Achat d'un immeuble locatif – Quelles sont les précautions à prendre?

Acheter un triplex ou tout autre immeuble à logements locatifs est une belle opportunité si vous souhaitez investir une partie de vos revenus.

Toutefois, avant d’en faire l’acquisition, il est important de connaître toutes vos obligations.

En effet, si vous souhaitez devenir propriétaire d’un immeuble locatif, il faut comprendre que vous n’aurez pas les mêmes droits sur la propriété que si vous étiez la seule personne à y vivre. Après tout, certaines personnes vont éventuellement devenir vos locataires et donc, ils auront leurs propres droits.

Néanmoins, l’achat d’un tel immeuble représente un très bon investissement à long terme pour certaines personnes. De plus, cela vous permet d’avoir une source de revenus mensuels additionnelle.

Cependant, avant de prendre votre décision, il est important de prendre en considération tous les avantages ainsi que les inconvénients d’un tel investissement. Une bonne décision peut rapidement tourner au cauchemar si vous ne prenez pas les précautions nécessaires.

Grâce à JuriGo, voyez ce qu’il faut savoir avant d’acheter un immeuble locatif au Québec!

Avantages et Obligations: Que faut-il savoir avant d’acheter un immeuble à logements locatifs?

Si vous souhaitez devenir propriétaire d’un immeuble à logement, il est fort à parier que vous connaissez déjà quelques avantages d’un tel investissement. Premièrement, cela vous permet d’avoir un potentiel retour sur investissement, et ce, dès la première année.

Pour ce faire, il faut simplement s’assurer que les loyers mensuels sont supérieurs à l’ensemble de vos dépenses, notamment vos versements hypothécaires et toutes les autres dépenses entourant l’entretien de votre propriété.

Deuxièmement, si vous planifiez correctement votre stratégie d’investissement, il vous sera possible de payer moins d’impôt sur vos revenus. En effet, vous pourrez déduire de nombreuses dépenses qui sont en lien avec la gestion ainsi que l’entretien de votre immeuble.

Finalement, l’immeuble lui-même peut prendre de la valeur au fil des ans. En effet, selon le prix du marché, la valeur de l’immobilier augmente d’année en année. Toutefois, plusieurs facteurs peuvent faire varier le rendement, notamment la ville où votre immeuble se trouve.

Toutefois, bien que les avantages soient intéressants, il est important de garder en tête toutes vos obligations. En effet, vous serez non seulement propriétaire, mais également locataire et donc, vous aurez de nombreuses obligations.

Réparation et entretien: En tant que propriétaire, vous serez responsable d’effectuer les travaux de réparation et d’entretien, ce qui peut engendrer certains coûts. Si vous faites toujours appel à des professionnels, cela pourrait avoir un effet important sur votre facture. Toutefois, si vous êtes vous-même habile, cela peut être un facteur de succès.

Gestion des locataires: Évidemment, au Québec, la loi s’assure de protéger les locataires. Ainsi, vous devrez tôt ou tard faire de la gestion de conflits entre des locataires et vous assurer d’avoir du temps à consacrer pour la gestion de l’immeuble.

Si vous avez plusieurs logements et que vos revenus sont assez élevés, il est possible d’embaucher un gestionnaire d’immeuble. De plus, il est fortement recommandé d’avoir une connaissance des lois afin de comprendre non seulement vos responsabilités, mais également tous les droits de vos locataires.

Gestion des revenus (et des risques): Un immeuble locatif va générer des revenus, mais également plusieurs dépenses. Bien que ces montants soient généralement stables, il est toujours possible qu’un événement imprévu survienne.

Cependant, vous serez tout de même responsable de payer les réparations urgentes. Il est également possible que vous ayez un locataire qui ne paye pas au bon moment. Il est donc recommandé d’avoir un fond de sécurité afin de ne pas en subir les conséquences.

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Propriétaire occupant – Est-ce une bonne idée?

Même si vous faites l’achat d’un immeuble locatif, il est possible que vous souhaitiez vivre dans l’un des logements. Bien qu’elle puisse sembler banale, cette décision est importante puisqu’elle aura plusieurs conséquences.

Si vous louez tous les logements, l’ensemble des dépenses courantes en lien avec votre immeuble pourront être soustraites de vos revenus. Cependant, si vous habitez l’un des logements, vous ne pourrez déduire que la portion des logements en location.

En ce qui concerne la vente de l’immeuble, il vous sera possible d’être exemptée de l’impôt sur le gain en capital pour la portion de l’immeuble que vous habitez. Par exemple, si vous avez un duplex, vous pourriez être exempté pour 50% du prix de vente à condition que les deux logements soient similaires.

