Vous avez surement déjà entendu la légende urbaine voulant qu’une personne se soit construite par erreur sur le terrain d’un autre n’est-ce pas? Eh bien, détrompez-vous, puisqu’il ne s’agit pas d’une légende, ni d’un conte pour enfants, mais bien d’une situation qui se produit fréquemment en droit québécois.
Que faire lorsque quelqu’un s’est construit chez vous ou encore, lorsque c’est vous qui avez empiété chez le voisin?
Vous avez un problème avec vos voisins ? Consulter un avocat pour évaluer vos options.
Les mécanismes de l’empiètement et de la prescription acquisitive devront entrer en jeu afin de régler le débat une fois pour toutes! Saviez-vous qu’après un certain temps, vous pourriez avoir acquis la propriété du voisin sur laquelle vous avez construit un ouvrage?
Pour vous le prouver, JuriGo vous présente en détail le fonctionnement de la prescription acquisitive et de l’empiètement au Québec!
Qu’est-ce que la prescription acquisitive au Québec?
Au Québec, la prescription acquisitive est un mécanisme juridique qui permet d’acquérir ou de perdre un droit par l’écoulement du temps . En effet, une personne qui possède légalement un bien pendant une certaine période de temps peut, à l’échéance de celle-ci, devenir officiellement le propriétaire de ce même bien, même s’il ne l’était pas à l’origine.
La prescription acquisitive peut donc permettre au possesseur d’un bien d’en devenir propriétaire, mais la prescription extinctive, quant à elle, peut également faire perdre des droits, comme le droit d’intenter une action en justice, par exemple.
Comment est-il possible de devenir le propriétaire du bien d’autrui? Parce que la prescription acquisitive est l’un des effets de la possession! La possession est un état de fait qui est prévu au Code civil et qui, lorsque respecté à la lettre, produit des effets juridiques.
Eh oui, vous vous en doutez surement, la prescription acquisitive peut vous permettre d’acquérir le terrain de votre voisin par l’écoulement et par les effets de la possession. JuriGo vous explique comment et à quelles conditions cela est possible!
La possession est le point de départ de la prescription!
Il est essentiel de connaître le principe de la possession, car c’est celui-ci qui produira les effets de la prescription acquisitive! Qu’est-ce que la possession d’un bien? La possession est un état de fait qu’il ne faut pas confondre avec la propriété d’un bien, qui est plutôt un droit. Il arrive donc qu’une personne soit en possession d’un bien sans que celui-ci ne lui appartienne, ce qui aura des effets juridiques et lui procurera des droits à l’égard du bien.
Uune personne sera reconnue comme le possesseur d’un bien si elle présente deux caractéristiques essentielles, soit le corpus et l’animus!
Le corpus est l’exercice d’une emprise matérielle sur le bien concerné. La personne doit avoir un contrôle et être en mesure de poser des actes matériels à l’égard de celui-ci de la même manière que le ferait le véritable propriétaire du bien. Il s’agit par exemple de se servir d’une tondeuse pour tondre la pelouse.
L’animus , de son côté, est une notion plus subjective qui représente la volonté à se présenter aux yeux des tiers comme le véritable propriétaire du bien. Le possesseur qui prétend détenir l’animus d’un bien doit donc affirmer son emprise sur le bien; concernant la tondeuse, le possesseur devra se présenter à ses voisins comme le véritable propriétaire de celle-ci au moment d’entretenir sa tourbe.
La réunion du corpus et de l’animus doit être accompagné de quatre conditions! Pour qu’elle puisse produire des effets, la possession doit être qualifiée de :
- Paisible (Obtenue et maintenue sans violence)
- Publique (Présentée à la vue de tous)
- Continue (La possession ne doit pas avoir été interrompue)
- Non-équivoque (L’intention du possesseur doit être identifiable)
Qu’arrive-t-il si vous possédez un bien en respectant toutes ces conditions? Celle-ci produit désormais des effets, soit ceux de la prescription acquisitive! Notez également que le voleur d’un bien ne profite jamais des effets de la prescription; comme sa possession n’est pas paisible, il ne devient jamais un possesseur.
