Si vous avez déjà acheté ou songé à acheter un immeuble, vous avez probablement entendu parler de l’ inspection préachat . En effet, souvent, avant d’acquérir un immeuble, un acheteur va engager un inspecteur afin qu’il vérifie si l’immeuble contient des vices apparents ou des indices de vices plus graves.
L’acheteur d’un immeuble n’est pas tenu à une obligation légale d’effectuer une inspection préachat, mais il a l’obligation d’agir avec prudence et diligence avant de compléter la transaction d’achat. Si l’acheteur n’agit pas avec prudence et diligence, cela risque de porter atteinte à ses chances de réussite dans un potentiel recours en vices cachés. Ainsi, l’inspection préachat est un outil intéressant pour l’acheteur qui veut s’assurer que l’immeuble qu’il compte acquérir est en bon état.
Dans cet article, JuriGo vous explique alors la valeur juridique de l’inspection préachat, en expliquant le rôle de l’inspection et les responsabilités de l’inspecteur en cas de vices cachés.
L’objectif de l’inspection préachat
Comme l’acheteur a une obligation d’être prudent et diligent dans le cadre de l’achat d’un immeuble, il peut être assez pratique pour lui d’avoir recours aux services d’un inspecteur. L’obligation de prudence et de diligence sous-entend le fait que l’acheteur ait procédé à un examen visuel attentif de l’immeuble dans le but d’identifier les vices apparents et les indices de potentiels vices de celui-ci.
D’après la jurisprudence, l’inspection préachat a pour but de permettre à un acheteur d’avoir une idée la plus précise possible de l’immeuble qu’il s’apprête à acheter. Le devoir de l’inspecteur, lui, est d’informer l’acheteur et de s’assurer que l’acheteur comprenne bien les informations qui lui sont transmises.
Dans la plupart des cas, l’inspection préachat est faite par un inspecteur qui procède d’abord à un examen visuel attentif afin de donner à l’acheteur une idée générale de l’immeuble. Cette inspection lui permettra, entre autres, de déceler les défauts apparents d’entretien ou de construction de l’immeuble.
L’inspection préachat n’est pas une garantie que l’immeuble ne contient pas de vices cachés . Cependant, elle permet d’identifier certains « indices » qui pourraient permettre de conclure qu’il existe des vices plus importants.
Si l’inspecteur réussit à identifier un nombre élevé d’indices laissant croire qu’il existe un défaut potentiel, il va dès lors recommander à l’acheteur de procéder à des tests supplémentaires.
La responsabilité de l’inspecteur préachat
En raison du caractère important et de la nature d’un contrat d’inspection préachat, l’inspecteur est bien évidemment tenu à certaines responsabilités envers son client, c’est-à-dire l’acheteur de l’immeuble.
D’abord, le contrat tenu entre l’inspecteur et son client s’apparente à un contrat d’entreprise et de services, dont le régime légal est prévu dans le Code civil du Québec. L’article 2100 C.c.Q. prévoit ainsi certaines obligations pour le prestataire de services, dans ce cas-ci l’inspecteur :
| « 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. » |
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Ainsi, la loi impose les obligations suivantes à l’inspecteur préachat vis-à-vis l’acheteur :
- Il doit agir aux mieux des intérêts de l’acheteur;
- Il doit agir avec prudence et diligence;
- Il doit agir conformément aux usages et aux règles de l’art dans son domaine (on peut notamment se référer aux normes émises par l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ));
- Il doit s’assurer que le service qu’il fournit est conforme au contrat qu’il a convenu avec l’acheteur.
L’inspecteur est tenu à une obligation de moyens, ce qui veut dire qu’il ne peut pas garantir de trouver tous les vices cachés de l’immeuble qu’il a inspecté. Il est important de noter que l’inspection préachat n’est pas une garantie qu’il n’y a aucun vice dans l’immeuble.
Quant au travail de l’inspecteur, la jurisprudence a établi à quoi on peut raisonnablement s’attendre d’une inspection préachat. Par exemple, la Cour supérieure du Québec a précisé que même si l’inspection de garantit pas l’absence de vices cachés, elle doit être faite de façon assez approfondie de sorte à permettre à l’inspecteur de déceler un signe ou un indice possible de vice caché.
La jurisprudence s’est également souvent prononcée sur la portée des obligations l’inspecteur. D’abord, l’inspection préachat est une inspection des composantes visibles d’un immeuble dont le but est d’identifie les vices apparents qui pourraient affecter l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné. Si l’inspecteur découvre la présence de ces indices, il a l’obligation d’en faire part avec le client en l’informant des potentiels risques et en le référant à un expert ou à un spécialiste en la matière.
