Vous avez récemment été en mesure d’économiser un peu d’argent et vous souhaitez placer ce dernier? l’investissement immobilier est peut-être la solution pour vous!
En effet, au Québec, il existe plusieurs opportunités d’investir son argent afin de pouvoir générer un revenu supplémentaire. Entre l’achat d’actions, d’obligations ou d’objets de collection, toutes les possibilités ont leurs propres avantages et inconvénients.
Bien que les investissements immobiliers nécessitent un coût de départ plus important, cette alternative présente également plusieurs avantages intéressants. Après tout, vous avez un bien physique dont la valeur augmente avec le temps.
Cependant, l’un des principaux avantages des investissements immobiliers reste la possibilité d’obtenir des allègements fiscaux. Que ce soit au moment de la vente du bien ou lorsque vous effectuez des dépenses relatives à l’entretien de l’immeuble, vous pourrez profiter de plusieurs déductions.
En revanche, dans ce cas, il est important de bien structurer vos investissements afin de pouvoir profiter des avantages. Sinon, la situation pourrait rapidement se retourner contre vous et vous coûter cher.
Grâce à ce guide, voyez les allègements fiscaux concernant les investissements immobiliers au Québec!
Quelles sont les dépenses que je peux déduire de mes revenus?
Qui dit investissement immobilier, dit également dépenses importantes. En effet, qu’il soit question de rénovations majeures ou simplement d’un travail d’entretien sur votre propriété, la facture totale peut rapidement augmenter.
Heureusement, en tant qu'investisseur immobilier, il vous sera possible de déduire certaines dépenses au moment de faire vos impôts. Plus précisément, celles-ci se divisent en 2 catégories distinctes:
- Les dépenses courantes, et
- Les dépenses en capital.
Ainsi, lorsque la saison des impôts bat son plein, il vous sera possible de réduire le montant à payer grâce à vos investissements immobiliers. Cependant, cela ne veut pas dire que toutes vos dépenses sont admissibles.
1) Les dépenses courantes
Tout d’abord, il vous sera possible de réduire une partie de vos dépenses courantes, également appelées les dépenses d’exploitation. Ces dernières sont essentiellement les dépenses que vous devez faire de manière régulière et qui vous procurent un certain avantage à court terme.
En effet, ces dépenses vont vous permettre de maintenir le bien dans un état similaire à celui où il était lorsque vous l’avez acquis. Cela vise par exemple tous les petits travaux de rénovation que vous avez pu faire durant l’année.
| Attention! Certaines dépenses courantes ne sont pas déductibles. Cela sera notamment le cas des remboursements de capital pour un prêt hypothécaire et les dépenses à des fins personnelles qui se rapportent à l'espace que vous occupez. |
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En tant qu’investisseur immobilier, vous aurez entre autres l’opportunité de déduire les dépenses suivantes de votre déclaration d’impôt:
- L’assurance sur le bâtiment,
- Les frais de gestions,
- Les coûts de réparations (et entretien),
- Les services publics,
- Les impôts fonciers, et
- Les frais d’intérêt sur un prêt.
Ainsi, en tant qu’investisseur immobilier au Québec, il vous sera possible de déduire ces dépenses à même vos revenus de location bruts. La déduction devra être faite pour l’année de votre déclaration.
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2) Les dépenses en capital
Ensuite, il vous sera également possible de profiter de la déduction pour les dépenses en capital. Contrairement aux dépenses courantes, ces dernières vont vous procurer un avantage à long terme.
En fait, les dépenses en capital sont toutes les dépenses qui vous permettent d’améliorer le bien depuis le moment où vous en faites l’acquisition. Ainsi, si vous êtes pour faire une rénovation complète de la cuisine, cela sera une dépense en capital.
Puisque ces dépenses s’ajoutent au coût de l’immeuble, vous avez le droit à une déduction pour amortissement. Puisque cette déduction a pour objectif de réduire les revenus de location, elle sera calculée en condition du taux annuel qui est prévu par la loi.
Néanmoins, selon les définitions de Revenu Québec et de l’Agence du Revenu du Canada, il est possible qu’une dépense courante au provincial soit une dépense en capital au niveau fédéral. Il faut donc s’assurer de bien comprendre les catégories auxquelles appartiennent vos dépenses.
Que faut-il savoir sur les gains en capital?
Il est possible que vous ayez déjà entendu parler des gains (et des pertes) en capital sans trop savoir ce que cela signifiait. Toutefois, ces notions peuvent vous être particulièrement utiles en tant qu’investisseur immobilier.
En réalité, mais si cela peut sembler être un jargon mythique, il s’agit d’une notion somme toute assez simple. Le capital représente ce que vous possédez en investissement. Ainsi, cela peut évidemment inclure vos biens immobiliers, mais également des actions ou d’autres objets de collection.
Donc, lorsqu’il est question de gains ou de pertes, cela représente ce que vous gagnez ou ce que vous perdez lorsque vous prenez la décision de vendre votre investissement. Il faudra alors comparer le prix de vente avec le prix d’achat.