Cependant, cette exemption n’est pas sans limites. En effet, il sera nécessaire de respecter l’ensemble des conditions entourant la vente afin de savoir si vous êtes éligible et quel montant sera exempté.

Puis-je financer l’achat d’un immeuble locatif?

Tout à fait! Peu importe l’immeuble que vous souhaitez acheter (locatif ou non), il vous sera possible d’obtenir du financement auprès d’une institution financière. Dans les deux cas, le processus est similaire.

En effet, en plus de la mise de fonds nécessaire, vous devrez contracter un prêt hypothécaire. Toutefois, puisque votre immeuble va vous rapporter un certain revenu mensuel, cela sera pris en considération par votre banque.

1) La mise de fonds nécessaire

Dès que vous faites l’achat d’un immeuble locatif, il faudra avoir une certaine liquidité minimale pour acquérir ce dernier. Au Québec, cette mise de fonds peut varier en fonction de certains critères, notamment le nombre de logements et si ceux-ci sont déjà en location.

Par exemple, si vous souhaitez acheter un immeuble avec, au maximum, 4 logements qui sont déjà tous loués, la mise de fonds minimale sera de 20% du prix d’achat. En d’autres termes, si l’immeuble coûte 1 000 000$, vous devrez avoir en main 200 000$.

Dans l’éventualité où vous souhaitez vivre dans l’un des logements, il vous sera possible de réduire la mise de fonds grâce à une assurance hypothécaire comme la Société canadienne d’hypothèques et du logement (SCHL).

Ainsi, si vous avez un duplex, la mise de fonds sera alors de 5% et si vous avez un triplex (ou un quadruplex), vous devrez payer une mise de fonds de 10%. Cependant, vous aurez à payer l’assurance hypothécaire.

2) Hypothéquer une autre propriété

Si vous en êtes à votre premier achat, cela ne sera peut-être pas possible. Toutefois, si vous êtes un investisseur habitué, il est peut-être possible de refinancer l’une de vos propriétés afin de financer une nouvelle acquisition.

Qu’il soit question de votre résidence principale ou d’une autre propriété à vous, il vous sera possible, si vous avez remboursé une partie important de votre prêt hypothécaire, d’utiliser vos actifs afin d’avoir un meilleur taux pour un prêt personnel.

Dans certains cas, il vous sera possible d’obtenir un prêt qui pourrait représenter 80% de la valeur de l’immeuble que vous souhaitez faire financer par votre institution financière. Pour avoir un bon effet de levier, il est important d’avoir une bonne relation avec votre banque.

3) Le Régime d’accès à la propriété (RAP)

Contrairement à une croyance populaire, il est tout à fait possible d’utiliser le Régime d’accès à la propriété pour l’achat d’un immeuble locatif. Cependant, il faudra s’assurer de respecter toutes les conditions.

À quoi sert le RAP? Ce régime vous permet de retirer jusqu’à 60 000$ de vos REER afin de pouvoir payer la mise de fonds de votre propriété. Toutefois, dans ce cas, vous devrez vivre dans l’un des logements.

De plus, l’achat de l’immeuble doit être votre première acquisition résidentielle au Québec. Cependant si vous avez été propriétaire dans le passé, il est possible d’être admissible au RAP si vous n’avez pas été propriétaire dans les 4 dernières années.

Outre le Régime d’accès à la propriété, il vous sera également possible d’utiliser le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Dans ce cas, vous devez également habiter l’un des immeubles locatifs.

Avant d’acheter un immeuble locatif, faites appel à un avocat de JuriGo!

Être propriétaire d’un logement locatif est une excellente opportunité d’investissement. Toutefois, une telle décision vient avec son lot de questions et de considérations préalables à la transaction.

Si vous vous lancez dans l’achat d’un tel immeuble la tête baissée, cette opportunité pourrait rapidement se transformer en cauchemar. Dans l’éventualité où vous en êtes à votre premier investissement immobilier, il peut être difficile de prévoir tous les éléments et donc, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en transaction immobilière.

En effet, celui-ci pourra vous expliquer clairement toutes les considérations entourant une telle transaction. De plus, il pourra vous aider quant à la compréhension de l’acte de vente ou de votre promesse d’achat.

Dans l’éventualité où, après l’achat de l’immeuble, vous constatez que ce dernier a plusieurs problèmes, l’avocat vous permettra d’intenter un recours en vice caché afin d’obtenir une compensation financière ou, dans les cas plus extrêmes, l’annulation de l’acte de vente.

N’attendez plus et trouvez dès aujourd’hui l’avocat qu’il vous faut grâce au formulaire en ligne de JuriGo!