En somme, les obligations et les responsabilités de l’inspecteur préachat pourraient être résumées comme suit :
- L’inspection préachat a pour objectif d’identifier les éléments qui pourraient affecter l’immeuble ou son fonctionnement et d’identifier les défauts apparents pouvant affecter sa valeur;
- L’inspection préachat doit permettre de déceler les indices de défauts et de vices;
- L’inspecteur doit donc informer l’acheteur avec qui il fait affaire et lui indiquer si une inspection supplémentaire est nécessaire;
- L’inspecteur doit référer son client à un spécialiste ou à un expert s’il doute de l’existence d’un vice;
- L’inspecteur préachat n’est pas tenu à une obligation de vérifier chaque détail de l’immeuble ou de procéder à une inspection impliquant des processus intrusifs dans l’immeuble;
- L’examen de l’immeuble est visuel, mais il se doit d’être attentif et approfondi;
- L’inspection préachat ne constitue pas une expertise et demeure une inspection sommaire.
Ainsi, la responsabilité de l’inspecteur préachat ne saurait être retenue à moins que ce dernier ait agit de manière négligente dans le cadre de son inspection ou qu’il n’a pas permis à son client de découvrir des vices apparents, et donc non couverts par la garantie de qualité contre les vices cachés.
Le contrat d’inspection : assujetti aux règles de protection du consommateur?
En 2019, la Cour du Québec a affirmé que l’inspection préachat n’est pas uniquement assujettie aux obligations prévues dans le C.c.Q., mais aussi aux obligations de la Loi sur la protection du consommateur (« LPC »).
En effet, le contrat d’inspection préachat peut être assujetti à la LPC lorsqu’il intervient entre un inspecteur ou un prestataire de service et un client qui souhaite acheter une résidence à des fins personnelles et non commerciales. Ainsi, si vous êtes un acheteur de maison, il est important de savoir que vous pouvez invoquer les dispositions de la LPC dans un potentiel recours contre votre inspecteur préachat.
Par exemple, l’article 219 LPC interdit à un commerçant, comme un inspecteur, de faire une représentation fausse ou trompeuse à un consommateur. Il s’agit d’une pratique interdite qui, en vertu de l’article 215 LPC, donne ouverture aux remèdes prévus à l’article 272 LPC. Ainsi, si un inspecteur vous affirme faussement que l’immeuble est dépourvu d’un vice qui était apparent, vous pourriez avoir droit d’exiger des dommages-intérêts en réparation du préjudice de fausse représentation subi. L’inspecteur doit donc être vigilent quant aux représentations qu’il fait à ses clients.
L’obligation de recommandation du courtier immobilier
Il importe de noter que dans le cadre d’une transaction encadrée par la Loi sur le courtage immobilier, le courtier immobilier à l’obligation de « recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :
- 1° détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
- 2° utilise une convention de service d’inspection reconnue;
- 3° effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
- 4° remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services ».
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L’inspection préachat est une pratique ayant une valeur juridique assez importante, puisque la négligence de l’inspecteur dans l’exercice de ses obligations peut entrainer sa responsabilité en vertu du Code civil du Québec et même, dans certains cas, en vertu de la Loi sur la protection du consommateur.
Cependant, il faut se rappeler que l’obligation de l’inspecteur dans une inspection préachat est une obligation de moyens et non de résultat, ce qui implique que ce type d’inspection ne garantit pas que l’immeuble est dépourvu de vices cachés.
L’inspection préachat n’est pas non plus une expertise et elle se limite uniquement aux composantes visuelles de l’immeuble. Elle doit simplement permettre d’identifier les vices apparents et les indices de vices plus graves. Si l’inspecteur a des doutes quant à la présence d’un vice important, il doit en informer son client et lui recommander des inspections supplémentaires ou le référer à des experts.
Ainsi, pour retenir la responsabilité de l’inspecteur qui a effectué une inspection préachat, il faudra que l’acheteur soit en mesure de démontrer que l’inspecteur a fait défaut à son obligation de diligence et a agi de façon négligente et contrairement aux usages et aux règles de l’art dans son domaine.
Vous avez découvert l’existence de vices affectant votre immeuble après son achat, même si vous avez procédé à une inspection préachat? Ou vous voulez simplement avoir des conseils sur l’achat d’un immeuble et les inspections préalables avant de procéder avec la transaction? Une bonne idée serait de faire appel à un avocat en droit immobilier afin que celui-ci vous conseille quant à la démarche à suivre.
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