À quel moment la possession commence-t-elle à courir? C’est la dépossession du véritable propriétaire du bien concerné qui fixe le point de départ de la prescription acquisitive, et non le début de la possession. Cette nuance s’avère donc nettement plus favorable pour un possesseur, d’autant plus qu’il peut continuer la possession amorcée par un autre afin de compléter le délai requis pour prescrire.
Comment interrompre ou empêcher la prescription d’un voisin?
Un délai de prescription peut certainement commencer à courir à partir de la dépossession du propriétaire, mais il peut également être interrompu de plusieurs façons! Si c’est votre terrain qui risque d’être prescrit, l’interruption pourrait vous sauver, puisqu’elle a pour effet de faire recommencer le délai de prescription à zéro!
L’interruption naturelle consiste en le propriétaire qui reprend l’emprise physique de son bien et prive conséquemment le possesseur de celui-ci. Concernant un immeuble, ce serait notamment le cas d’un propriétaire qui chasse ou expulse le possesseur de son terrain avant la fin du délai de prescription de 10 ans. D’ailleurs, cette interruption naturelle doit durer plus d’un an afin d’être effective.
L’interruption peut également être civile! Cette façon de procéder consiste plutôt en le dépôt d’une demande en justice devant le tribunal afin d’opposer la prescription du possesseur du terrain. Une action en justice peut prendre la forme d’une action en bornage ou d’une demande reconventionnelle, mais une simple en mise en demeure risque de ne pas suffire. Une interruption civile de la prescription a toutefois les mêmes effets que l’interruption naturelle et repart la computation du délai à zéro.
La suspension pourrait également vous sauver, puisque la loi prévoit que la prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l’impossibilité en fait d’agir. C’est donc dire que si vous n’étiez pas en mesure, pendant le délai de prescription, de vous opposer à celle-ci, vous pourrez invoquer la suspension du délai pour prévenir la prescription de votre bien.
Vous êtes victime d’un recours en prescription acquisitive visant VOTRE terrain? Les délais s’écoulent plus vite qu’on ne le pense et les défenses d’interruption ou de suspension ne sont pas si faciles à invoquer. Agissez dès maintenant auprès d’un avocat en droit immobilier!
Quelle différence entre prescrire un terrain ou un bien meuble?
Maintenant que vous êtes bien au fait des grands principes de la possession, il est important de comprendre la différence entre la prescription d’un bien meuble et d’un immeuble, car les conditions et délais à respecter diffèrent énormément. Voici ce que vous avez intérêt à savoir!
Tout d’abord, le délai de prescription acquisitive est différent! En matière immobilière, soit lorsque la situation vise un terrain, une maison, un garage ou un autre ouvrage, il faut toujours respecter le délai de prescription décennal de 10 ans. Il est impossible de prescrire un bien immeuble en deçà de ce délai.
La situation est plus complexe en matière mobilière! Si vous désirez prescrire un bien meuble comme par exemple un tondeuse, un VTT, ou tout autre appareil susceptible de se bouger, il faudra distinguer le possesseur de bonne foi du possesseur de mauvaise foi.
Lorsque le possesseur se comporte bonne foi, le délai à respecter afin de prescrire un bien est de 3 ans. En droit civil québécois, la bonne foi d’un individu se présume et il revient à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver. En revanche, lorsqu’il est prouvé qu’un possesseur se comporte de mauvaise foi, c’est plutôt le délai de 10 ans en vertu de la prescription décennale qui s’applique.
La nécessité d’un jugement dépend du type de prescription! Lorsque le bien concerné est immeuble, il est nécessaire de présenter une requête en prescription acquisitive judiciaire, soit devant le tribunal. Il en va autrement des biens meubles, puisque ceux-ci sont acquis automatiquement lorsque les conditions de la possession—qu’elle soit de bonne foi ou de mauvaise foi—sont réunies.
Évidemment, rien n’empêche le véritable propriétaire de contester les qualités de votre possession devant le tribunal, qu’il s’agisse de la prescription d’un meuble ou d’un immeuble
L’empiètement : que faire si le voisin s’est construit en partie chez vous?