En principe, lorsque vous faites l’achat d’un immeuble en tant qu’investissement, vous avez l’intention que ce dernier prenne de la valeur et que vous puissiez éventuellement le vendre afin de pouvoir faire un gain. Cependant, il est important de savoir que les agences de revenu vont évidemment vouloir leur part.
Toutefois, il est également possible que votre immeuble perde de la valeur. Dans le cas où vous vendez l’immeuble à un prix inférieur à celui où vous l’avez acheté, il sera question d’une perte en capital.
Ce qui est important de savoir est que les pertes ne sont évidemment pas imposables au Québec. Seuls les gains que vous aurez faits le seront. Cela veut également dire que vous pouvez utiliser les pertes afin de compenser vos gains et ainsi réduire l’impôt que vous aurez à payer dans l’année.
Comment fonctionne l’imposition des gains en capital?
La première chose à savoir est que vous ne payez de l’impôt que sur les gains en capital que vous avez réalisés. En effet, tant et aussi longtemps que vous ne vendez pas votre immeuble, vous n’avez pas à payer un montant sur la valeur qu’il aura pris.
De plus, il est important de savoir que vous ne payez de l’impôt que sur les bénéfices de la vente et non pas sur le prix total de l’immeuble. Ainsi, si vous êtes sur le point de vendre l’un de vos immeubles, mais que vous souhaitez prévoir les conséquences fiscales, il est important de garder en tête les deux éléments suivants:
- Vous ne payez de l’impôt que sur la moitié de vos gains en capital, et
- Le montant à varier peut varier en fonction de certains facteurs, dont vos revenus totaux.
Comme mentionné, vous ne devez payer de l’impôt que sur la moitié de vos gains en capital. Ainsi, si vous vendez un immeuble et que vos bénéfices sont de 100 000$, vous ne payez de l’impôt que sur 50 000$.
En ce qui concerne le montant réel que vous devrez payer, celui-ci représente un pourcentage de ce 50 000$. En effet, dans ce cas, il est faux de croire que vous aurez à payer la totalité du montant imposable.
| Bon à savoir! Si vous souhaitez calculer votre gain (ou votre perte) en capital, il suffit d’effectuer le calcul suivant: Montant provenant de la vente - (montant de l’achat + dépenses et charges). |
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En effet, il sera également possible de prendre en considération les dépenses et les charges relatives à votre immeuble. Par exemple, vous pourrez déduire les frais que la vente de votre immeuble vous a occasionnés.
Est-ce que tous les gains en capital sont importants?
Non. Dans certains cas, il est possible que vous ayez fait un gain en capital, mais que celui-ci ne soit pas imposable. À titre d’exemple, dans le domaine immobilier, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les gains en capital de votre résidence principale à moins que vous l’ayez loué ou que vous l’avez utilisé pour une entreprise.
En dehors du domaine immobilier, il vous aurait une exonération d’impôt sur vos gains en capital lorsque l’ARC considère que vous avez gagné vos revenus en tant que spéculateur sur séance ou lorsque votre vente d’actions concerne une petite entreprise, un bien agricole ou un bien provenant de la pêche.
Comment déduire mes pertes en capital?
Comme mentionné, vos pertes en capital ne seront pas imposables. À l’inverse, il vous sera possible de déduire ces montants afin de réduire le montant que vous aurez à payer au moment des impôts.
En effet, les pertes en capital peuvent être utilisées afin de compenser vos gains en capital générés dans la même année, d’une année future ou des 3 années précédentes. Cela peut être particulièrement utile pour compenser les pertes de votre investissement.
Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier?
En tant qu’investisseur, il est possible que vous soyez à la recherche d’un placement qui vous offre de bons revenus périodiques. Dans ce cas, il sera possible d’opter pour la fiducie de revenu.
Grâce à la fiducie de placement immobilier (FPI), il vous sera possible d’investir dans des immeubles à revenus par l’entremise d’une fiducie, sans devoir directement détenir ou gérer les immeubles en question.
En effet, ce sera la fiducie qui sera propriétaire de l’immeuble et qui devra gérer celui-ci. Il est fréquent de voir une telle structure juridique pour les tours à bureaux, des édifices industriels et des centres commerciaux.
| En temps normal, une fiducie de placement immobilier va détenir un portefeuille d’immeubles qui génèrent des revenus. Ainsi, il est principalement question d’immeubles locatifs. Toutefois, la fiducie peut également détenir des prêts hypothécaires immobiliers ou des titres qui sont adossés à des créances hypothécaires. |
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Comment fonctionne la FPI? Lorsque vous allez investir dans une FPI, vous allez devenir porteur de parts de la fiducie. Généralement, cela vient avec les deux droits suivants:
- Le droit de voter aux assemblées, et
- Le droit de recevoir une partie des bénéfices qui sont distribuables.
Ainsi, la fiducie va distribuer une partie importante de ses bénéfices entre les porteurs de parts, et ce, sur une base régulière. Vous aurez donc accès à un revenu stable et durable. Toutefois, cela ne veut pas dire que les revenus sont garantis.
