefois pas une option sécuritaire pour autant, et il vaut mieux vaut être au courant des risques d’entrée de jeu.
Voici les RISQUES reliés à la copropriété indivise si les protections adéquates ne sont pas mises en place!
La vente d’une quote-part à un tiers
Le Code civil permet aux copropriétaires indivis de vendre leur quote-part à un tiers. Ce droit peut être limité par convention, mais s’il ne l’est pas, une part indivise de votre maison pourrait être vendue à un étranger.
Il est donc essentiel de restreindre ce droit et de prévoir un droit de préemption advenant qu’un indivisaire souhaite se départir de son droit de propriété.
Les quotes-parts présumées égales
La loi présume que les quotes-parts des indivisaires sont égales. Cela implique qu’en vas de vente de l’immeuble, chaque copropriétaire aura droit à la moitié du produit de la vente, et ce, sans égard à la mise de fonds déposée.
Il est donc essentiel de stipuler, par convention, la cote part réelle de chaque indivisaire et le montant de mise de fonds que chaque copropriétaire a contribué à l’achat.
La provocation du partage
Nul n’est tenu de rester dans l’indivision! Et sans convention, votre copropriétaire aura le droit forcer le partage à tout moment. Voilà un risque important que vous devez mitiger à l’aide d’une convention.
Mettez-vous à l’abri de ces risques en rédigeant une convention d’indivision complète, AVANT que les choses ne tournent au vinaigre.
La convention d’indivision, une protection essentielle pour les copropriétaires!
Tel que mentionné, une convention d’indivision est une entente qui régit les droits des copropriétaires entre eux, et vis-à-vis de l’immeuble.
Qu’est-ce qu’une convention d’indivision DOIT contenir? Voici 3 clauses indispensables!
1) Le report du partage
2) La quote-part de chaque propriétaire
3) Le droit de premier refus
La convention d’indivision doit-elle obligatoirement être notariée?
Les notaires sont fréquemment mandatés pour rédiger des conventions d’indivision. Ceci dit, il n’est pas obligatoire qu’un tel document soit notarié. N’importe quel contrat dument formé sera suffisant. Il est cependant essentiel que la convention d’indivision soit PUBLIÉE au Registre foncier afin d’être opposable aux tiers.
À quel moment devriez-vous rédiger une convention d’indivision au Québec?
Au tout début de l’indivision, voilà quand! À ce stade, les relations sont à leur meilleur et aucune friction n’existe entre les propriétaires. Il s’agit donc du moment idéal pour prévoir les droits de chacun et les modalités de séparation.
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