L’empiètement implique également le principe de la prescription acquisitive. Expliqué simplement, l’empiètement survient lorsqu’un ouvrage ou une construction est érigé en partie sur le fonds d’un voisin sans le consentement de ce dernier. Que faire dans un tel cas de figure? Voici ce que le Code civil du Québec a à dire sur le sujet!
| Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle. Si l’empiétement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l’état. Code civil du Québec Article 992 |
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Vous comprenez donc que si l’empiètement est minime et que la personne était de bonne foi, c’est le véritable propriétaire qui a le choix des sanctions. Il peut contraindre l’empiéteur à acquéreur la parcelle en lui payant sa juste valeur ou encore le contraindre à lui verser une indemnité.
Advenant que l’empiètement soit considérable, cause un préjudice sérieux ou si la personne était de mauvaise foi, la sanction se corse! En effet, le véritable propriétaire peut désormais exiger à l’empiéteur que les constructions soient démolies, ou encore le forcer à acquérir le terrain en entier en plus de remettre le terrain en état.
Comment la prescription acquisitive entre-elle en jeu? Advenant qu’un propriétaire ait empiété de bonne foi sur le fonds du voisin pendant le délai imparti de 10 ans, ce ne sont pas les dispositions de l’article 992 C.c.Q. qui s’appliqueront, mais bien les principes de la prescription acquisitive qui permettront à l’empiéteur de réclamer la propriété de la parcelle sur laquelle il s’est construit.
Petit conseil, ne jamais construire d’ouvrage sans avoir dument analysé le certificat de localisation au préalable, car les situations de garages construits chez le voisin arrivent beaucoup plus souvent que vous ne le croyez. Cette simple précaution pourrait prévenir des années de litige.
Avez-vous toujours besoin de l’aide d’un avocat pour prescrire un bien?
La réponse doit être nuancée selon le type de bien que vous désiriez prescrire, puisque la loi impose des exigences différentes s’il s’agit d’un bien meuble ou immeuble. Quelle est la différence au niveau de la démarche juridique?
Pour prescrire un bien meuble, l’intervention judiciaire n’est pas nécessaire! En effet, lorsque les conditions de la possession sont respectées, qu’un délai de 3 ans s’est écoulé (en présence de bonne foi) et que la prescription n’a pas été interrompue, il est possible de devenir propriétaire d’un bien meuble sans avoir à passer devant le tribunal.
Toutefois, lorsque la prescription concerne un bien immobilier comme un terrain, l’obtention d’un jugement est nécessaire! Cela n’est pas dénué de logique, puisque les biens immobiliers comme les terrains sont des propriétés dispendieuses qui mettent en jeu des droits importants et qui sont susceptibles d’affecter les tiers. Cette requête est d’ailleurs nécessaire même en l’absence d’opposition.
De plus, il y a de fortes chances que la requête soit contestée! À moins que vous ne prescriviez un lot abandonné (et encore), il est fort probable que le propriétaire du terrain que vous désirez prescrire ne s’oppose à votre requête en prescription acquisitive. Il sera donc important de trouver un avocat pour vous représenter qui sera en mesure de prouver que tous les éléments de la possession et de la prescription sont satisfaits.
En matière de prescription acquisitive immobilière, vous devrez faire la preuve que vous avez été en possession du terrain et que vous vous êtes comporté comme le véritable propriétaire pendant 10 ans depuis la dépossession du véritable propriétaire.
Faire la preuve de la prescription d’un terrain ou d’un autre immeuble est un fardeau parfois exigeant et seul un avocat d’expérience parviendra à faire la preuve de votre statut de possesseur devenu propriétaire.
Officialisez votre prescription acquisitive avec un avocat en droit immobilier!
Vous avez bel et bien construit un ouvrage immobilier sur le terrain d’un voisin? Votre garage, maison ou cabanon se trouve réellement de l’autre côté de l’ouvrage mitoyen, et ce, depuis plus de 10 ans? Dans ce cas, vous pourriez bénéficier des effets de la prescription acquisitive et obtenir un jugement déclarant officiellement votre nouveau statut de propriétaire!
Comme nous l’avons expliqué, la prescription acquisitive immobilière ne devient officielle qu’à compter de l’obtention d’un jugement prononçant votre nouveau statut de propriétaire.
Agissez rapidement afin de maximiser vos chances d’obtenir gain de cause! Contactez-nous afin d’être mis en contact gratuitement avec un avocat pratiquant le droit immobilier.
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