Quelle est la différence entre une FPI et une société par actions?
En tant qu’investisseur immobilier, il est possible que vous hésitiez entre la fiducie de placement immobilier et la société par actions. Bien que les deux structures juridiques soient intéressantes, elles offrent des avantages différents.
| Pour acheter des parts d’une FPI, il faudra généralement communiquer avec un courtier en placement. De plus, les parts sont généralement négociées sur le marché boursier, notamment la Bourse de Toronto (TSX). |
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En ce qui concerne la société par actions, celle-ci va généralement verser des dividendes aux actionnaires. Toutefois, la grande majorité des bénéfices vont être réinvestis dans le développement de la société afin d’atteindre des objectifs à long terme.
Contrairement à la société par actions, la FPI va principalement viser une distribution des revenus stables et durables. Le surplus des bénéfices sera réinvesti seulement dans l’entretien des propriétés du portefeuille et l’acquisition de nouveaux immeubles. Néanmoins, la majorité des revenus seront distribués.
De quelle manière les FPI distribuent leurs revenus?
En tant qu’investisseur, la décision d’acheter des parts dans une FPI repose sur l’objectif de recevoir une certaine forme de revenus. Généralement, la distribution va s’effectuer sous l’une des formes suivantes:
- Remboursement de capital,
- Revenus ordinaires (revenus de location par exemple), et
- Gain/perte en capital en cas de vente d’un immeuble.
Concernant le rendement de vos parts, il faudra prendre en considération la composition des distributions à des fins fiscales. Par conséquent, d’une année à l’autre, votre rendement pourra varier. De plus, les bénéfices qui seront distribués vont dépendre des besoins en capital de la fiducie, de ses emprunts ainsi que de ses résultats financiers.
Dans certains cas, les FPI vont avoir des clauses restrictives qui vont venir limiter les distributions. Par exemple, la fiducie pourra venir mettre un plafond sur les distributions qu'elle va effectuer. Il est donc important de lire le prospectus avant d’investir dans une FPI.
Est-ce que les FPI offrent des avantages fiscaux?
Si vous avez décidé d’investir en immobilier par l’entremise d’une société par actions, vous savez probablement que vous êtes imposé sur les revenus de votre entreprise, avant la distribution des dividendes.
Cependant, vous êtes également imposé au niveau personnel sur les dividendes que vous allez recevoir. En d’autres termes, les dividendes sont imposés 2 fois. Toutefois, l’imposition sur les FPI fonctionne différemment.
En effet, la FPI ne va pas payer d’impôt sur les bénéfices qu’elle verse aux investisseurs. La fiducie devra payer de l’impôt sur les bénéfices qu’elle conserve. L’imposition des montants distribués sera à la charge des investisseurs.
Dans bien des cas, le taux d’imposition sera inférieur à la combinaison des deux impôts payés sur les dividendes d’une entreprise. Un autre avantage de la FPI est que les montants distribués vont conserver leur origine.
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La récupération d’amortissement – Qu’est-ce que c’est?
Généralement, lorsque vous faites l’achat d’un immeuble locatif, l’impact fiscal d’une telle acquisition se fait en 2 temps. D’une part, il faut calculer la récupération d'amortissements et, d’autre part, il faut prévoir le calcul du gain en capital.
Ainsi, si vous décidez de vendre un immeuble qui est un bien amortissable, il vous sera possible d’obtenir une récupération de l’amortissement si le produit de disposition du bien est supérieur au coût en capital de vos biens amortissables dans une catégorie, moins le total demandé dans les dernières années.
Ce montant correspond à la fraction non amortie du coût en capital (FNACC). Pour connaître le montant que vous pourrez récupérer, il faudra d’abord déterminer le montant le moins élevé entre les deux montants suivants:
- Le prix de disposition net du bâtiment, ou
- Le montant du coût en capital de l’immeuble.
Ensuite, il sera nécessaire de soustraire le montant de la FNACC. Si le calcul vous donne un montant négatif, vous aurez réalisé une perte finale. Dans ce cas, il vous sera possible de déduire le montant d’un autre revenu.
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Avant d’entamer des investissements importants, il est toujours préférable de prendre en considération toutes les options qui se présentent à vous. En effet, selon votre tolérance aux risques, les meilleures options peuvent varier.
Si vous pensez que les investissements immobiliers représentent une option intéressante pour vous, la première chose à faire est d’établir une stratégie afin de réaliser tous vos objectifs financiers.
De plus, que vous soyez à l’étape d’acheter un immeuble ou d’optimiser votre situation fiscale, il est fort probable qu’un avocat puisse vous être d’une grande utilité. Celui-ci pourra non seulement vous conseiller, mais également vous représenter lors des négociations.
Toutefois, en fonction de l’étape à laquelle vous êtes, les domaines d'expertise de l’avocat choisi vont varier. Généralement, il faudra faire appel à un avocat en droit immobilier ou à un avocat en droit fiscal.
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